Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
REIT InvenTrust Properties (NYSE:IVT), ориентированная на Sunbelt, формирует портфель торговой недвижимости с привязкой к продуктовым магазинам, который по состоянию на конец второго квартала 2023 финансового года насчитывал 63 объекта, распределенных по общей арендуемой площади в 10,4 миллиона человек. Публичное размещение акций было завершено только в конце 2021 года, когда ФРС приступила к самому быстрому ужесточению денежно-кредитной политики за последние десятилетия: ставка по фондам ФРС сейчас находится на 22-летнем максимуме от 5,25% до 5,50%. В последний раз InvenTrust объявила о выплате квартальных денежных дивидендов в размере $0,2155 на акцию в соответствии с предыдущей выплатой и с годовой форвардной доходностью 3,56%. Крайне важно, что REIT будет обладать относительной устойчивостью к рецессии: около 87% его чистого операционного дохода будет получено от торговых центров с продуктовыми базами.
Такая чрезмерная зависимость от бакалейных магазинов привела к тому, что обыкновенные акции торговались с премией до скользящего 12-месячного коэффициента FFO, равного 15,3x, что почти на 25% выше, чем медианное значение для аналогичной группы. Призом здесь, конечно, является доход, и хотя доходность в 3,56% меркнет по сравнению с более безопасными вариантами, такими как компакт-диски, которые в настоящее время предлагают доходность до 5,6%, или 10-летние казначейские облигации США, предлагающие доходность 4,26%, путь InvenTrust поскольку рост дивидендов является хорошим, и REIT увеличил квартальные дивиденды наличными примерно на 5% по сравнению с годом ранее. С точки зрения акционеров обыкновенных акций ожидается дальнейший рост дивидендов на фоне усиливающейся рецессии.
Операционные результаты и сроки погашения долга
REIT зафиксировал выручку во втором квартале в размере $64,27 млн, что на 5,9% больше, чем в прошлом году, благодаря тому же чистому операционному доходу от недвижимости, который увеличился на 3,7% по сравнению с кварталом прошлого года. Арендованная заполняемость InvenTrust на конец второго квартала составила 96,2% по сравнению с 95,4% в период прошлого года, при этом разброс между арендованной и экономической заполняемостью составил 230 базисных пунктов, что привело к базовой арендной плате примерно в 4,9 миллиона долларов в годовом исчислении. Смешанные спреды по новым и продленным договорам аренды, подписанные на уровне 5,8%, помогли увеличить основной FFO до $29,1 млн, около $0,43 на акцию. Эта цифра незначительно выросла с $28,6 млн, около $0,42 на акцию, в период прошлого года.
В течение квартала REIT завершил одно приобретение недвижимости за 22,4 миллиона долларов в торговом центре The Shoppes at Davis Lake площадью 91 000 квадратных футов, принадлежащем сети супермаркетов Harris Teeter. Инвестиционная привлекательность InvenTrust во многом подкреплена коэффициентом выплат 50%, который открывает возможности для дальнейшего роста дивидендов в условиях повышенных процентных ставок. Общая долговая позиция InvenTrust на конец второго квартала составляла $833,7 млн и в основном состояла из долга с фиксированной процентной ставкой. У REIT также была неиспользованная возобновляемая кредитная линия на сумму 350 миллионов долларов США по ставке SOFR плюс 1,14%.
Срочные кредиты на сумму $400 млн были заблокированы по сравнительно низким ставкам, причем самый ранний срок погашения наступил в сентябре 2026 года. Сроки погашения ипотечных кредитов на сумму $92,47 млн наступают до конца 2023 года. Еще $15,7 млн ипотечных кредитов подлежат погашению в следующем году. Крайне важно, что сочетание низких фиксированных ставок, благоприятного профиля погашения долга и общей ликвидности в размере 434 миллионов долларов по состоянию на конец второго квартала радикально снизило инвестиционный профиль InvenTrust и увеличило его возможности для роста.
Материальная балансовая стоимость и эмиссионный доход
По состоянию на конец второго квартала эта ликвидная позиция также включала 84 миллиона долларов США в виде денежных средств и их эквивалентов. Материальная балансовая стоимость InvenTrust на конец квартала составила $1,45 млрд, около $21,47 на акцию, по сравнению с $22,56 на акцию в период прошлого года. Медведи были бы правы, если бы отметили вялое движение FFO на фоне снижения материальной балансовой стоимости, а также премию в 12,4% к материальной балансовой стоимости как причины для умерения энтузиазма в REIT.
Однако, учитывая, что рынки в настоящее время оценивают 93%-ную вероятность того, что ФРС сохранит ставки на текущем уровне на предстоящем заседании FOMC 20 сентября, мы можем увидеть больший энтузиазм по поводу возврата REIT и текущего повышения премий. REIT снизился на 7,4% за последний год из-за этой динамики, которая, похоже, окончательно изменится, как только самый быстрый темп ужесточения денежно-кредитной политики за последние десятилетия подойдет к конкретному концу. Это происходит на фоне того, что экономика продолжает оставаться устойчивой, что порождает надежды на экономический сценарий «Златовласка», в котором экономика США осуществит мягкую посадку, а инфляция вернется к целевому показателю ФРС в 2%. InvenTrust хорошо держится на этом экономическом фоне.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
