Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Введение
В предыдущие месяцы я писал о нескольких REIT в сфере гостеприимства, совсем недавно о RLJ Lodging Trust (RLJ). Аналогично, в этой статье речь идет о компании Xenia Hotels & Resorts (NYSE:XHR), которая также является REIT в сфере гостеприимства. Это акция, которая не получила большого освещения на веб-сайте Seeking Alpha — всего 5 статей за последние 5 лет — поэтому я решил, что взгляну на компанию и отдам за нее свои два цента.
Портфолио
Xenia Hotels & Resorts — это REIT в сфере гостеприимства, специализирующийся на роскошных и высококлассных отелях и курортах. По состоянию на второй квартал 2023 года в портфолио компании входят 32 отеля с общим номерным фондом 9 511 номеров, причем 30% этих номеров предназначены для элитной недвижимости, а остальные 70% — для высококлассных отелей. Практически все объекты компании являются дочерними брендами, при этом бренды Marriott и Hyatt составляют основную часть объектов (80%).
Отели компании расположены на 22 рынках в 14 штатах, с упором на штаты Солнечного пояса. Компания не слишком полагается на какой-то конкретный регион: ни на один рынок не приходится более 14% EBITDA компании. Кроме того, компания получает доход от трех сегментов спроса — группового, делового и временного отдыха — с довольно равномерным распределением между каждым сегментом, что еще раз подтверждает ее диверсификацию.
Балансовый отчет
Изучение баланса компании дает обнадеживающее представление о ее финансах. По состоянию на второй квартал 2023 года компания может похвастаться значительной ликвидностью в размере 705 миллионов долларов США, в том числе 255 миллионов долларов США в виде денежных средств и их эквивалентов, а оставшиеся 450 миллионов долларов США поступят по возобновляемой кредитной линии. Что касается структуры долга, общий долг компании составляет около $1,4 млрд со средневзвешенной процентной ставкой 5,47%. Важно отметить, что во втором квартале компания предприняла шаги, чтобы гарантировать эффективное погашение всей своей задолженности. Хотя 5,47% может показаться относительно высокой ставкой (только за второй квартал компания выплатила более $20 млн процентных расходов), крайне важно учитывать более широкий экономический контекст. Учитывая высокие процентные ставки в настоящее время и ожидаемый дальнейший рост процентных ставок в ближайшем будущем, наличие фиксированной структуры долга дает компании значительное преимущество с точки зрения стабильности и предсказуемости денежных потоков.
Взглянув на график погашения долга компании, можно увидеть, что он относительно четкий, без значительных сроков погашения, которые должны произойти почти через 2 года, во второй половине 2025 года. финансовой устойчивости и гибкости, позволяющей воспользоваться любыми возможностями, которые могут возникнуть на рынке.
Дивиденды
Когда дело доходит до REIT, дивиденды, вероятно, являются ключевым показателем, на который обращают внимание инвесторы, и Xenia Hotels & Resorts не является исключением. До 2020 года компания выплачивала ежеквартальные дивиденды в размере $0,275 на акцию или $1,10 на акцию ежегодно. Однако, когда разразилась пандемия, компания приняла решение приостановить выплату дивидендов после первого квартала 2020 года. Эта приостановка продолжалась более двух лет до третьего квартала 2022 года, когда компания наконец возобновила выплату дивидендов. Тем не менее, возобновление произошло по сниженной ставке — 0,10 доллара за акцию, что составляет менее половины от допандемического уровня. Компания сохраняла пониженные дивиденды в течение 4 кварталов подряд, причем последняя выплата состоялась во втором квартале 2023 года.
Учитывая текущую цену акций в $11,85 и годовой дивиденд в размере $0,40 на акцию, форвардная дивидендная доходность компании составляет 3,38%. Сама по себе эта цифра мало что нам говорит, поэтому крайне важно оценить безопасность этих дивидендов. В этом контексте следует отметить, что скорректированные денежные средства от операционной деятельности компании (AFFO) за второй квартал 2023 года составили 0,47 доллара на акцию и 0,87 доллара на акцию в первой половине 2023 года. Это соответствует коэффициенту выплаты дивидендов чуть более 21. % за второй квартал 2023 года и примерно 23% за первое полугодие. Заглядывая в будущее, компания прогнозирует, что AFFO на 2023 финансовый год составит от 1,42 до 1,60 доллара на акцию. Даже в нижней части прогноза коэффициент выплаты дивидендов компании составит примерно 28%. Это говорит о том, что текущие дивиденды компании безопасны и имеют достаточно возможностей для потенциального увеличения в будущем.
