Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
One Liberty Properties, Inc. (NYSE:OLP) ожидает увеличения спроса на свои промышленные помещения благодаря росту индустрии электронной коммерции. Кроме того, ожидается, что недавние приобретения, такие как многоквартирный торговый центр в Манахокине, штат Нью-Джерси, снизят общую сумму долга. Кроме того, учитывая текущие планы обратного выкупа акций и недавнее приобретение акций, я считаю, что мы можем ожидать дальнейшего спроса на акции. Очевидно, существуют определенные риски от невыполнения обязательств арендаторами и влияния конкурентов. Однако, на мой взгляд, OLP может торговаться дороже.
Одна свобода
One Liberty выделяется своим самоуправляемым подходом к диверсифицированному портфелю промышленной и коммерческой недвижимости, в основном находящейся в долгосрочной чистой аренде. Имея 118 объектов недвижимости в собственности и участие в совместных предприятиях с тремя дополнительными объектами недвижимости, они охватывают 31 штат.
Акцент компании на чистой аренде означает, что арендаторы берут на себя ключевые финансовые обязательства. Эта структура, наряду с разнообразным географическим положением, усиливает стабильность и диверсификацию портфеля, прочно позиционируя REIT на рынке недвижимости.
Большинство договоров аренды предусматривают периодическое повышение арендной платы либо по договору, либо в зависимости от индекса потребительских цен. Некоторые включают минимальную арендную плату с дополнительными платежами в зависимости от продажи недвижимости. Предпочтение заключается в приобретении недвижимости с существующими долгосрочными договорами аренды или заключении новых долгосрочных договоров аренды.
Компания торгуется почти в 0,5 раза дороже своих инвестиций в недвижимость.
По состоянию на 30 сентября 2023 года компания отметила инвестиции в недвижимость на сумму около $700 млн. Учитывая текущую рыночную капитализацию, компания, похоже, торгуется в 0,5 раза дороже своих инвестиций в недвижимость. Я считаю, что здесь мы видим некоторую недооценку. Общие активы составляют 767 миллионов долларов США, а соотношение активов и обязательств превышает 1x. Баланс выглядит стабильным.
Меня не особо беспокоит общая сумма долга, поскольку One Liberty, судя по всему, обеспечивает положительный FFO. Кредиторская задолженность по ипотеке составляет 416 миллионов долларов США, кредитная линия — 11 миллионов долларов США, а общая сумма обязательств — 464 миллиона долларов США.
Я предположил, что большее количество приобретений промышленных объектов с одним арендатором, скорее всего, приведет к дальнейшему росту бизнеса.
В рамках моего базового сценария я предполагал, что One Liberty успешно выявит и приобретет стратегическую недвижимость, эффективно управляя портфелем, получая выгодный долг и поддерживая рост дивидендов. На мой взгляд, отдача приоритета промышленной недвижимости с одним арендатором и долгосрочной чистой арендой, скорее всего, обеспечит стабильный доход.
Продажа многоарендного торгового центра, которая будет завершена в квартале, заканчивающемся 31 декабря 2023 года, может увеличить FFO
One Liberty рассчитывает завершить продажу недвижимости к концу года. В результате компания рассчитывает использовать полученные средства для погашения части своих долгов. Снижение долговых обязательств может повысить соотношение P/FFO и стоимость акций.
Мы ожидаем, что сделка будет завершена в квартале, заканчивающемся 31 декабря 2023 г., при условии выполнения обычных условий закрытия, и что чистая выручка, полученная нами от продажи, будет использована для погашения нашей задолженности по кредитной линии. Источник: 10-Q
Рост электронной коммерции может увеличить доходы от операций, поскольку One Liberty покупает промышленные площади
Хотя исторически сюда входила коммерческая недвижимость, в настоящее время основное внимание уделяется промышленной недвижимости, чтобы извлечь выгоду из роста электронной коммерции. Если мы посмотрим на недавние приобретения, о которых сообщает One Liberty, больше приобретений включает в себя промышленную недвижимость и продажу торговой недвижимости.
Ряд экспертов отмечают, что предприятия электронной коммерции, как ожидается, будут инвестировать значительные средства в промышленное пространство. В результате ожидается, что рост в этом сегменте достигнет двузначных цифр. На мой взгляд, компания, скорее всего, выиграет от роста в сфере электронной коммерции.
