Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
SFR (аренда одной семьи) REIT стали вторым по популярности сектором REIT в этом году со средней общей доходностью 18,5%, опередив все основные индексы, за исключением раскаленного NASDAQ.
Это не случайно. Рост материальных затрат, относительно высокие ставки по ипотечным кредитам и рост числа институциональных покупателей, снимающих дома с рынка (13% продаж домов в 2021 году), в совокупности не позволяют спросу в США примерно на 3 миллиона единиц жилья. Этот дефицит поддерживал высокие цены и делал аренду более привлекательной.
Уровни запасов жилья снижаются уже более десяти лет.
В то же время ожидается, что количество новых разрешений на строительство для одной семьи останется практически неизменным еще как минимум 4 года.
Между тем, в нынешних условиях аренда значительно дешевле, чем владение домом: арендная плата примерно на 27% ниже стоимости владения на самых горячих рынках по всей стране.
Кроме того, демографическая группа в возрасте 35–49 лет, которая является возрастной группой, которая с наибольшей вероятностью выберет жилье для одной семьи вместо проживания в квартире, достигнет пика в течение следующих 4 лет, в то время как численность населения в возрасте 20–35 лет должна немного сократиться. , по данным Бюро переписи населения США.
Все это создало возможности для компаний, занимающихся строительством для сдачи в аренду, таких как American Homes 4 Rent (NYSE:AMH).
Познакомьтесь с компанией
Компания American Homes 4 Rent, основанная в 2012 году со штаб-квартирой в Лас-Вегасе, владеет почти 59 000 домов в 21 штате США на более чем 30 рынках, выбранных компанией из-за ожидаемого высокого роста населения и занятости. Соответственно, 13 из 20 крупнейших рынков AMH по концентрации активов находятся в «Санбелте».
Среднему дому AMH 17 лет, его площадь составляет 1990 квадратных футов, а арендная плата составляет 2048 долларов в месяц. По состоянию на 30 июня средняя заполняемость портфеля составляет 96,5%.
AMH является крупнейшей компанией по аренде домов в США и планирует сдать более 2200 новых домов в этом году без привлечения дополнительного капитала. Это не дешевые ночлежки, а желанные, долговечные и эффективные умные дома. AMH также владеет наземным трубопроводом, который будет обслуживать еще 13 000 единиц, поэтому, вероятно, на горизонте нас ждут годы стабильного роста.
AMH увеличивает свою базу активов тремя способами:
- Традиционные приобретения MLS на основе данных на рынках, где компания уже присутствует.
- Вышеупомянутая программа строительства для собственного использования, ориентированная на объекты класса А, с использованием интегрированной платформы разработки и эксплуатации, построенная со значительной скидкой к рыночной стоимости.
- Приобретение новостроек через отношения с застройщиками.
Квартальные результаты
За второй квартал 2023 года AMH сообщила следующее:
- Выручка составила $395,5 млн, что на 9,3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- Чистая прибыль на разводненную акцию составила $0,27, что на 68,8% выше г/г.
- Базовый FFO составил $0,41 на акцию, что на 7,6% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- Базовый NOI вырос на 4,8% в годовом сопоставлении.
- Спред по смешанному лизингу составляет 7,7% (9,4% по новым договорам аренды, 4,8% по продлению).
- В стопроцентную собственность передано 634 новопостроенных дома.
AMH также создала совместное предприятие стоимостью 625 миллионов долларов для строительства большего количества сдаваемых в аренду домов и повысила базовый прогноз по FFO с $1,61 на акцию в середине периода до $1,64.
Показатели роста
Вот трехлетние показатели роста FFO (средства от операций) и TCFO (общая сумма денежных средств от операций).
| Метрика | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | Среднегодовой темп роста за 3 года |
| FFO (в миллионах) | $384 | $397 | $471 | $565 | — |
| Рост FFO, % | — | 3.4 | 18.6 | 20.0 | 13.7% |
| FFO на акцию | $1.11 | $1.16 | $1.36 | $1.54 | — |
| Рост FFO на акцию, % | — | 4.5 | 17.2 | 13.2 | 11.5% |
| TCFO (в миллионах) | $458 | $474 | $595 | $666 | — |
| Рост TCFO, % | — | 3.5 | 25.5 | 11.9 | 13.3% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: TD Ameritrade, Hoya Capital Income Builder и расчеты автора.
AMH продолжала увеличивать доходы и денежный поток даже во время пандемии и резко ускорила темпы за последние два года. Темпы роста компании по всем направлениям выражают двузначные числа, достойные FROG.
