Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Ares Commercial Real Estate (NYSE:ACRE) является лидером на рынке привлечения долгов по коммерческой недвижимости. Совсем недавно дивидендная доходность акций превысила 13%, что указывает на увеличение дивидендных рисков для коммерческого ипотечного кредитора, в основном из-за ухудшения фундаментальных показателей на рынке коммерческой недвижимости, особенно в офисном секторе, где Ares Commercial Real Estate имеет наибольший риск. вложения. Я считаю, что Ares Commercial Real Estate движется к сокращению дивидендов, и я больше не рекомендую REIT дивидендным инвесторам!
Предыдущий рейтинг
Я работал над Ares Commercial Real Estate в апреле 2021 года (эти акции приносят доходность 9,2% и имеют потенциал роста), когда я рекомендовал REIT инвесторам в дивиденды в связи с возобновлением работы экономики США после пандемии COVID-19. Однако в 2022 и особенно в 2023 финансовом году ситуация на рынке коммерческой недвижимости изменилась из-за снижения заполняемости и увеличения объема выкупа офисных помещений. По этим причинам я понижаю рейтинг Ares Commercial Real Estate до уровня «держать».
Фокус на офисах станет еще большей проблемой для Ares Commercial Real Estate
Ares Commercial Real Estate владеет большим портфелем коммерческих ипотечных кредитов, которые приносят регулярный процентный доход REIT. По последним подсчетам, в сентябре в портфеле компании было кредитов на сумму 2,2 миллиарда долларов (точнее, 49 кредитов), которые в основном были выданы в категории офисов.
В прошлом году офисы столкнулись с серьезными трудностями, во многом потому, что тенденции удаленной работы привели к росту вакансий в офисной недвижимости, а более высокие процентные ставки сделали инвестиции в коммерческую недвижимость менее прибыльными. Слабое состояние рынка офисной недвижимости передает полномочия на переговорах арендаторам, которые будут активно добиваться уступок по аренде при продлении срока аренды. В этом году резко возросло количество случаев потери права выкупа офисов в США, и многие транснациональные компании заявили, что хотят сократить площадь своих офисов.
И именно здесь я вижу большую проблему для дальнейшего развития Ares Commercial Real Estate, поскольку фирма слишком инвестирует в рынок офисной недвижимости, а это означает, что категория активов с самым высоким риском чрезмерно представлена в инвестиционном портфеле фирмы. В сентябрьском квартале 39% активов Ares Commercial Real Estate, предназначенных для инвестиций, были отнесены к категории офисов.
Разбивка резерва убытков Ares Commercial Real Estate показывает, что большая часть прогнозируемых убытков приходится на категорию офисов, поскольку в общей сложности 72% резерва на покрытие убытков приходится на офисные кредиты. Резерв на случай убытков Ares Commercial Real Estate составил $115,7 млн в сентябрьском квартале, что на 62% больше баланса резерва на случай убытков по кредитам на конец 2022 финансового года, а резерв на возможные потери по кредитам увеличивался каждый квартал в 2023 финансовом году.
Выручка и чистая процентная маржа Ares Commercial Real Estate находились под давлением в третьем квартале 2023 года, как и в течение всего 2023 финансового года, в основном из-за более высоких процентных расходов… и я не ожидаю, что эта тенденция улучшится в ближайшие несколько кварталов. Доходы REIT снизились на 12% в годовом исчислении в третьем квартале 2023 года, а динамика кредитных резервов в прошлом году была не очень хорошей. За последние два квартала именно они стали причиной того, что Ares Commercial Real Estate опубликовала отрицательную чистую прибыль.
Ожидания рынка
Тенденции потери права выкупа выглядят не очень хорошо, особенно в офисе, и в краткосрочной перспективе они могут ухудшиться. Пока процентные ставки остаются такими же высокими, как сейчас, фундаментальные показатели рынка коммерческой недвижимости вряд ли изменятся, а это означает, что Ares Commercial, скорее всего, будет вынуждена продолжать увеличивать свой резерв CECL и наблюдать снижение спроса на кредиты от инвесторы в коммерческую недвижимость. Тенденция покрытия дивидендов, обсуждаемая далее, указывает на то, что дивидендные риски значительно возросли, и продолжение текущих рыночных тенденций, по моему мнению, почти наверняка приведет к сокращению дивидендов для инвесторов.
