Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
С момента выхода на биржу в 2021 году инвестиционный фонд ипотечной недвижимости [REIT] Claros Mortgage Trust (NYSE:CMTG) показал довольно плохие результаты на фондовых рынках: его цена упала на 34% по сравнению с ценой открытия при листинге.
В связи с тем, что множество банков снизили свой рейтинг доверия, доверие инвесторов к нему находится на низком уровне. Тем не менее, есть что сказать о форвардной дивидендной доходности, которая составляет огромные 13,2%. Однако его прошлой доходности было недостаточно, чтобы сделать его стоящей инвестицией, поскольку общая доходность снизилась на 20,7% с момента листинга. Но это существенно смягчило удар (см. график ниже).
В данном случае цель состоит в том, чтобы выяснить, существует ли вероятность того, что доходность CMTG станет положительной из-за цены, дивидендов или того и другого.
Компания
Для начала беглый взгляд на компанию. CMTG предоставляет кредиты на коммерческую недвижимость по всей территории США, крупнейшими рынками которой являются Нью-Йорк и Калифорния (см. диаграмму ниже). Крупнейшими клиентами компании являются многоквартирные дома, за которыми следуют гостиничный бизнес и офисы.
Сама по себе компания немаленькая: ее рыночная капитализация составляет 1,55 миллиарда долларов США. Но в мире REIT он крошечный. Рыночная капитализация [Mcap] крупнейшего REIT, Prologis (PLD), составляет 113,8 млрд долларов США, что более чем в 73 раза превышает капитализацию CMTG. Даже десятая по величине компания AvalonBay Communities (AVB) намного больше: ее капитализация составляет 25,5 миллиардов долларов США.
Хотя разные REIT могут различаться по целевым сегментам, они отражают как рыночный потенциал компании, так и то, с чем она сталкивается. Картина становится яснее, если мы рассмотрим доходы. Выручка Prologis в 2022 году составила 6,3 миллиарда долларов США, а AvalonBay Communities — 2,61 миллиарда долларов США. Для сравнения, выручка CMTG за год составила 287,2 млн долларов США.
Состояние коммерческой недвижимости
Потенциал дополнительно подтверждается размером рынка коммерческой недвижимости США в 1 триллион долларов США. Ожидается, что на рынке также будет наблюдаться совокупный годовой темп роста [CAGR] более 3,5% в период с 2023 по 2028 год.
Рост процентных ставок
Однако здесь не обошлось без проблем. Макроэкономический сценарий, в частности, поднимает вопросы, которые могут повлиять на REITS, такие как CMTG. Одним из них являются высокие процентные ставки, которые могут снизить уровень заимствований, а также увеличить уровень просрочек.
Хотя более высокие процентные ставки могут быть полезны для чистого процентного дохода кредитора [NII], стабилизируя возможную потерю доходов от более низких заимствований, это не всегда так. Это видно из показателей CMTG за весь 2022 год, когда рост процентных расходов превысил рост процентных доходов, что привело к снижению чистого процентного дохода на 10,9 млн долларов США (см. таблицу ниже). С тех пор ситуация изменилась, о чем я расскажу более подробно в следующем разделе.
Структурные изменения
Кроме того, недавнее исследование Goldman Sachs указывает на то, что офисный сектор, в частности, сталкивается с препятствиями. Это третья по величине инвестиция для CMTG с долей 15% в ее портфеле. Помимо текущего макроэкономического сценария, тенденция и предпочтение работы на дому вызывают структурные сдвиги в секторе, которые все еще происходят, и не в его пользу.
Следует отметить, что в целом заполняемость снижается по большинству категорий недвижимости, но наиболее резко это касается офисов (см. график ниже). Это то, на что стоит обратить внимание, чтобы двигаться вперед.
Финансовые показатели
Финансовые показатели компании за первое полугодие 2023 года (первое полугодие 2023 года) представляют собой неоднозначную картину. Основываясь на приведенном выше обсуждении, здесь я концентрируюсь на двух аспектах: (i) ЧПД и (ii) влияние более рискованных условий кредитования.