Между тем, вот как менялась цена акций за последние три двенадцатимесячных периода по сравнению со средним показателем REIT, представленным Vanguard Real Estate ETF (VNQ).
| Метрика | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 3. Среднегодовой темп роста |
| Цена акций AMH 15 сентября | $29.71 | $40.49 | $35.63 | $36.53 | — |
| Цена акций AMH Прибыль % | — | 36.3 | (-12.0) | 2.5 | 7.1% |
| Цена акций VNQ 15 сентября | $83.20 | $107.27 | $90.28 | $81.81 | — |
| Цена акций VNQ Прибыль % | — | 28.9 | (-15.8) | (-9.4) | (-0.6)% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: MarketWatch.com и расчеты автора.
AMH превосходил VNQ в каждом из последних трех 12-месячных периодов, возвращая инвесторам в среднем 7,1% годовых, в то время как VNQ практически не менялся за тот же период.
Показатели баланса
AMH имеет баланс инвестиционного уровня с отличным соотношением долга 28% и соотношением долг/EBITDA всего 5,4. Этот очень сильный баланс в сочетании с двузначным ростом доходов и денежных потоков, а также прибылью, превосходящей рынок, делает AMH добросовестной FROG.
| Компания | Коэффициент ликвидности | Коэффициент задолженности | Долг/EBITDA | Рейтинг облигаций |
| АМГ | 2.21 | 28% | 5.4 | ВВВ |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade и расчеты автора.
У AMH есть 1,25 миллиарда долларов неиспользованных револьверных мощностей плюс еще 200 миллионов долларов наличными и их эквивалентами, помимо долгов на общую сумму 4,4 миллиарда долларов. Сроки погашения благоприятные. За исключением 2024 года, когда наступает срок погашения 22% долга, AMH предстоит выплатить лишь незначительные долги до 2028 года. Менее 1% долга компании удерживается по плавающим ставкам, а коэффициент покрытия фиксированных платежей составляет 4,2x.
Дивидендные показатели
Не обманывайтесь низкой текущей доходностью в 2,41%. AMH увеличила свои дивиденды на впечатляющие 34,5% в год за последние 5 лет, поэтому эта компания является гораздо лучшим плательщиком дивидендов, чем средний REIT.
| Компания | Див. Урожай | 5-Див. Рост | Див. Счет | Выплата | Див. Безопасность |
| АМГ | 2.41% | 34.5% | 5.86 | 60% | А |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade, Seeking Alpha Premium.
Оценка дивидендов прогнозирует доходность через три года по акциям, купленным сегодня, при условии, что темп роста дивидендов останется неизменным.
Уровень безопасности дивидендов А, присвоенный Seeking Alpha Premium, указывает на то, что, несмотря на быстрый рост дивидендов, компания по-прежнему склоняется к сохранению прибыли для расширения, а не к выплате инвесторам. Удивительное сочетание.
Метрики оценки
У AMH цена/FFO ’23 выше среднего, составляющая 22,3, что соответствует ожиданиям от FROG. Подробное исследование Hoya Capital показывает, что наибольшую прибыль получают компании, которые продают акции по ценам, превышающим средние.
| Компания | Див. Счет | Цена/FFO ’23 | Премиум к NAV |
| АМГ | 5.86 | 22.3 | (-13.0)% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade и расчеты автора.
20 аналитиков Уолл-стрит, освещающих эту компанию, указывают среднюю целевую цену в $38,65, что подразумевает потенциал роста всего на 5,8%.
Что может пойти не так?
FROGs лучше всего работают в условиях низких процентных ставок. Таким образом, рост инфляции или возврат к режиму повышения ставок в ФРС будет препятствовать доходности AMH.
Все, что заставит арендаторов покинуть рынки AMH или не сможет платить арендную плату во время пребывания, может подорвать блестящие перспективы этой компании. Например, новая пандемия, которая всегда возможна, или отток населения из США в результате ухудшения политической ситуации снизят арендную плату.
Итог инвестора
В долгосрочной перспективе AMH — хорошая инвестиция, но сейчас не лучшее время для этого. По моему личному мнению, в течение следующей недели или двух произойдет распродажа REIT, что создаст лучшую точку входа. Однако неразумно ждать, пока акции роста будут иметь «выгодную» цену ниже среднего показателя REIT. REIT с лучшими темпами роста постоянно продаются с коэффициентами FFO выше среднего. Итак, при горизонте инвестирования 2–5 лет моя рекомендация — «Покупать» (скоро, но еще не совсем).
The Street, Zacks и Ford Equity Research рекомендуют покупать, как и половина аналитиков Уолл-стрит, освещающих эту фирму. TipRanks оценивает AMH как нейтральный, а рейтинговая система Seeking Alpha Quant оценивает AMH как удержание.
Однако, как всегда, самое важное мнение – ваше.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