Сокращение дивидендов вырисовывается…
Рост резервов на возможные потери по кредитам является самым верным признаком того, что условия на рынке коммерческой недвижимости серьезно ухудшились за последний год, а покрытие дивидендов компании уже существенно пострадало в этом году.
На следующей диаграмме показано сверка чистой прибыли Ares Commercial Real Estate с распределяемой прибылью. За первые девять месяцев года инвестиции REIT принесли распределяемый доход в размере 0,87 доллара на акцию. За этот период Ares Commercial Real выплатила дивиденды по 1,03 доллара на акцию, что соответствует коэффициенту покрытия дивидендов 84%… что, очевидно, не очень хорошо для REIT, инвестиции в основной офис которого сталкиваются со значительными рыночными препятствиями.
Годом ранее компания Ares Commercial Real Estate получила распределяемую прибыль в размере 1,11 доллара США на единицу, а коэффициент покрытия составил 106%. Таким образом, ситуация с покрытием дивидендов для REIT значительно ухудшилась, и вместе с увеличением резервов на возможные потери по кредитам я считаю, что значительный дисконт к балансовой стоимости оправдан.
Коммерческая недвижимость Ares: оценена по справедливой цене
REIT уже торгуется со значительной скидкой от балансовой стоимости, и инвесторы, вкладывающие в дивиденды, не должны понимать, что это означает, что дивиденды Ares Commercial Real Estate дешевы, но это не так. Скидка в 21% к балансовой стоимости отражает глубокую обеспокоенность по поводу состояния рынка коммерческой недвижимости и подверженности компании кредитам под офис… что я считаю уместным.
Скидка Ares Commercial Real Estate от балансовой стоимости сейчас примерно на том же уровне, что и средняя скидка P/B в прошлом году (~ 23%). Для контекста: Starwood Property Trust (STWD), у которого меньше офисов в США (10%) и других предприятий, помимо выдачи кредитов, продается со скидкой всего в 1% от балансовой стоимости. Я рекомендую Starwood Property из-за надежности ее 10% доходности.
Учитывая большое количество офисных кредитов в портфеле Ares Commercial Real Estate, растущие резервы на возможные потери по кредитам и слабую тенденцию покрытия, я считаю, что акции сейчас справедливо оценены, а профиль риска, возможно, слегка наклонен в сторону понижения.
Профиль рисков Ares Commercial Real Estate
Я считаю, что риски здесь вполне очевидны: предыдущая ставка Ares Commercial Real Estate на рынок офисной недвижимости обернулась обратными последствиями. В худшем случае Ares Commercial Real Estate может быть вынуждена сократить дивиденды, если ситуация на рынке коммерческой недвижимости, особенно офисов, ухудшится и текущая тенденция в отношении покрытия дивидендов сохранится. Самый большой риск для Ares Commercial Real Estate, на мой взгляд, — это переговоры о новой аренде с арендаторами, которые на этом рынке обладают всей переговорной силой.
Последние мысли
До сих пор компания Ares Commercial Real Estate хорошо управлялась, но есть предупреждающие знаки, которые, я считаю, инвесторам, особенно тем, кто смотрит на дивиденды, не следует игнорировать. Ares Commercial Real Estate последовательно увеличивала свой резерв на возможные потери по кредитам в течение последних трех кварталов, и рынок испытывает очевидные препятствия, возникающие из-за сочетания более высоких процентных ставок, более низких показателей заполняемости и более слабых позиций арендодателей на переговорах по аренде. Коммерческая недвижимость Ares по праву торгуется со скидкой к балансовой стоимости, и поэтому я меняю свою двухлетнюю рекомендацию с «покупать» на «держать»!
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
