Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Сегодня я хочу взглянуть на жилой фонд REIT Veris Residential (NYSE:VRE). В последний раз я писал о Veris в апреле, используя их результаты за четвертый квартал 2022 года, и я дал рекомендацию продавать, потому что компания была переоценена, FFO должен был значительно упасть, и я ожидал, что в будущем акции в целом будут испытывать трудности. . Сегодня я хочу оценить результаты компании за второй квартал и посмотреть, что изменилось, а что нет. Новые результаты заставили меня изменить свой рейтинг на «держать», поскольку, хотя VRE все еще значительно переоценена, результаты выглядят лучше, и компания, похоже, теперь держит ситуацию под контролем.
Обзор
Раньше Veris владела зданиями гостиничного, жилого и офисного сегментов на северо-востоке США, в основном в районе Большого Нью-Йорка. Несколько лет назад они начали реализовывать стратегию перехода к портфелю исключительно жилой недвижимости. Они полностью покинули гостиничный сегмент в первом квартале, а также пытаются выйти из офисного сегмента. В четвертом квартале 2022 года у них все еще было 3 миллиона квадратных футов офисных площадей в Нью-Джерси, и они заключили соглашение о продаже своего крупнейшего офисного помещения в Харборсайде по ставке 8,6%, что, очевидно, очень высоко. Хотя я понимаю эту стратегию, компания настолько стремилась реализовать ее, что была готова продать эти помещения по чрезвычайно низким ценам, что, на мой взгляд, было не лучшим шагом еще и потому, что заполняемость этих помещений была настолько низкой, что, очевидно, и сделало не поможет цена.
Как ситуация выглядит сейчас? В настоящее время у Veris осталось нестратегических активов на сумму 205 миллионов долларов, часть из которых являются коммерческими, а часть — землей. Что касается Харборсайда, то в апреле компания закрыла сделку по продаже Харборсайда 1, 2 и 3 за 420 миллионов долларов. Таким образом, они близки к финишу с переходом на чисто жилой портфель.
Результаты финансовой деятельности
Заполняемость тех же магазинов в их портфеле многоквартирных домов упала с 96% до 95,7% в годовом сопоставлении, поэтому она все еще остается довольно высокой. NOI увеличился на 21,8% в годовом сопоставлении из-за повышения арендной платы и двух налоговых апелляций. Выручка от недвижимости выросла на 13,3% в годовом сопоставлении, FFO составил $0,16 по сравнению с $0,15 в прошлом году. И, наконец, расходы снизились на 1,5% г/г. Таким образом, хотя они продавали свои офисные помещения в очень тяжелые времена по довольно низким ценам, результаты выглядят довольно хорошо. Таким образом, стратегия, которую они хотели реализовать, кажется хорошей идеей, от которой они в конце концов могут извлечь выгоду. Это в некоторой степени подтверждается прогнозом на оставшуюся часть 2023 года, который предусматривает рост доходов на уровне 8–10%, рост NOI на 10–12% и рост расходов на 4–6%.
Однако большой угрозой для компании являются сроки их погашения на следующий год, поскольку им придется выплатить 600 миллионов долларов. На данный момент у них есть только 55 миллионов долларов ликвидности и средневзвешенная процентная ставка в 4,4%, которая и так высока, но, учитывая выплаты, с которыми столкнется Veris, она, скорее всего, увеличится, поскольку им, вероятно, придется рефинансировать по более высокой ставке.
Дивиденды в настоящее время составляют $0,05 на акцию в квартал, что соответствует доходности 1,1%. Однако компания не получала дивидендов с июля 2020 года, поскольку они хотели сначала завершить переход на чистый портфель многоквартирных домов. Так что, хотя и низкий, это лучше, чем ничего. Если просто взглянуть на прогнозы и последние результаты, то выплата дивидендов была бы хорошим шагом, однако, учитывая высокие сроки погашения в следующем году, дивиденды могут оказаться под угрозой сокращения, когда Veris будет искать варианты для погашения всей суммы.
Оценка
Теперь об оценке компании. Результаты выглядят довольно хорошо, но я был бы осторожен, когда дело касается баланса. Сроки погашения окажут на компанию большое давление и, вероятно, повысят процентные ставки, что затем продолжит отнимать у VRE капитал. Что еще хуже, так это коэффициент P/FFO, поскольку в настоящее время они торгуются на уровне 31,51x. Для сравнения с аналогами: AvalonBay Communities (AVB) торгуется на уровне 17,37x, а Equity Residential (EQR) — на уровне 16,88x.
Таким образом, VRE здесь чрезвычайно переоценена. Даже рассматривая возможность покупки VRE, я бы хотел увидеть скидку около 20% по отношению к AVB и EQR, потому что они имеют лучшие результаты и являются более крупными компаниями с лучшим рейтингом. Более того, VRE более рискован из-за своего баланса, поэтому коэффициент, который я бы посчитал справедливым, составлял около 13,7x, что далеко от текущего состояния.
Подводя итог, моя позиция в отношении VRE несколько изменилась с тех пор, как я в последний раз писал об этом, и теперь оцениваю ее как ДЕРЖАТЬ. Переход, который сейчас почти завершен, потенциально может помочь компании в будущем, учитывая, что они смогут справиться с более высокими процентными ставками, с которыми им, возможно, придется столкнуться. Однако я бы не стал покупать акции здесь, поскольку они чрезвычайно переоценены, а ближайшее будущее сейчас выглядит очень туманным. Я ожидаю, что в следующем году мультипликатор немного упадет, поскольку компания, скорее всего, столкнется с трудностями при наступлении срока погашения долга. Но если компания сможет справиться с этим, что я считаю вероятным, мультипликатор не пострадает так сильно в долгосрочной перспективе, поэтому я бы тоже не стал продавать акции. Однако, если вы инвестируете на краткосрочную перспективу, возможно, стоит рассмотреть возможность продажи.
