Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Инвестиционная диссертация
На первый взгляд Terreno Realty Corporation (NYSE:TRNO) может показаться дорогой, предлагая лишь дивидендную доходность около 3%. Однако с момента начала выплаты дивидендов в 2011 году компания достигла впечатляющего среднегодового темпа роста в 13,1%, а недавно увеличила дивиденды еще на 12,5%. Благодаря сильному росту FFO и последовательному увеличению дивидендов, TRNO может стать привлекательным выбором не только для инвесторов, ориентированных на рост дивидендов.
Стратегия
TRNO – это промышленный REIT с интересным рыночным подходом. Компания работает на шести прибрежных рынках США, перечисленных здесь в порядке убывания годовой базовой арендной платы (ABR): Северный Нью-Джерси/Нью-Йорк, район залива Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сиэтл, Майами, Вашингтон, округ Колумбия.
Стоит отметить, что на всех этих рынках наблюдается высокая плотность населения, что стимулирует спрос на распределительные и логистические центры. Однако они также сталкиваются с нехваткой места и нормативными ограничениями в отношении новых промышленных объектов.
Более того, на большинстве этих рынков предложение складов и распределительных центров сокращается. Степень снижения площади квадратных метров на некоторых субрынках с 2000 года можно наблюдать на следующем рисунке.
Напротив, в целом по стране промышленное предложение увеличилось примерно на 30%.
Общая динамика рынка выгодна для TRNO, позволяя ей достичь роста NOI в одном и том же магазине выше среднего из-за этого дисбаланса спроса и предложения. Например, с начала года TRNO добилась впечатляющего увеличения на 15,0 % роста NOI в одном и том же магазине.
Обзор
TRNO владеет 257 зданиями на этих рынках, что составляет 76% ее ABR.
Большая часть оставшегося портфеля компании состоит из 46 улучшенных земельных участков общей площадью 161,4 акра, что составляет 13,5% ее ABR. Земельные участки в основном используются арендаторами под открытые складские помещения, но могут быть переоборудованы для более эффективного использования в будущем. ТРНО получает 6,6% своего ABR от перевалки и 4% от Flex (в основном легкая промышленность и НИОКР).
В настоящее время TRNO владеет 62,7 акрами земли, доступной для будущего развития, и находится в процессе реконструкции шести объектов недвижимости, площадь которых составит около 1,1 миллиона квадратных футов.
Большая часть из них (более 90%) состоит из четырех зданий, расположенных в корпоративном парке Countyline в Майами, недалеко от того места, где TRNO уже управляет семью другими объектами недвижимости.
Широкая база арендаторов помогает снизить риски, связанные с потенциальными финансовыми трудностями среди отдельных арендаторов. На долю крупнейшего арендатора Amazon.com приходится лишь 3,6% ABR TRNO, тогда как вклад десяти крупнейших арендаторов составляет лишь 16,7%.
В случае банкротства арендаторов или трудностей с арендной платой их, по моему мнению, должно быть легко заменить другими арендаторами.
Размещение
Заполняемость магазинов же составляет 98,4%, что немного ниже, чем в прошлом году (99,5%). Но все же значительно выше исторического среднего показателя. Общий уровень заполняемости немного ниже и составляет 97,8%.
Часть стратегии TRNO предполагает инвестирование в недвижимость с меньшей заполняемостью и ее перепланировку или сдачу в аренду, что объясняет несоответствие между заполняемостью одного и того же магазина и общей заполняемостью. Средневзвешенная заполняемость на момент приобретения составляет 85,6%.
Кроме того, график пролонгации аренды не несет повышенных рисков. К концу года истекает только около 3% от общей суммы ABR, при этом срок погашения 6,5% истекает в 2024 году, а срок действия 13,0% истекает в 2025 году. Важно отметить, что истечение срока аренды также открывает более высокие возможности для аренды. Я уверен, что руководство добьется более высоких арендных ставок при выдаче недвижимости на оставшуюся часть этого года и в следующем. В первой половине 2023 года новые договоры аренды и освобождения привели к увеличению доходов от аренды на 64%, хотя пришлось освободить примерно 8% от общей площади.
Долг
При соотношении общего долга к скорректированной EBITDA, равном 3,4x, долг довольно низок и, на мой взгляд, легко управляем даже в нынешних условиях высоких процентных ставок. Более того, этот коэффициент продемонстрировал улучшение по сравнению с двенадцатью месяцами ранее, когда он составлял 4,1x. В абсолютных цифрах TRNO имеет необеспеченный долг в размере $771 млн, но лишь небольшая его часть подлежит погашению в течение следующих трех лет, а средневзвешенная процентная ставка составляет 4,0% от общего долга.
