Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Введение
Недвижимость может быть самым интересным сектором на данный момент. Не обязательно потому, что он владеет одними из самых прибыльных акций на рынке, а главным образом потому, что он стал центром текущих экономических потрясений.
Рост ставок, ухудшение экономического роста и потенциальная гора проблемных долгов удерживают инвесторов подальше от этого сектора.
Компания Federal Realty (NYSE:FRT), король дивидендов, основанная в 1962 году, в настоящее время переживает самый резкий спад со времен Великого финансового кризиса, торгуясь примерно на 47% ниже своего исторического максимума. ETF Vanguard Real Estate (VNQ) торгуется на 35% ниже своего исторического максимума, отставая от S&P 500 примерно на 25 пунктов.
Примерно два месяца назад я написал статью под названием «Федеральная недвижимость: доходность короля в 4% — это препятствие». В этой статье я объяснил, что FRT сильна, несмотря на встречный ветер. Однако доходность в 4% не была такой уж большой суммой в свете других возможностей.
Когда дело доходит до дивидендных акций, Federal Realty выделяется как сильный соперник. Компания поддерживает впечатляющую тенденцию роста дивидендов на протяжении более пяти десятилетий, даже в трудные экономические времена.
Хорошие результаты во втором квартале указывают на то, что уровень заполняемости улучшился, а перспективы на будущее оптимистичны, несмотря на проблемы.
Однако умеренный энтузиазм оправдан из-за скромной доходности FRT, составляющей чуть выше 4%, что отстает от высокодоходных инвестиций.
Хотя диверсифицированный портфель FRT снижает риски, его слабый рост дивидендов и отставание от сопоставимых ETF вызывают некоторые опасения.
Сейчас FRT приносит 5%, поэтому я пишу эту статью. За последние два месяца произошло много событий, включая признание рынком того, что ставки могут оставаться повышенными еще долгое время.
Кроме того, компания Federal Realty выступила на Глобальной конференции по недвижимости Bank of America, что дало нам много информации для работы.
Итак, приступим!
Federal Realty — король с сильными цифрами в сложных условиях
У меня всего два REIT. Хотя в моем списке наблюдения есть и другие REIT, я очень осторожен, когда дело доходит до добавления новых инвестиций. Это касается всех секторов. Не только REIT.
Одна из проблем, с которыми я сталкиваюсь при работе с REIT, заключается в том, что я часто не доверяю менеджменту. REIT процветают благодаря принятию множества финансовых решений. Если все сделано неправильно, это может стоить дорого. Medical Properties Trust (MPW) является одним из примеров этого.
Кроме того, есть REIT высшего уровня, такие как Realty Income (O) и Federal Realty.
У компании Federal Realty, возможно, нет тех темпов роста дивидендов, которые были в прошлом, но она по-прежнему растет каждый год, поддерживая 56-летнюю последовательную полосу роста дивидендов со среднегодовым темпом роста дивидендов 7%.
Сюда входит Великий финансовый кризис, пандемия и все предыдущие рецессии.
Его портфель активов высшего уровня является одной из причин, по которой дела у компании идут так хорошо.
Этот член S&P 500 владеет 102 объектами недвижимости (103 в этом году), включая примерно 3300 коммерческих арендаторов, 26 миллионов квадратных футов и 3100 жилых единиц.
Хотя компания широко представлена в регионах, которых люди хотят избегать (Калифорния и Северо-Восток), у нее есть выдающиеся объекты недвижимости.
Хотя я полностью согласен с тем, что ситуация на таких рынках, как Калифорния, далека от совершенства, у этих рынков есть свои преимущества. Доход – один из них. Что касается активов FRT, ни один розничный REIT не имеет более плотной целевой аудитории, состоящей из людей с высокими доходами, как видно из диаграммы «Лучшие в своем классе демографические данные» ниже.
На его рынках также более высокие входные барьеры и ограниченная конкуренция. Новое предложение, особенно в Калифорнии, является попутным ветром, несмотря на некоторые препятствия со стороны спроса.
Компания выделяется, когда дело доходит до привлечения более состоятельных клиентов, что также ограничивает некоторые проблемы, с которыми сталкиваются ее конкуренты на таких рынках, как Южная Калифорния.
Более того, что касается активов компании, то это не просто случайные объекты розничной торговли, а зачастую объекты смешанного назначения, которые выходят далеко за рамки простого шоппинга.
38% активов компании составляют многофункциональные центры. 27% — общественные центры.
