Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Обзор
BrightSpire Capital (NYSE:BRSP) — это инвестиционный траст ипотечной недвижимости (mREIT) с дивидендной доходностью около 12%, что делает его привлекательной инвестицией для инвесторов, ориентированных на доход. Доходность в 12% слишком велика, чтобы ее игнорировать, и компания опубликовала хорошие финансовые результаты за последний квартал. Однако акции компании постоянно торгуются вниз, главным образом из-за опасений по поводу ее влияния на рынок офисной недвижимости. Как и в случае с другими REIT, доступ к офисной недвижимости действительно повлиял на цену и открывает новые возможности.
Компания поддерживает хорошо диверсифицированный портфель, состоящий в основном из кредитов с приоритетом и чистых арендных активов. Примечательно, что кредитный портфель включает в себя 92 кредита, средний размер каждого из которых составляет 34 миллиона долларов США. BRSP сократил дивиденды в 2020 году, чтобы сохранить капитал, и с тех пор восстановил дивиденды и увеличил выплаты выше допандемического уровня. Мне нравится цена на этих уровнях, и я думаю, что это привлекательная точка входа для получения превосходного потенциала дохода и больших доходов в будущем, поскольку более высокая процентная ставка становится новой нормой по сравнению с недавними почти нулевыми ставками.
Стратегия
БРСП извлек выгоду из структуры своего кредитного портфеля в условиях высоких процентных ставок. Стратегия BRSP заключается в выдаче 98% кредитов с плавающей процентной ставкой в многоквартирных, офисных и гостиничных объектах. Наличие плавающих процентных ставок выгодно, когда процентные ставки растут, поскольку ипотечные REIT могут повысить ставки по своим портфелям, что приведет к более высоким доходам.
Хотя ФРС замедлила темпы повышения процентных ставок, я верю, что более высокие процентные ставки станут новой нормой. Говард Маркс поддерживает именно это мнение, поскольку он считает, что на самом деле мы находимся в условиях процентных ставок, которые более точно соответствуют тому, что является «нормальным». В дальнейшем более высокая средняя процентная ставка, вероятно, поможет BRSP со временем увеличить прибыль.
С точки зрения ликвидности BRSP демонстрирует сильную позицию: общая ликвидность составляет $348 млн, а также $183 млн неограниченных денежных средств (что эквивалентно $1,41 на акцию). Разумное финансовое управление компанией отражено в благоприятном соотношении долга к собственному капиталу на уровне 1,9x, что подчеркивает сбалансированную структуру капитала.
портфолио
Как мы видим, большую часть портфеля BRSP составляют многоквартирные дома, за которыми следуют офисные объекты. Офисная недвижимость внесла основной вклад в снижение цен. Аналогичное падение цен мы наблюдали и среди других REIT, занимающихся офисами. Такое падение цен может создать прекрасную возможность для покупки, чтобы воспользоваться доходностью выше средней и превосходной общей доходностью в будущем. В моем предыдущем анализе я полагал, что это относится и к доходу от недвижимости (O), и я считаю, что то же самое относится и к BRSP.
Распределение типов недвижимости по регионам весьма интересно. Юго-западный регион США — это место, где они держат большую часть своих многоквартирных кредитов. Северо-восток — единственное место, где есть многофункциональная недвижимость, а запад — единственный регион, где есть промышленная недвижимость. Как упоминалось ранее, фактором, способствующим падению цены акций, является их влияние на офисную недвижимость, и, как мы видим, у них есть офисная недвижимость во всех регионах. Офисная недвижимость рассматривалась как серьезная угроза для REIT из-за подразумеваемого снижения спроса. Работодатели привлекают все больше и больше своих сотрудников к работе на дому, и спрос на это уже не такой большой, как раньше. Я считаю, что такая драматическая ценовая реакция была преувеличена, поскольку многие REIT нашли способы снизить этот риск и сохранить прибыльность. Последний отчет о прибылях BRSP, безусловно, подтверждает это.
В третьем квартале BRSP сообщил о положительных финансовых результатах. Компания раскрыла чистую прибыль по GAAP в размере $12,4 млн, что эквивалентно $0,09 на акцию, а также распределяемую прибыль в размере $31 млн ($0,24 на акцию) и скорректированную распределяемую прибыль на общую сумму $35,8 млн ($0,28 на акцию). Что наиболее важно для меня, покрытие дивидендов за квартал достигло 1,4x, что дает мне уверенность в том, что дивиденды являются устойчивыми и имеют возможность роста.
Текущая позиция ликвидности BRSP является устойчивой и составляет около $348 млн, включая $183 млн наличными и $165 млн, доступных по кредитной линии. В течение квартала BRSP сохранил общий левередж в 1,9 раза, что соответствует уровню второго квартала. По сравнению с предыдущим кварталом неамортизированная балансовая стоимость немного увеличилась на 0,02 доллара и достигла 11,55 доллара.
