Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Independent Realty Trust (NYSE:IRT) — это инвестиционный фонд многоквартирной недвижимости («REIT»), сосредоточенный в штатах Санбелт и Среднего Запада.
В прошлом, например, в моей статье об IRT в январе 2022 года, я рекомендовал избегать IRT из-за плохого финансового управления REIT. В течение длительного времени IRT работал с высоким коэффициентом выплат (более 90%), высоким уровнем долга (более 8-кратного отношения долга к EBITDA), относительно высокими общими и административными расходами и регулярными раундами разводняющего выпуска акций. Низкая оценка акций требовала большей зависимости от использования долга, что привело к высокому коэффициенту левериджа IRT, что, в свою очередь, препятствовало значительному увеличению оценки акций.
По иронии судьбы, IRT мог быть спасен благодаря Covid-19. Миграционная структура людей в эпоху пандемии, когда люди переезжали из дорогих, с высоким уровнем преступности и закрытых прибрежных городов в Солнечный пояс и Средний Запад, дала огромный импульс портфелю IRT квартир класса B.
Такое увеличение выручки и EBITDA привело к снижению коэффициента левериджа и привело к снижению расходов G&A как доли от общей выручки до уровня, более соответствующего аналогам многоквартирных домов Sunbelt. И хотя IRT остается неинвестиционным уровнем, руководство полагает, что у них есть перспективы достижения кредитного рейтинга инвестиционного уровня примерно через три года.
Более того, после сокращения дивидендов в 2020 году дивиденды IRT вернулись к уровню, существовавшему до COVID, в то время как коэффициент выплат REIT остается безопасно на территории в середине 50%.
Сделал ли IRT поворот, чему способствовал резкий рост арендной платы за последние несколько лет, в сторону лучшего и более дружественного к акционерам финансового управления? Или IRT просто на какое-то время «повезло» из-за COVID-19, а затем снова скатилось к отставанию?
Мой тезис заключается в том, что IRT должен увидеть немного более фундаментальный опережающий рост благодаря своей подверженности Среднему Западу и недостаточному сроку погашения долга в течение следующих нескольких лет. И если процентные ставки вскоре упадут, то превосходство IRT должно продолжиться. Но цена акций IRT (отличная от ее фундаментальных показателей) должна продолжать отставать, пока процентные ставки растут.
Итак, вкратце мое мнение можно сформулировать так:
- Цена акций IRT, вероятно, продолжит отставать в краткосрочной перспективе
- IRT должен работать лучше, если и когда процентные ставки начнут снижаться
- В целом, я предпочитаю более крупную компанию с более низким уровнем долга, чем IRT, как мой любимый выбор многоквартирных домов Sunbelt.
Обновленная информация о недвижимости Независимости после пандемии и после инфляции
Если вы не знакомы с IRT, вы можете прочитать мою статью за январь 2022 года или недавнюю статью об IRT моего друга Филипа Эрика Джонса.
Короче говоря, IRT владеет 120 многоквартирными домами с более чем 35 000 квартир, большинство из которых расположены в самых быстрорастущих штатах Санбелта. Большая часть портфеля компаний, не входящих в Sunbelt, сконцентрирована в штатах Среднего Запада, таких как Огайо, Индиана и Кентукки.
Как мы все уже знаем, «Солнечный пояс» получил огромную выгоду от Covid-19, поскольку относительно открытые и недорогие южные штаты получили большой приток внутренних мигрантов из закрытых, дорогостоящих прибрежных городов, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско.
Но эта модель внутренней миграции в значительной степени прекратилась, поскольку арендные ставки в Sunbelt выросли, что сделало стоимость жизни более сопоставимой с прибрежными городами, а смена работы значительно снизилась.
Приток населения и резкий рост арендной платы стали катализатором большой волны жилищного строительства по всему Солнечному поясу, что теперь приводит к приступу переизбытка предложения, поскольку приток людей в Санбелт замедлился.
Но одним из регионов страны, который все еще демонстрирует силу на рынке аренды квартир, является Средний Запад, где не наблюдалось такого же всплеска жилищного строительства. От Милуоки до Колумбуса арендная плата за квартиры остается относительно доступной, уровень заполняемости остается высоким, а на рынок поступает гораздо меньше новых предложений.
Следовательно, мы видим прогноз CBRE, согласно которому, хотя ожидается, что арендная плата за многоквартирные дома упадет на некоторых перенасыщенных рынках, таких как Финикс, Лас-Вегас, Атланта и Тампа, в большинстве районов Среднего Запада ожидается, что арендная плата останется на том же уровне или в следующем году произойдет дальнейшее повышение арендной платы.
Если этому прогнозу можно доверять, то портфель IRT находится в относительно хорошем положении.
В то время как квартиры IRT в Атланте (14% NOI), Колорадо (8% NOI) и Тампе (5% NOI) могут столкнуться с понижательным давлением на арендную плату в следующем году, ее квартиры в Индианаполисе (5% NOI), Оклахома-Сити (5% NOI), Южный Огайо и Северный Кентукки должны компенсировать это повышательным давлением на арендную плату.
Более того, IRT настаивает на том, что эта волна новых поставок на ее рынки не должна существенно повлиять на ее результаты и на самом деле не является чем-то новым.
Наиболее уместным здесь является то, что новые квартиры пытаются получить более высокие арендные ставки, чтобы оправдать высокие затраты на строительство недвижимости. Но это не совсем тот случай, когда эти квартиры с более высокой арендной платой не влияют на существующий запас квартир IRT класса B, потому что жесткая конкуренция за арендаторов привела к тому, что эти квартиры с более высокой арендной платой предложили значительные уступки, такие как 2, 3 или даже 4 месяца бесплатной аренды.