Что касается арендаторов, то у компании всего восемь арендаторов, на которые приходится более 1% годовой базовой арендной платы. Ни один из арендаторов не имеет доли более 2,7%, при этом крупнейшим арендатором являются компании TJX (TJX).
Доля офиса компании составляет 13%. Это 13% другого сегмента, на долю которого приходится 5% общей арендной платы. Это делает офисные помещения неактуальными, что хорошо на этом рынке.
При этом компания отметила, что во втором квартале как арендованная, так и физическая загрузка улучшились по сравнению с предыдущими кварталами и годами.
Компания сообщила об арендной ставке 94,3% и физической занятости 92,8% на конец квартала, что на 10 и 20 базисных пунктов соответственно больше, чем в первом квартале.
Загруженность небольших магазинов существенно выросла: с первого квартала 2022 года она выросла на 310 базисных пунктов.
Компания также подчеркнула значимость своего жилого портфеля, состоящего из 3100 квартир, 98% которых остались сданными в аренду, что способствовало увеличению операционного дохода от недвижимости на 11% по сравнению со вторым кварталом предыдущего года.
Жилые и офисные компоненты являются жизненно важными компонентами многофункциональных кварталов, заполняемость обоих составляет 98%, что еще больше повышает общую устойчивость портфеля.
В целом, решение все чаще включать в себя жилые помещения является гениальным, поскольку оно не только повышает ценность существующих зданий (покупатели становятся ближе к магазинам), но и снижает риски для бизнеса из-за менее цикличного спроса.
В результате компания пересмотрела прогноз по FFO на акцию на 2023 год, увеличив его на $0,04 на акцию в середине периода до нового диапазона от $6,46 до $6,58 на акцию.
Этот пересмотр отражает ожидаемый рост FFO примерно на 2–4% в течение 2022 года, что основано на оптимизме компании по поводу траектории года, несмотря на проблемы.
Средняя точка этого прогноза указывает на коэффициент покрытия дивидендов в размере 67%, что означает, что дивиденды компании имеют большой запас прочности.
Кроме того, дивиденды защищены здоровым балансом. Компания имеет баланс с рейтингом BBB+, общей ликвидностью в $1,3 млрд и коэффициентом чистого долга 6x. Компанию устраивает текущий уровень долга, и он ожидает, что этот уровень сохранится в течение 2024 года.
Эта прогнозная средняя точка также является хорошей новостью для ее оценки.
Сейчас компания торгуется на уровне 13,9x прогноза по FFO на 2023 год. Это выше медианного показателя по сектору в 11,4 раза, но значительно ниже долгосрочного среднего показателя, что имеет смысл, учитывая ухудшение состояния отрасли.
Однако это еще не все, особенно потому, что компания только что проинформировала нас о новых разработках.
Федеральная недвижимость сильна, несмотря на риски
Во время вышеупомянутой конференции Bank of America компания Federal Realty проинформировала нас о новых событиях, в том числе о своем взгляде на экономику.
Учитывая инфляцию выше среднего, у компании есть договорные повышения арендной платы.
FRT имеет выгодные условия аренды, что объясняется более высокой долей небольших торговых площадей, которая имеет тенденцию расти ежегодно, даже в периоды инфляции.
Единственная проблема в том, что эти эскалаторы защищают от средней инфляции. Инфляция выше среднего имеет тенденцию быть негативной для таких компаний, как FRT (и многих других). Это одна из причин, по которой инвесторы отказались от REIT в последние месяцы.
В 2023 и 2024 годах истекает срок примерно 20% договоров аренды компании. Это покажет нам, насколько высок спрос на аренду (продление) и насколько ценовой властью обладает компания, когда речь идет о новых долгосрочных договорах аренды. Так что на это определенно стоит обратить внимание.
Также необходимо посмотреть, как арендаторы с ограниченными ценовыми возможностями справляются с этой средой (курсив наш).
Когда я думаю о сегодняшних арендаторах, о которых вы немного беспокоитесь, будь то большие участки, Джоанн Фабрикс, Ритуальная помощь или, возможно, дом на дому. Когда вы думаете об этих арендаторах, я думаю, что существует общая угроза. Это арендаторы, клиенты которых действительно чувствительны к ценам. Подумайте об этом на минутку. Потому что, если бы инфляция остановилась сегодня, все затраты были бы примерно на 20% выше, чем 2 или 2,5 года назад, говорим ли мы о строительстве, говорим ли мы об эксплуатационных расходах, говорим ли мы о рабочей силе.