Дивиденды
Согласно последнему объявленному дивиденду в размере $0,20 на акцию, дивидендная доходность в настоящее время превышает 12%. Обычно мне нравится держать компании, акции которых имеют успешную историю роста с течением времени. BRSP действительно немного приостановил выплату дивидендов в 2020 году, чтобы сохранить денежные средства во время пандемии. С тех пор они замедлили рост дивидендов, и текущие выплаты на акцию превышают уровень, существовавший до пандемии. Среднегодовой темп роста дивидендов за 3 года составляет 7,44%, что чрезвычайно привлекательно для компании, доходность которой уже исчисляется двузначными числами.
Здесь следует подчеркнуть одну вещь: я думаю, что вход здесь особенно привлекателен из-за тенденции к снижению цены. Цена действительно пострадала в условиях, когда процентные ставки были близки к нулю. С момента создания с точки зрения цены вы потеряете более 65% от своих первоначальных инвестиций. Даже принимая во внимание распределения, вы все равно потеряете более 43%. Поскольку более высокая процентная ставка становится более нормализованной, я считаю, что в будущем мы увидим более стабильное движение цен. В результате мы с большей вероятностью увидим более высокую общую доходность в будущем. Мы можем увидеть развитие этой истории, наблюдая за изменением чистого процентного дохода в зависимости от изменений ставок.
С точки зрения прибыли и дивидендной безопасности, дивиденды BRSP кажутся устойчивыми, чему способствует скорректированная распределяемая прибыль. Неамортизированная балансовая стоимость одной акции составляет $11,55, что отражает стоимость активов компании. Кроме того, BRSP поддерживает устойчивую позицию ликвидности благодаря полностью неиспользованному револьверу на сумму 165 миллионов долларов США и доступности основных средств обратного выкупа на сумму 805 миллионов долларов США. Компания продолжает демонстрировать финансовую устойчивость, о чем свидетельствует ее способность объявить квартальные дивиденды на акцию в размере $0,20 в третьем квартале 2023 года, при этом прибыль и покрытие дивидендов указаны на уровне $0,28.
Профиль риска
Средний рейтинг риска по кредитам в BRSP составляет 3,2, при этом только два кредита имеют рейтинг 5 и десять — рейтинг 4. Как и другие компании отрасли, BRSP значительно увеличила свой резерв CECL (текущие ожидаемые кредитные потери) в ожидании потенциальных дефолтов. По состоянию на первый квартал 2023 года резерв составляет $146 млн ($1,13 на акцию). Сюда входит специальный резерв, покрывающий 100% кредитов с рейтингом 5, и общий резерв, покрывающий дополнительный 1% для всех кредитов. Увеличение резервов CECL привело к снижению балансовой стоимости одной акции до $11,74, что по-прежнему вдвое превышает текущую цену акции.
CECL — отличный показатель, поскольку он меняет модель признания кредитных убытков с понесенных убытков на перспективный подход. Этот показатель полезен в данном случае, поскольку помогает прогнозировать ожидаемые кредитные убытки при их возникновении. Это дает такие преимущества, как более своевременное признание кредитных убытков и повышение прозрачности. Таким образом, усилия BRSP по увеличению своих денежных резервов подтверждают, что руководство хорошо осведомлено и готово компенсировать любые недостатки, которые могут возникнуть в будущем.
Еда на вынос
BrightSpire Capital представляет собой интригующую инвестиционную возможность для инвесторов, ориентированных на доход, предлагая существенную дивидендную доходность около 12%. Несмотря на недавнюю тенденцию к снижению акций, во многом вызванную опасениями по поводу присутствия на рынке офисной недвижимости, BRSP сохранил хорошо диверсифицированный портфель, в основном состоящий из кредитов с правом погашения и чистых арендных активов.
Стратегическое решение компании о предоставлении 98% кредитов с плавающей ставкой для многоквартирных домов, офисов и отелей хорошо согласуется с текущей ситуацией с высокими процентными ставками. Хотя вложения в офисную недвижимость повлияли на цену акций, предоставив возможность покупки, BRSP продемонстрировал устойчивость и адаптируемость в снижении рисков, как видно из их последнего отчета о прибылях и убытках. Хорошие финансовые показатели, положительная прибыль в третьем квартале, устойчивое покрытие дивидендов и привлекательный темп роста дивидендов за 3 года на уровне 7,44% способствуют привлекательности BRSP как инвестиции, приносящей доход.
Более того, активные меры компании, такие как увеличение резервов CECL, отражают разумный подход к потенциальным дефолтам. Обладая сильной позицией по ликвидности, ростом неамортизированной балансовой стоимости и многообещающей точкой входа в связи с недавним снижением цен, BRSP позиционирует себя для потенциально более высокой совокупной доходности в условиях меняющихся процентных ставок.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