Таким образом, судя по техническим ставкам арендной платы по контрактам, эти новые квартиры кажутся гораздо более дорогими и, следовательно, вряд ли смогут конкурировать с IRT, но на самом деле общая стоимость приближается к одинаковой как для существующих объектов IRT, так и для вновь сданных объектов. .
Таким образом, хотя квартиры IRT не конкурируют напрямую с новым предложением, существует некоторый эффект просачивания вниз.
До сих пор мы не видели, чтобы арендная плата IRT или рост NOI оказали такое сильное влияние, особенно по сравнению с ее более крупными аналогами многоквартирных домов Sunbelt, Mid-America Apartment Communities (MAA) и Camden Property Trust (CPT).
| Рост NOI в одном и том же магазине во втором квартале | Руководство по развитию SSNOI на 2023 год | |
| ИРТ | 6.3% | 6.5% |
| НЕ | 8.6% | 6.35% |
| КПП | 6.2% | 5.0% |
нажмите, чтобы увеличить
Существенное присутствие на Среднем Западе и некоторых вторичных рынках Sunbelt, таких как Оклахома-Сити и Северный Кентукки, должно помочь IRT, но нам придется подождать и посмотреть, как она выдержит по сравнению с аналогами.
Балансовый отчет
С декабря 2016 года, когда IRT завершила интернализацию своей структуры управления, она значительно превзошла своих более крупных конкурентов из Sunbelt с меньшим уровнем заемных средств.
Эксклюзивное внимание IRT к квартирам класса B Sunbelt сработало чрезвычайно хорошо. В Санбелте наблюдается рост населения и рабочих мест выше среднего, а квартиры класса B пользуются наибольшей популярностью у финансово стабильных долгосрочных арендаторов.
Более того, в этот период у MAA и CPT соотношение долга к капитализации было примерно вдвое меньше, чем у IRT. Низкие процентные ставки приносят выгоду игрокам с более высоким уровнем заемного капитала и действуют как относительное препятствие для производительности игроков с более низким уровнем заемного капитала.
Но с тех пор, как процентные ставки начали быстро расти, IRT отстала от своих более крупных и низкозаемных аналогов из многоквартирных домов Sunbelt:
Я думаю, что отставание будет продолжаться до тех пор, пока процентные ставки будут расти, а точнее, не падать. Если ставки какое-то время стабилизируются на этом уровне, я думаю, что IRT продолжит отставать.
Ирония заключается в том, что, хотя долг IRT гораздо выше, чем у его более крупных аналогов из Sunbelt…
| Чистый долг к EBITDA | |
| ИРТ | 7,2x |
| НЕ | 3,4x |
| КПП | 4,2x |
нажмите, чтобы увеличить
…IRT, пожалуй, имеет наиболее выгодный график погашения долга.
Вот график погашения долга IRT:
Вот график погашения долга MAA:
А вот график погашения долга CPT:
Как видите, IRT имеет наименьшую сумму долга (в процентах от общего долга) со сроком погашения в ближайшие несколько лет.
С другой стороны, IRT не имеет кредитного рейтинга инвестиционного уровня, в то время как MAA и CPT имеют кредитные рейтинги A-/A3, что должно помочь им рефинансировать долг по относительно выгодным процентным ставкам.
Более того, хотя руководство IRT настаивает на том, что отношение чистого долга IRT к EBITDA должно достичь середины 6 к концу этого года, в этом году этот показатель движется в неправильном направлении. IRT завершила 2022 год с соотношением чистого долга к EBITDA на уровне 6,9x, а затем увидела, что в первом квартале 2023 года он вырос до 7,3x и немного снизился до 7,2x во втором квартале.
Как указывалось ранее, падение чистого левериджа с 8,2x в конце 2020 года до 7,7x в конце 2021 года и до 6,9x в конце 2022 года приятно видеть, но это также связано в основном с чрезвычайно благоприятной средой для Квартиры Sunbelt в тот период.
Сможет ли IRT достичь своей цели в середине 6x к концу 2023 года или в середине 5x к концу 2025 года, будет в большей степени зависеть от действий руководства, будущей динамики процентных ставок и того, какое влияние рост предложения окажет на способность IRT увеличивать НОИ.
Нижняя граница
Уровень долга является вопросом личных предпочтений. Для таких стабильных активов, как квартиры класса B в Sunbelt, многие инвесторы предпочли бы более активное использование долга с фиксированной процентной ставкой, чтобы повысить доходность собственного капитала.
Лично я предпочитаю пойти в противоположном направлении, используя небольшой долг, чтобы получить высокий кредитный рейтинг. Мой любимый выбор в многоквартирном доме Sunbelt — MAA. У него самый низкий долг, что не только повышает безопасность и стабильность, но и приводит к значительным возможностям увеличения кредитного плеча для оппортунистической покупки недвижимости со скидкой, если и когда такие возможности возникнут.
Кроме того, в периоды роста процентных ставок и/или циклической слабости MAA обычно терпит меньшую волатильность, чем акции с более высоким кредитным плечом, такие как IRT.
За последние несколько лет IRT добилась очень хороших успехов, и руководство, похоже, на данный момент действует в интересах акционеров — то есть теперь, когда дивиденды были сокращены до более устойчивого уровня, а Covid-19 дал возможность рынкам повышение.
Но мои деньги по-прежнему вложены в MAA в долгосрочной перспективе.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