Чистый процентный доход
Вопреки тенденции 2022 года, в первом полугодии 2023 года чистый доход компании увеличился на 15,5% в годовом исчислении (г/г). Процентные доходы выросли на огромные 81,8%, что более чем компенсировало еще больший рост процентных расходов на 161%. Рост ЧПД поддержал рост совокупного чистого дохода, который оказался еще выше и составил 18% из-за увеличения доходов от недвижимости на 28,8%.
Резервы и списания
Однако ее чистая прибыль за это время все же снизилась на 55,8%, что выглядит вопиющим. Но ситуация не так плоха, как кажется. В прошлом году это число было увеличено за счет прибыли от продажи кредита. Однако здесь следует отметить два момента:
- Чистая прибыль снизилась бы на 34,5%, даже если бы у CMTG не было прибыли от продаж в первом полугодии 2022 года. И это из-за более высокого резерва на покрытие кредитных потерь, что связано с точкой зрения о более высоких потенциальных просрочках при высокой процентной ставке. и сценарий слабой экономики, представленный в последнем разделе.
- Кроме того, на основе не-GAAP, также называемой «Распределяемая прибыль», компания фактически сообщила об убытке в первом полугодии 2023 года. Убыток вызван списанием основной суммы долга, что означает, что кредит был списан как убыток, т.е. исключен из оценок GAAP.
Цифра тоже немаленькая: почти 67 миллионов долларов США, что более чем вдвое меньше выручки CMTG за первое полугодие 2023 года. Это нехороший знак, особенно если рассматривать его в сочетании с увеличением резерва на покрытие убытков.
Оценка достоинств акций
Тем не менее, форвардное соотношение цены и прибыли (P/E) CMTG без учета GAAP на уровне 7,6x по-прежнему является положительным показателем, отражающим оптимизм аналитиков по поводу распределяемой прибыли во втором полугодии 2023 года. Кроме того, для финансового сектора он фактически ниже 9x. что указывает на потенциал роста акций на 19% и ценовой потенциал в 13,3 доллара США.
Альтернативные оценки
Однако, поскольку это REIT, необходимо рассмотреть альтернативные оценки. Ее материальная балансовая стоимость на акцию еще выше — 17,2 доллара США, что само по себе указывает на более чем 50%-ный потенциал роста акций.
Я также рассчитал его соотношение цены и средств на основе коэффициента операции [FFO], которое составляет 22,6x. Это выше, чем у Prologis и 20.1 и даже у AvalonBay Communities с 17,4x. Это делает акции, которые меньше по размеру и не имеют истории устойчивого роста доходов и доходов с течением времени, менее привлекательными. Не помогает и то, что его финансовые показатели в среднем сокращались за последние три года.
Высокий коэффициент выплаты дивидендов
Кроме того, коэффициент выплаты дивидендов TTM, составляющий 346%, явно неустойчив. Даже если принять во внимание влияние более рискованной среды кредитования, факт остается фактом: даже в 2021 году коэффициент компании на уровне 120% был неприятно высоким.
Что дальше?
Несмотря на то, что у CMTG есть потенциал роста, факт заключается в том, что риски прямо сейчас просто нельзя упускать из виду. Общий макроэкономический сценарий может поддержать процентные доходы, но проблемы, с которыми он связан, намного больше, чем фактические или потенциальные выгоды. Поскольку риск экономического спада в США все еще сохраняется, недвижимость, вероятно, пострадает как циклический сектор. Компания уже увеличила резервы на покрытие убытков.
Коэффициент выплаты дивидендов также выглядит неустойчивым, что ставит под вопрос высокую форвардную доходность. Это, в свою очередь, снижает возможную будущую прибыль от инвестиций в акции. Тем не менее, по мере ослабления текущего жесткого кредитного цикла, CMTG может стать более предсказуемым на огромном рынке, который, как ожидается, будет расти.
Короче говоря, компания неплохая, но она работает в секторе, который сейчас сталкивается с проблемами, и это в некоторой степени проявляется в ее цифрах. Я собираюсь держать акции.
Примечание редактора: в этой статье обсуждаются одна или несколько ценных бумаг, которые не торгуются на крупнейших биржах США. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