Ожидается, что продажи электронной коммерции будут расти на 15 процентов в год и к 2023 году достигнут 14,8 процентов розничных продаж, а количество возвратов продукции также увеличится, что потребует больше промышленных площадей.
Мы ожидаем, что в период с 2019 по 2023 год спрос на дополнительные 850 миллионов квадратных футов промышленной недвижимости в США будет зависеть от электронной коммерции. Источник: DI_Будущее промышленной недвижимости.
Недавнее приобретение новой недвижимости и продажа ресторана включали процентную ставку в размере 4,6% и прибыль от недвижимости.
Я считаю, что недавние переговоры о приобретении недвижимости в Блитвуде, Южная Каролина, и полученные ставки по долгам привлекательны. Учитывая текущие ставки ФРС, на мой взгляд, процентная ставка, полученная компанией, выглядит выгодной. На мой взгляд, если руководство продолжит получать хорошее финансирование для приобретений, стоимость долга может снизиться, что может привести к улучшению подразумеваемой оценки акций.
13 июля 2023 года мы приобрели промышленную недвижимость с несколькими арендаторами, расположенную в Блайтвуде, Южная Каролина, по цене покупки 13,4 миллиона долларов США, включая принятие на себя ипотечного долга в размере 4,3 миллиона долларов США с процентной ставкой 4,60% и сроком погашения в июне 2029 года. Источник: 10-Q
Стоит также отметить, что One Liberty продолжает сообщать о доходах от недвижимости. В сентябре 2023 года компания сообщила о выручке от продажи ресторана в Северной Каролине. Учитывая предыдущие доходы от продажи недвижимости, One Liberty, похоже, хорошо знает, что и когда покупать. Я предполагал, что знание рынка, скорее всего, принесет дальнейшие выгоды в ближайшие годы.
Я предположил, что план выкупа акций, скорее всего, вызовет спрос на акции.
Стоит также отметить, что One Liberty продолжает покупать собственные акции, что может привести к дальнейшему спросу на акции и интересу других инвесторов. На мой взгляд, менеджеры не стали бы покупать акции на открытом рынке, если цена акций неудобна.
В октябре 2023 года мы выкупили в соответствии с Планом выкупа на 2022 год примерно 62 000 обыкновенных акций на сумму примерно 1,1 миллиона долларов США. Источник: 10-Q
Ожидания других аналитиков, мои ожидания в отношении отчета о прибылях и убытках, основанные на предыдущих предположениях и предыдущих финансовых результатах
На мой взгляд, стоит посмотреть на ожидания других аналитиков. Они ожидают роста чистого объема продаж, а чистый объем продаж в 2025 году составит 96 миллионов долларов. Мои цифры совпадают с данными других инвестиционных аналитиков.
Мои ожидания включают в себя доход от аренды в 2030 году около 139 миллионов долларов США, сборы за прекращение аренды будут ниже -1 миллиона долларов США, а общий доход составит 139 миллионов долларов США. Кроме того, при амортизации в размере 27 миллионов долларов, общих и административных расходах около 21 миллиона долларов и расходах на недвижимость в 23 миллиона долларов, общие операционные расходы составили 72 миллиона долларов.
Кроме того, включая прибыль от продажи недвижимости на сумму 3 миллиона долларов, я получил операционную прибыль около 70 миллионов долларов. Наконец, чистая прибыль в 2030 году составит недалеко от 60 миллионов долларов.
Я старался быть максимально консервативным и взглянул на предыдущий рост чистой прибыли, рост чистых продаж, амортизационные отчисления и рост операционной прибыли. При этом я считаю, что инвесторам всегда следует самостоятельно проверять цифры, предлагаемые другими финансовыми аналитиками. В приведенной ниже таблице представлена некоторая информация о фигурах прошлого.
Мои ожидания относительно денежных потоков, основанные на предыдущих финансовых показателях и моих предположениях
Мои прогнозы по отчету о движении денежных средств включают чистую прибыль в 2030 году около 60 миллионов долларов США, увеличение чистой амортизации неотчетного дохода от аренды примерно на -8 миллионов долларов США, амортизацию и списание нематериальных активов, связанных с арендой, на сумму -2 миллиона долларов США, а также долю в прибылях неконсолидированных доходов от аренды. совместные предприятия стоимостью около -$2 млн.
