Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Краткое содержание
Phillips Edison & Company, Inc. (NASDAQ:PECO) — это REIT, который управляет одним из крупнейших владельцев и операторов продуктовых торговых центров в США. Под ними находится ряд диверсифицированных ведущих бакалейных магазинов и розничных торговцев, ориентированных на необходимость, которые по своей природе являются защитными, таких как Kroger (KR), Publix, Lowe’s (LOW), Supervalu, Walmart (WMT) и т. д. Я рекомендую рейтинг покупки для PECO, поскольку я уверен в защитном характере бизнеса, постоянной занятости и здоровье его арендаторов.
Финансы / Оценка
Выручка PECO LTM в размере $593 млн выше, чем докоронавирусный уровень в $536 млн в 2019 финансовом году. Защитная бизнес-модель PECO демонстрировалась на протяжении восьми кварталов подряд, демонстрируя рост выручки и операционной прибыли. В результате в последнее время ему удалось поддерживать выплату DPS на уровне 20 центов и более. Если рассматривать последний квартальный отчет, PECO отметил увеличение чистой операционной прибыли одного и того же магазина на 5,3% за счет увеличения доходов на 5,8% и снижения расходов на 7,1%. Процент площадей, сданных в аренду, последовательно увеличился на 30 б.п. и составил для компании 97,8%. Кроме того, экономическая заполняемость увеличивалась на 50 б.п. ежеквартально и достигла 97,2%. Наконец, PECO сообщила о спреде смешанной арендной платы в 11,5%.
В своем балансе PECO остается гибкой на этом фронте, имея значительную ликвидность в размере 629 миллионов долларов США. Средневзвешенная процентная ставка составляет 3,9%, средний срок погашения — 4,6 года. Примечательно, что наибольший предстоящий срок погашения долга приходится на 27 финансовый год, поэтому немедленного риска ликвидности нет.
Исходя из моего взгляда на бизнес, у PECO не должно возникнуть проблем с увеличением средств от операций на акцию [FFOPS] на уровне 5% в течение следующих 5 лет, а затем снизится до 3% в последний год. Эти 5% основаны на недавнем темпе роста и не включают в себя какие-либо сделки по неорганическому росту, которые способствовали бы дальнейшему росту. Я использовал ставку дисконтирования в размере 9%, поскольку это ориентир, которого руководство ожидает достичь при своих приобретениях. Исходя из моих предположений, стоимость PECO составляет $42,11 (потенциал роста ~21%).
(Обратите внимание, что я использую FFOPS в качестве «EPS» в модели)
Комментарии
Я редко пишу об инвестиционных фондах недвижимости (REIT), но защитный характер PECO и впечатляющие операционные показатели заставили меня сделать исключение. Защитные качества PECO выделялись, несмотря на текущие макроэкономические потрясения, что отличало его от других REIT, ориентированных на потребителя, в вертикали торговых центров. Показатели заполняемости остаются высокими: портфель PECO достиг рекордно высокого уровня сдачи в аренду в 97,8% за квартал, включая 99,4% для основных площадей и 94,8% для линейных площадей – последовательное увеличение на 30 пунктов в секунду. Потенциал роста здесь очевиден, поскольку руководство ожидает потенциального дополнительного увеличения арендной занятости небольших магазинов на 50–150 б.п. В сочетании с постоянным повышением арендной платы на 2–3%, наблюдаемым при заключении новых договоров аренды по всему портфелю (2,6% во 2К23), я ожидаю продолжения роста чистой операционной прибыли тех же магазинов. Стоит отметить, что мое предположение не предполагает достижения полной загрузки, что оставляет место для дальнейшего роста.
Главное беспокойство здесь заключается в том, являются ли арендаторы PECO качественными или нет, и столкнутся ли они с какими-либо финансовыми проблемами. Я указываю читателям на слайд 17 презентации PECO для инвесторов за сентябрь 2023 года, где руководство упомянуло в одном из указателей, что их риск для проблемных ритейлеров составляет менее 2% ABR. На этом же слайде выделены и крупнейшие арендаторы, представляющие 33,5% ABR. Это сильные и оборонительные арендаторы, которые вряд ли столкнутся с финансовыми проблемами.
PECO также увеличила уровень удержания арендаторов с 80% до пандемии до середины 90% во 2К23. Последствия выходят далеко за рамки обеспечения постоянного потока арендаторов. Меньше времени тратится на поиск новых арендаторов, что означает, что магазины тратят меньше времени на обслуживание постоянных клиентов. Текущий деловой климат гораздо более требовательный, чем в прошлом, что является еще одним свидетельством того, что качество нынешних арендаторов намного выше (поскольку уровень удержания арендаторов выше). В ходе разговора руководство также упомянуло, что средний срок аренды местных арендаторов составляет 9 лет, и на их долю приходится 26% ABR. Они уточнили, что по сравнению со средним долгосрочным показателем в 76%, удержание местных арендаторов увеличилось до 78%. Важно отметить, что рост арендной ставки для местных арендаторов после продления аренды составил 23% за квартал, превысив показатель в 18% для всего портфеля PECO. Это ясно демонстрирует хорошее финансовое состояние местных арендаторов.
Помимо органического расширения, руководство отметило рост узнаваемости цен за последние полтора квартала, что дает мне надежду на то, что история роста приобретений может вернуться. Однако я не ожидаю какого-либо заметного влияния в ближайшем будущем, поскольку, как отметило руководство, по-прежнему существует постоянное несоответствие между ценовыми ожиданиями, которое на сегодняшний день ограничивает объемы продаж. Хорошей новостью является то, что команда менеджеров продолжает быть одновременно дисциплинированной и оппортунистической в поиске возможностей с нерегулируемой внутренней нормой доходности [IRR] не менее 9%, которая является одновременно увеличивающейся и устойчивой в долгосрочной перспективе. Учитывая хорошее финансовое положение и широкие возможности финансирования, я не ожидаю, что PECO будет колебаться, когда появится многообещающая возможность приобретения.
Риск и вывод
Риск здесь заключается в том, что ведущие арендаторы, представляющие большую часть бизнеса, могут оказаться в финансовом затруднении. Хотя вероятность мала, это не значит, что это невозможно. Поступали сообщения о том, что крупные национальные сети изо всех сил пытаются зарабатывать на жизнь. Поскольку они находятся вне контроля PECO (PECO не может активно управлять своим бизнесом, а также в любом случае не знает, как обстоят дела внутри компании), это риск, который инвесторы должны принять на себя.
В заключение я рекомендую покупать PECO из-за его защитного характера, высокого уровня заполняемости и здоровья его арендаторов. PECO является одним из крупнейших владельцев и операторов продуктовых торговых центров в США, располагая портфелем розничных продавцов товаров первой необходимости и ведущих бакалейных магазинов. Несмотря на макроэкономические потрясения, защитные качества PECO проявляются, что отличает его от других REIT, ориентированных на потребителя, в секторе торговых центров. Компания достигла рекордно высокого уровня арендной платы в 97,8% за квартал, при этом хорошее состояние арендаторов подтверждается разницей в арендной плате за продление контракта на уровне 23%, что превосходит общий показатель портфеля. Финансовые показатели PECO устойчивы, с устойчивым ростом доходов и операционных доходов, подкрепленным гибким балансом и сильной ликвидностью.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