При этом следует отметить, что текущая дивидендная доходность в размере 3,38% является скромной, особенно с учетом преобладающего уровня инфляции. Стоит обратить внимание на дивиденды компании за третий квартал 2023 года, которые, как ожидается, будут объявлены в ближайшие недели, чтобы увидеть, решит ли компания повысить дивиденды.
Оценка
Анализ квантовой системы Seeking Alpha показывает, что компания получает рейтинг «B-» по своей оценке. Хотя рейтинг может быть не идеальным, важно учитывать отдельные показатели, влияющие на этот рейтинг. Одним из ключевых факторов, снижающих рейтинг, является дивидендная доходность компании, получившей рейтинг «D» из-за более низких дивидендных выплат по сравнению с аналогами. Этот аспект обсуждался в предыдущем разделе, поэтому я не буду углубляться в него дальше.
Взгляд на соотношение цены к балансовой стоимости компании (коэффициент P/B) и форвардную цену к AFFO (форвардный коэффициент P/AFFO) показывает, что акции компании в настоящее время торгуются с существенной скидкой по отношению к ее аналогам в отрасли. Это говорит о том, что рынок, возможно, не полностью отражает базовую стоимость компании. Руководство, похоже, также разделяет это мнение, о чем свидетельствует продолжающийся выкуп акций. В первом квартале 2023 года компания выкупила почти 3% своих акций в обращении по средней цене около $13,50 за акцию. Этот выкуп продолжился во втором квартале 2023 года, когда компания выкупила свои акции примерно на 28 миллионов долларов, а оставшиеся 97 миллионов долларов были доступны в рамках программы обратного выкупа акций.
Таким образом, с учетом всех этих факторов получается, что акции компании на данный момент недооценены.
Риски
Однако есть несколько потенциальных моментов, на которые следует обратить внимание, прежде чем инвестировать в компанию.
Во-первых, концентрация портфеля компании на нескольких рынках. Хотя это правда, что ни один рынок не занимает более 14% EBITDA компании, более пристальный взгляд показывает, что три крупнейших рынка — Финикс, Орландо и Хьюстон — в совокупности дают около 40% EBITDA компании. Это указывает на значительную зависимость от этих регионов, и любые неблагоприятные экономические или рыночные условия в этих регионах могут непропорционально повлиять на финансовые показатели компании. Более того, на пять крупнейших рынков приходится более половины (54%) EBITDA компании, что еще раз демонстрирует зависимость компании всего от нескольких рынков.
Далее дивидендная доходность компании. Как отмечалось выше, это относительно низкая доходность, особенно если принять во внимание текущую макроэкономическую ситуацию. Хотя текущий коэффициент выплаты дивидендов компании является скромным и показывает потенциал для дальнейшего увеличения, важно помнить, что нет никакой гарантии, что компания сделает это. Более того, компания лишь недавно восстановила дивиденды, поэтому, возможно, пройдет некоторое время, прежде чем мы увидим рост ее дивидендов.
Наконец, еще одним фактором, который следует учитывать, является динамика цены акций компании. В настоящее время компания торгуется вблизи своего 52-недельного минимума и упала более чем на 40% по сравнению с моментом ее первого публичного размещения в 2015 году. Хотя это может означать, что акции компании недооценены, вполне вероятно, что рынок рассматривает текущую цену как справедливый, и акции не вырастут в цене.
Заключение
Xenia Hotels & Resorts — компания с сильным балансом. Основываясь на текущих и прогнозируемых результатах деятельности компании, она способна с комфортом покрыть свои дивиденды, оставляя место для потенциального увеличения. Однако компания лишь недавно восстановила дивиденды, поэтому разговоры о каком-либо увеличении дивидендов могут показаться преждевременными. Кроме того, цена акций компании постоянно демонстрирует слабость, и нет никаких гарантий, что цены на акции компании восстановятся. В текущей ситуации я считаю, что риск перевешивает потенциальное вознаграждение, и даю компании рекомендацию «Держать», по крайней мере, до тех пор, пока компания не объявит о выплате дивидендов за третий квартал 2023 года. Если компания объявит о повышении дивидендов, я могу пересмотреть свой рейтинг.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
