Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
LTC Properties Inc. (NYSE:LTC) продемонстрировала устойчивость. В нашем последнем обзоре акции получили рейтинг «держать», но мы были абсолютно уверены, что стресс в рядах их арендаторов сломает модель ежемесячных дивидендов. Осторожно, спойлеры. Это не так. Акции также держались относительно хорошо и принесли общую доходность 2,17%, продолжая при этом наполнять карманы инвесторов ежемесячными дивидендами.
Сегодня мы смотрим на ключевые показатели, чтобы понять, ошиблись ли мы или просто рано (что ничем не отличается от ошибки на рынках капитала).
2 квартал 2023 г.
Второй квартал 2023 года показал растущее давление на процентные ставки, с которым столкнулись все REIT, при этом процентные расходы выросли более чем на 50% в годовом исчислении.
Однако если вы изучите строки доходов, вы увидите, что произошел также большой рост процентных доходов. Слово «всплеск» здесь немного неуместно, поскольку в прошлом году процентных доходов не было. Доход поступает от финансирования дебиторской задолженности, чем в тот или иной момент занимались все фонды недвижимости для пожилых людей.
Само по себе это не проблема, поскольку недвижимость здесь имеет тенденцию сохранять свою стоимость, но за этим определенно стоит следить, поскольку это немного дальше от стандартной модели REIT. В целом результаты на первый взгляд выглядели удовлетворительными, поскольку средства от операционной деятельности (FFO) немного выросли по сравнению с прошлым годом.
Средства, доступные для распределения, или FAD, что является менее стандартизированным показателем, также увеличили и улучшили дивидендный буфер. FAD составлял около 66 центов, а дивиденды в настоящее время составляют 57 центов в квартал (19 центов в месяц).
Настоящие ключевые показатели
Арендаторы LTC выиграли от повышения уровня заполняемости с 4-го квартала 2022 года по 1-й квартал 2023 года. Об этом сообщается с задержкой в один квартал, так что это последние цифры, которые вы можете получить во втором квартале 2023 года. Похоже также, что эти операторы наконец-то взяли под контроль свои расходы и, вероятно, смогли добиться значительного повышения цен. Улучшение как EBITDAR (прибыль до вычета процентов, налогов, износа, амортизации и арендной платы), так и EBITDARM (просто добавьте к этому управление) было весьма значительным.
Здесь определенно произошел взрыв маржи, который превзошел наши самые позитивные прогнозы. Если объединить это с покрытием дивидендов FAD, действительно трудно сказать, что существует какой-либо риск для дивидендов в течение следующих 12 месяцев. Но мы еще не закончили.
Хотя общие цифры выглядят великолепно, всегда именно выбросы создают хаос. Здесь мы видим в списке портфеля LTC несколько операторов, рядом с которыми указаны числовые значения, указывающие на наличие сносок, которые вам необходимо просмотреть.
Сноска номер 5, развернутая ниже для вашего просмотра, показывает, как идет процесс снижения арендной платы. Многие операторы, в том числе 3 из 5 крупнейших, попросили о каких-то послаблениях или пытались создать новую, более подходящую систему.
Это продолжалось уже давно, еще до пандемии. Полный контекст того, что происходило уже тогда, смотрите в этой статье за 2019 год.
Один из аспектов, в котором мы ошиблись, заключается в том, что эти операторы все еще существуют спустя годы после того, как они пришли в проблемное состояние. Мы предполагали, что все закончится дефолтами и новый оператор, скорее всего, получит большую льготу по аренде. Неа. Так что считайте это явным поражением нашего анализа. С другой стороны, решение остаться в стороне не обошлось и отдаленно дорого. За последние 4,5 года акции принесли отрицательную совокупную доходность.
Вердикт
Один аспект, который должен беспокоить инвесторов даже сейчас, заключается в том, что соотношение долга к EBITDA продолжает расти. Сейчас мы находимся на уровне 6,1X, а годовой показатель EBITDA к фиксированным отчислениям теперь снизился до 3,5X.
Компенсацией здесь является то, что мы, возможно, находимся в приятной части цикла, когда спрос на жилье для престарелых высок, а предложение сократилось после мучительного периода после пандемии. Предложение просто отошло за кулисы, поскольку COVID-19 нанес наибольший ущерб пожилому населению. Так что даже эта 6.1Х вряд ли убьет фирму. Профиль погашения долга довольно хорош с хорошо разнесенными срочными облигациями, но нам следует обратить внимание на вращающуюся линию.
44,6% общего долга подлежат погашению в 2025 году, и тогда можно надеяться на относительно мягкие условия финансирования. С точки зрения оценки, REIT перешел к нижней границе диапазона множественных FFO (исключая крах, вызванный Covid-19).
Оценка выглядит привлекательной как таковая, но мы наблюдаем кратное сжатие для всех REIT. Что касается жилья для престарелых, Ventas Inc (VTR) кажется дорогим, а Sabra Healthcare Inc (SBRA) — дешевым, если вы используете только мультипликатор FFO.
(NHI) имеет тот же мультипликатор, что и LTC (черная линия выше), и мы предпочитаем его здесь по нескольким причинам. Во-первых, это более крупная фирма с кредитным рейтингом инвестиционного уровня. Как покрытие фиксированных платежей, так и отношение чистого долга к EBITDA также намного превосходят этот показатель.
Так что, если бы нам пришлось выбирать здесь что-то одно, это был бы NHI. LTC остается в силе, но мы должны признать, что компания добилась гораздо лучших результатов, чем мы ожидали.
Обратите внимание, что это не финансовый совет. Это может показаться и звучать так, но, как ни удивительно, это не так. Ожидается, что инвесторы проведут собственную комплексную проверку и проконсультируются с профессионалом, который знает их цели и ограничения.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