Что касается рынка, FRT отметила, что ситуация в сфере лизинга остается стабильной. Арендаторы, похоже, применяют стратегический, долгосрочный подход к формированию своих портфелей, предвидя будущее позиционирование, а не руководствуясь исключительно краткосрочными колебаниями продаж.
Такой подход предполагает устойчивый спрос на торговые площади. Хотя потенциальные признаки слабости потребителей необходимо отслеживать, основная стратегия в секторе розничной торговли, похоже, остается неизменной, что позволяет FRT сохранять позитивный прогноз для бизнеса под открытым небом.
FRT также придерживается позитивного взгляда на офисные активы в многофункциональных центрах, поскольку признает потенциальный дефицит предложения в конкретных подсекторах, несмотря на переизбыток предложения на общем рынке офисов в Соединенных Штатах.
По данным компании, спрос на офисные помещения в ее многофункциональных комплексах со всеми удобствами был значительным.
Акцент делается на привлекательности этих сред для арендаторов, стремящихся уменьшить площадь своих площадей и одновременно перейти в более выгодные места, что является еще одним преимуществом многофункциональной розничной торговли, которое я недооценил, прежде чем анализировать FRT.
Другими словами, действительно трудно доказать, что FRT находится в беде, поскольку она продолжает получать выгоду от сильных арендаторов, растущих преимуществ стратегии смешанного использования и ее звездного баланса.
Однако я также не могу утверждать, что акции свободны от рисков. Хотя я не обеспокоен тем, что FRT столкнется с такими большими проблемами, что ей придется сократить дивиденды, я не удивлюсь, если компания сообщит, что у некоторых из ее арендаторов в следующем году возникнут все большие проблемы с повышением арендной платы.
Вердикт
Мне нравится Федеральная недвижимость. Это хорошо управляемая компания с четкой стратегией улучшения своего бизнеса. Это включает в себя использование того, что работает (диверсификация и расположение высшего уровня), и дальнейшее повышение ценности за счет выхода на рынки жилой недвижимости и небольших офисов.
Я считаю, что эта стратегия смешанного использования будет хорошо работать в течение многих лет.
Кроме того, у компании отличный баланс и хорошо защищенные дивиденды, которые, вероятно, будут повышены в течение многих лет.
Проблема в том, что FRT вряд ли будет расти до тех пор, пока рынок не обретет уверенность в том, что инфляция снизится, что позволит ФРС снизить ставки. На данный момент рынок оценивает сценарий более высоких ставок и инфляции, что потенциально может привести к жесткой посадке.
Хотя оценка FRT включает в себя множество потенциальных недостатков, ей также не помогает то, что другие REIT, такие как Realty Income и NNN REIT (NNN), теперь предлагают доходность> 6%, что более чем на 100 базисных пунктов больше, чем FRT.
За последние десять лет обе эти акции превзошли эталон VNQ. ФРТ этого не сделал.
Да, FRT сейчас приносит 5%, но мне этого мало. Независимо от того, ищу ли я доход или рост, FRT для меня — пропуск.
Я могу либо купить высокодоходные REIT с аналогичной стабильностью, либо выбрать менее доходные REIT с более быстрым ростом.
При этом я ожидаю, что относительная производительность FRT улучшится. Эта статья ни в коем случае не является призывом заставить людей отказаться от акций FRT.
Следовательно, я согласен с тем, что г-н Пол Дрейк написал в недавней статье, которую я рекомендую читателям:
В ближайшем будущем мы можем ожидать минимального увеличения дивидендов, пока дела не наладятся, как описано выше. Тогда похоже, что в обозримом будущем повышение составит около 4%. Вероятно, они возникнут в ответ на инфляцию, поскольку арендная плата корректируется с лагом в несколько лет. После этого кто знает?
FRT остается хорошей акцией для инвесторов, ищущих скромную доходность (сейчас 4,2%), которая в конечном итоге будет более или менее расти вместе с инфляцией. Сюда, безусловно, входят пенсионеры, чья главная цель — заняться рыбной ловлей, а не заботиться о своих инвестициях.
Еда на вынос
Компания Federal Realty устойчива к экономическим трудностям, поддерживая 56-летнюю серию роста дивидендов.
Диверсифицированный портфель компании и ее ориентация на рынки с высоким доходом делают ее выгодной, а стратегическое включение в жилую недвижимость и сильный баланс отражают дальновидный подход.
Однако потенциальные риски, связанные с инфляцией выше среднего и продлением аренды, заслуживают бдительности.
В то время как FRT обеспечивает доходность 5%, конкурентоспособные REIT предлагают более высокую доходность.
Таким образом, на данный момент FRT остается для меня холдом.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
