Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
22 мая 2023 года оказался по-настоящему волнующим днем для акционеров двух очень разных компаний. Одной из них является Kennedy-Wilson Holdings, Inc. (NYSE:KW), глобальная инвестиционная компания в сфере недвижимости, которая владеет, управляет и развивает недвижимость. недвижимости на различных рынках в США и за рубежом. Другой — PacWest Bancorp (NASDAQ:PACW), региональный банк, который оказался под давлением после краха других региональных банков, которые не сильно отличаются от него со структурной точки зрения.
Несмотря на то, что кризис свел эти две компании вместе, сделка между KW и PACW, похоже, создаст ценность для первой и обеспечит необходимую ликвидность для второй. На мой взгляд, сделка, о которой договорились эти две компании, является беспроигрышной для обеих сторон, добавляя значительную стабильность финансовому состоянию PacWest и одновременно создавая дополнительную ценность для Kennedy-Wilson.
Взгляните на Kennedy-Wilson Holdings, Inc.
Те, кто внимательно следит за моей работой, знают, что я уже подробно рассмотрел PacWest. Я бы посоветовал вам прочитать мои статьи о компании здесь и здесь. Однако я еще не сделал этого для Кеннеди-Уилсона. Как я уже упоминал, это предприятие представляет собой глобальную инвестиционную компанию в сфере недвижимости, которая специализируется на недвижимости на различных рынках. В частности, особое внимание уделяется западной части США, а также Соединенному Королевству и Ирландии. По состоянию на конец последнего квартала под управлением компании находились активы в сфере недвижимости на сумму около 23 миллиардов долларов. Эти активы включали 37 370 многоквартирных домов и 26 миллионов коммерческих квадратных футов.
Все это может сделать компанию довольно крупным игроком на рынке недвижимости. Но важно отметить, что предоставленные мной цифры включают как его консолидированный портфель, так и объекты недвижимости, в которых он имеет некоторую долю собственности. В настоящее время консолидированный портфель включает 10 513 многоквартирных домов, 6,1 миллиона квадратных футов коммерческих площадей и один отель. Компания владеет 97% этих активов и ежегодно генерирует от этих активов около 310 миллионов долларов NOI (чистого операционного дохода). Его портфель совместных инвестиций включает в себя еще 21 863 многоквартирных дома, 18 миллионов квадратных футов коммерческих площадей и предполагает инвестиции в размере 6 миллиардов долларов комиссионного капитала. Эти активы приносят 230 миллионов долларов NOI и комиссионных каждый год, и компания владеет лишь 25% акций этих активов.
На данный момент участники рынка весьма обеспокоены состоянием нашей офисной недвижимости. Около половины всех офисных помещений в США сейчас пустует, и переход на удаленную работу может привести к ухудшению ситуации в этом пространстве. К сожалению, Кеннеди-Уилсон имеет некоторое отношение к этой области. Но из примерно 496 миллионов долларов NOI, которые ее портфель приносит каждый год, только 29% приходится на офисную недвижимость. Наибольшую долю составляют многоквартирные дома, составляющие 54%. Розничная торговля составляет еще 7%, а ее гостиницы, а также принадлежащие ей кредиты и промышленная недвижимость составляют 10%. Что касается географической направленности, 61% ее NOI приходится на западную часть США, 19% приходится на Ирландию, а 17% приходится на активы в Соединенном Королевстве. Остальные 3% NOI поступают от активов, разделенных между Италией и Испанией.
В дополнение к этим активам, а также активам, от развития которых она получает выгоду, компания имеет зарубежный комиссионный капитал. По мнению руководства, этот капитал в основном представляет собой привлеченный или инвестированный капитал третьих сторон, которым оно управляет в своих совместных предприятиях и смешанных фондах. Благодаря этой деятельности компания получает комиссионные, такие как комиссионные за управление активами, комиссионные за управление строительством и ряд других комиссий. Стоимость этих активов на конец последнего квартала составила $6 млрд, из них 51% приходился на деятельность страховых компаний. 16% участвуют в суверенных фондах благосостояния, а 13% — в пенсионных фондах. Это гораздо более географически разнообразно, чем портфель активов компании. Хотя 28% активов связаны с деятельностью в США, Канада на самом деле более важна для компании, поскольку 38% указанных активов расположены там.
С финансовой точки зрения послужной список Кеннеди-Уилсона в последние несколько лет был весьма нестабильным. Например, на диаграмме ниже вы можете увидеть доход и некоторые показатели прибыльности. Большинство из них были повсюду на карте. Но это не должно быть таким уж большим сюрпризом. Последние несколько лет в целом были очень нестабильными. Однако, пожалуй, наиболее важным является то, что руководство продолжает развивать предприятие и продемонстрировало, что не боится проявлять творческий подход для этого.