Кроме того, у TNRO есть неиспользованная возобновляемая кредитная линия на сумму 400 миллионов долларов.
Дивиденды и FFO
При рассмотрении роста FFO и дивидендов стратегия TRNO выглядит хорошо. Пятилетний темп роста дивидендов по данным Seeking Alpha составляет 12,89%. Этот темп немного ниже, чем темп роста с тех пор, как TRNO выплатила свои первые дивиденды в 2011 году. Другими словами: дивиденды на акцию выросли более чем в три раза за последние 10 лет.
Естественно, это возможно только при условии роста FFO, и поэтому неудивительно, что FFO на акцию увеличился более чем в три раза с 2013 года, поднявшись с $0,60 до $2,00 в 2022 году.
Последние результаты
Большинство ключевых моментов из последнего отчета о доходах уже обсуждались в этой статье. Однако я хотел бы выделить один-два дополнительных факта за последний квартал. FFO оказался сильным и составил $0,55 на акцию, что на 14,6% больше, чем год назад. Хотя приобретения TRNO в 2023 году составили почти 400 миллионов долларов, во втором квартале TRNO инвестировала всего 13,4 миллиона долларов в одно приобретение полностью арендованного распределительного центра в Вашингтоне, округ Колумбия, с расчетной ставкой капитализации 5,3%. Более высокая сумма приобретения в первом квартале была в основном связана с приобретением участка площадью 121 акр в корпоративном парке Countyline в Майами и четырех промышленных зданий в Ньюарке, Калифорния. На данный момент в третьем квартале в пресс-релизе сообщалось только об одном незначительном приобретении — недвижимости в Санта-Ане, штат Калифорния, за 14,8 миллиона долларов. Что касается выбытия, рециркуляция денежных средств посредством выбытия также была ограничена и составила 25,5 млн долларов США до 1 августа этого года. Я считаю, что учитывая рост процентных ставок, это общая тенденция для многих REIT, и это кажется разумным подходом.
Большая часть капитальных затрат во втором квартале, составившая в общей сложности $25,78 млн из $38 млн, была использована для проектов (ре)развития и расширения, которые создадут акционерную стоимость в будущем. Эта часть капитальных затрат значительно увеличилась по сравнению со вторым кварталом прошлого года (7,23 миллиона долларов), что объясняет рост капитальных затрат примерно на 25% по сравнению со вторым кварталом 2022 года, который составил 30,4 миллиона долларов. Учитывая, что в программе банкоматов еще осталось 400 миллионов долларов, я считаю, что нет причин для беспокойства.
Риски
Как и все компании, TRNO описывает различные риски в своем отчете за 10 квартал, который я рекомендую просмотреть. Эти риски включают банкротство арендаторов, рост процентных ставок и увеличение операционных расходов, а также слишком высокий уровень кредитного плеча.
Однако, по моей оценке, эти риски не связаны исключительно со стратегией и позицией TRNO и являются общими для всех REIT. Кроме того, TRNO может похвастаться хорошо диверсифицированной базой арендаторов, здоровой структурой затрат и низким соотношением чистого долга к EBITDA по сравнению с другими REIT.
Вывод инвестора
Хотя соотношение P/FFO может показаться дорогим, TRNO гарантирует более высокий коэффициент, чем многие аналоги, благодаря своей долгой истории заметного роста дивидендов и аналогичного роста FFO. Учитывая вышеизложенное, я считаю, что эта траектория роста, вероятно, сохранится и в ближайшие годы.
Поскольку пятилетнее среднее соотношение цены и FFO составляет 34,5x, на мой взгляд, TRNO в настоящее время недооценен, причем это соотношение более чем на 20% ниже и составляет 26,8x.
Если TRNO вернется к своему среднему пятилетнему соотношению цены к FFO и достигнет 10% роста FFO, что ниже долгосрочного среднего показателя, цена акций может достичь $80, что означает увеличение более чем на 40% по сравнению с текущей стоимостью. Хотя эти предположения несут в себе большую неопределенность, текущая цена акций с некоторым запасом прочности предлагает привлекательную точку входа не только для инвесторов, вкладывающих средства в рост дивидендов.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