Кроме того, принимая во внимание, что собственный капитал в доходах от продажи неконсолидируемой собственности совместных предприятий составляет около 1 миллиона долларов США, распределение доходов от неконсолидируемых совместных предприятий составляет около -2 миллионов долларов США, а износ и амортизация составляют около 27 миллионов долларов США, я также включил амортизацию и списание отложенных активов. Стоимость финансирования приближается к 1 миллиону долларов.
Наконец, при выплате комиссионных по лизингу на сумму -6 миллионов долларов США, изменениях в других активах и дебиторской задолженности на сумму около 13 миллионов долларов США и увеличении начисленных расходов и других обязательств на 3 миллиона долларов США, чистые денежные средства, полученные от операционной деятельности, составят 95 миллионов долларов США. Наконец, при покупке недвижимости на сумму -28 миллионов долларов свободный денежный поток в 2030 году составит 67 миллионов долларов, а средства от операционной деятельности составят 84 миллиона долларов.
Финансовая модель, основанная на средствах от операционной деятельности, и P/FFO, близком к 9x-13x
Для оценки стоимости долга и стоимости капитала я взглянул на средневзвешенную процентную ставку, выплачиваемую One Liberty. В последнем годовом отчете и последнем квартальном отчете я видел процентные ставки, близкие к 3,42% и 4,6%. Фиксированные процентные ставки варьируются от 3,02% до 5,50% со сроком погашения между 2023 и 2047 годами, со средневзвешенной ставкой 4,10%. Учитывая все эти цифры, я считаю, что WACC более 4,6% имел бы смысл.
С учетом предыдущих допущений, WACC в размере 4,6%-7,1% и выходного P/FFO примерно 9x-12x, подразумеваемая оценка акционерного капитала составит от $1264 до $885 миллионов, при этом медиана близка к $1,077 миллиарда. Медианное соотношение P/FFO в секторе близко к 12x.
Теперь, используя текущее количество акций, я получил целевую цену, близкую к 42–60 долларам, со средней медианой около 47–51 доллара за акцию. Кроме того, максимальная внутренняя норма доходности составит около 15–28% при медиане, близкой к 21%. Другие финансовые аналитики могут прийти к другим предположениям относительно стоимости капитала, коэффициентов выхода и прогнозов чистых продаж. Однако я считаю, что большинство профессионалов согласятся с тем, что One Liberty может торговаться немного дороже.
Риски
Компания полагается на розничных арендаторов, таких как Havertys Furniture, FedEx, LA Fitness, Northern Tool и NARDA Holdings, что подвергает портфель значительным рискам. Значительные доходы по контрактам поступают от арендаторов со средневзвешенными условиями аренды, но неплатежеспособность, дефолт или решение не продлевать контракты могут привести к значительным потерям, перебоям в доходах и принятию на себя операционных расходов. Возникающая в результате вакансия отрицательно повлияет на доходы и стоимость недвижимости, создавая существенный риск для деятельности и финансового состояния REIT.
Кроме того, растущая конкуренция со стороны ритейлеров электронной коммерции угрожает спросу на физические торговые площади, негативно влияя на аренду и возможности получения дохода.
Конкуренты
По моему мнению, компания сталкивается с острой конкуренцией на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость США, особенно в промышленную недвижимость. Он сталкивается с конкуренцией со стороны различных организаций, занимающихся приобретением, развитием и эксплуатацией недвижимости, таких как государственные и частные REIT, компании прямых инвестиций, институциональные фонды, страховые компании и частные лица. Эта конкуренция включает в себя борьбу за ограниченное предложение недвижимости и финансирования. Хотя компания и конкурирует с субъектами, обладающими большими финансовыми ресурсами и способностью брать на себя больший риск, она не может гарантировать успех в своей деятельности. Эффективность конкуренции станет ключом к достижению целей на рынке недвижимости.
Мое мнение
Я считаю, что влияние индустрии электронной коммерции на промышленное пространство, дальнейшая оппортунистическая продажа недвижимости и успешные переговоры по условиям долга могут привести к росту FFO. Кроме того, ожидается, что продажа многоквартирного торгового центра в Манахокине, штат Нью-Джерси, принесет некоторую сумму денег для снижения долговых обязательств. Да, я считаю, что One Liberty сталкивается со значительными рисками из-за зависимости от розничных арендаторов, однако, на мой взгляд, акции должны торговаться дороже.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