Самый последний пример этого был объявлен компанией 19 мая. В этот день Kennedy-Wilson заключила кредитное соглашение о покупке и продаже с PacWest, согласно которому она согласилась купить в рамках сделки со своими партнерами кредиты на строительство недвижимости на сумму 2,6 миллиарда долларов в обмен на 2,4 миллиарда долларов. В общей сложности сюда входят 74 различных кредита на строительство недвижимости, от которых PacWest надеялась отказаться, чтобы поднять ликвидность из-за паники в банковском секторе и бегства некоторых своих активов. Это довольно небольшая скидка в общей схеме вещей, по сути, перевод около 200 миллионов долларов дополнительной стоимости от PacWest к Kennedy-Wilson и ее партнерам в обмен на немедленную ликвидность и принятие на себя риска этих активов их новыми владельцами.
Судя по предоставленным данным, эти активы выглядят весьма привлекательными. Во-первых, связанные с ними процентные ставки являются плавающими, а это означает, что компания вряд ли пострадает, если процентные ставки продолжат расти. Хотя, технически говоря, это увеличивает риск дефолта. Даже при плавающей ставке эффективная процентная ставка по активам составляет около 8,4%. Это подразумевает неплохой процентный доход для владельцев кредитов. В рамках сделки Kennedy-Wilson и ее партнеры также возьмут на себя все оставшиеся обязательства по будущему финансированию по кредитам. Сделка также дает возможность приобрести дополнительные кредиты на общую сумму около 363 миллионов долларов США.
Чтобы эта сделка состоялась, Кеннеди-Уилсон вкладывает 20 миллионов долларов на целевой депозитный счет. Но в конечном итоге его общие инвестиции в сделку составят от 2,5% до 5% от покупной цены кредитов, а также от будущих обязательств по финансированию. Это предполагает общий объем инвестиций в размере от 127,5 до 255 миллионов долларов США. Помимо выгоды от рассматриваемых активов, Kennedy-Wilson также получит комиссию в размере 15 базисных пунктов (от общей суммы обязательств) от PacWest после закрытия сделки. Плюс он получит дополнительные комиссионные в неустановленной сумме за управление этими активами.
Я думаю, что теперь становится ясно, в какой степени Кеннеди-Уилсон должен выиграть. Фактически, в ответ на эту новость, акции компании за день подскочили на 3,3%. Но еще больший шаг произошел, когда дело дошло до акций PacWest. 22 мая ее акции подскочили на 19,6%. Несмотря на то, что PacWest, по сути, сокращает размер этих кредитов и ему придется обходиться без будущих процентных выплат по ним, он получает некоторую столь необходимую ликвидность в то время, когда рынок весьма обеспокоен предприятием и его способностью выжить. Это лишь один дополнительный шаг в серии шагов, предпринятых компанией для повышения своей ликвидности. Например, в конце последнего квартала 2022 года ликвидность PacWest составляла всего около 6 миллиардов долларов. К 10 мая этого года эта цифра взлетела до 15 миллиардов долларов.
Такое увеличение ликвидности произошло даже несмотря на то, что компания значительно снизила риски с точки зрения депозитов. В конце прошлого года $9,5 млрд ее вкладов не были застрахованы. К 10 мая эта цифра упала до 5,2 миллиарда долларов. Что делает эту транзакцию настолько полезной, так это то, что она помогает заткнуть дыру в случае, если незастрахованные депозиты продолжат покидать банк. Рынок знал, что эти активы находятся на его балансе. Но опасения заключались в том, что компании, возможно, придется заняться срочной распродажей, выгружая активы со значительными скидками к их стоимости, чтобы покрыть снятие депозитов. Но если учесть, насколько небольшой была эта стрижка, становится ясно, что многие проблемы, с которыми столкнулся PacWest, теперь утихли.
Еда на вынос
На мой взгляд, не каждая финансовая сделка может привести к выигрышу обеих сторон. Но это один из тех случаев, когда такое действительно имеет место. С одной стороны, Kennedy-Wilson Holdings, Inc. и ее партнеры получают активы с хорошей скидкой и денежные потоки, которые должны последовать за ними в будущем. С другой стороны, PacWest Bancorp привлекает столь необходимую ликвидность на условиях, которые я бы не назвал обременительными. В связи с тем, как сложилась эта картина, я чувствую себя комфортно, оценивая Kennedy-Wilson Holdings, Inc. как мягкую «покупать», и решил повысить свою оценку PacWest Bancorp с «держать» до мягкой «покупать».
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
