Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Трудно зарабатывать деньги в сфере REIT, и еще труднее это сделать, если вы действительно созданы для мира с низкими процентными ставками. Однако компания Farmland Partners Inc. (NYSE:FPI) пришла к правильному выводу и решает проблемы с процентными ставками самым методичным образом. Будет ли этого достаточно, чтобы бросить вызов силам гравитации, влияющим на REIT? Что ж, в прошлый раз мы предположили, что большое снижение, вероятно, станет точкой, которую можно будет купить.
Тем не менее, текущая скидка выглядит умеренно привлекательной. Что не выглядит привлекательно, так это подразумеваемая волатильность акций. Как правило, мы склонны занимать позиции, используя оборонительный подход, и это требует стремления к нанесению удара, который нам нравится, с помощью вариантов. Текущая подразумеваемая волатильность довольно низкая, учитывая только что произошедшее масштабное падение. Мы стремимся к участию в районе $8,50–9,50, и это находится в нашем списке наблюдения.
Источник: Приближаясь к точке покупки.
Акции быстро опустились ниже верхней границы нашего диапазона (обратите внимание на 52-недельный минимум) и взлетели вверх.
С тех пор ситуация вернулась почти к той же точке, что и тогда, когда мы в последний раз писали об этом.
Текущая стратегия
FPI находится в режиме полного сжатия скидок. Фирма твердо верит в ценность своей собственности и ее стратегия состоит в том, чтобы продать фермы и выкупить акции. Во втором квартале 2023 года мы увидели следующее:
Завершил продажу 17 ферм на общую сумму около 44,4 млн долларов США и признал совокупную прибыль от продажи в размере около 11,1 млн долларов США;
Завершено приобретение одной фермы на общую сумму 8,9 миллиона долларов США;
Сохранен доступ к ликвидности в размере $131,9 млн; и
выкупила 4 136 946 своих обыкновенных акций по средневзвешенной цене $11,37 за акцию.
Источник: пресс-релиз FPI за 2 квартал 2023 г.
Это было заметное ускорение по сравнению с первым кварталом 2023 года, когда было продано минимальное количество земли. Результаты за третий квартал 2023 года еще не опубликованы, но активность на рынке капитала была в центре внимания.
FPI сегодня объявила, что завершила многочисленные сделки в третьем квартале 2023 года, включая продажу более 13 500 акров земли в Калифорнии, Колорадо, Джорджии, Иллинойсе, Луизиане и Канзасе, а также покупку фермы площадью 1523 акра в округе Морхаус. Луизиана.
Совокупный объем продаж составил более 70 миллионов долларов США, что составило прибыль от продаж примерно 17%.
К сентябрю 2023 года FPI продала сельскохозяйственных угодий на сумму более 120 миллионов долларов, что составляет общую прибыль от продажи примерно в 23 миллиона долларов. В настоящее время прогнозируемый объем продаж активов компании за год составляет 170 миллионов долларов США.
Источник: ФПИ
Несмотря на все эти действия, одна вещь остается совершенно ясной. Рынок не уважает компанию. Разрыв с консенсусной стоимостью чистых активов или NAV остается довольно большим, несмотря на все эти транзакции.
Фактически, за всю свою историю акции FPI редко торговались с премией. Отчасти это можно было понять, поскольку злонамеренная деятельность коротких продаж привела к множеству ненужных юридических расходов для компании. Но эти проблемы были решены, и компания продолжает использовать доллар от продажи активов для покупки акций со скидкой 20–30%. Так в чем проблема?
Проблема в том, что сока слишком мало. Компания довольно маленькая, и если не взять на себя обязательство полностью продать все, создание стоимости будет затруднено. Конечно, вы увеличите NAV за счет продажи некоторых активов и последующего обратного выкупа акций.
Но общие и административные расходы в процентах от доходов вырастут. Новый покупатель акций, скорее всего, отнесется к этому негативно, и дисконт к более высокой NAV может увеличиться. Начнем с того, что они не маленькие.
Давайте приблизимся к более широкому пространству REIT, чтобы показать вам, с чем имеет дело FPI в сравнении.
Мы выбрали случайный ассортимент, используя наиболее знакомые нам REIT.
1) Realty Income Corp (O),
2) Agree Realty Corp (ADC),
3) Safehold Inc. (SAFE),
4) Фонд недвижимости Ворнадо (VNO)
5) Mid-America Apartment Communities Inc. (МАА),
6) Gladstone Land Corp (LAND).
Вы можете увидеть проблему здесь. FPI превосходит все из них, включая SAFE, который мы критиковали за высокие расходы. LAND — отличное прямое сравнение в этой сфере, и оно тоже намного ниже. Стоимость более традиционных традиционных REIT значительно ниже. Вы можете расширить это за пределы того, что мы показали, и это приведет вас к тому же выводу. Эти соотношения расходов не работают для этой модели.
Вердикт
FPI может сократить занимаемую площадь и увеличить NAV, но за это придется еще больше увеличить статью расходов G&A. Проблема просто в том, что компания слишком мала, а низкие ставки капитализации по классу сельскохозяйственных активов только усугубляют ситуацию. Если этого будет недостаточно, FPI, вероятно, столкнется с еще большими проблемами в условиях «выше и дольше».
Большая часть этого долга со сроком погашения в ближайшие три года, скорее всего, будет переоценена выше. Даже текущие процентные ставки по всем его долгам (за исключением первых двух строк, показанных выше) намного выше, чем предельные ставки по сельскохозяйственным землям. Теперь стоимость базы активов есть, и мы думаем, что оценки NAV близки к приблизительным. Таким образом, несмотря на все эти проблемы, мы действительно не можем быть здесь медвежьими. Но для того, чтобы FPI действительно принесла такую прибыль, потребуется твердое обязательство продать всю компанию. Это может произойти сразу или даже через два года. Но это единственный способ увидеть значительный потенциал роста. Имейте в виду, даже этот путь не гарантирует результатов. Мы видели, как довольно много REIT опробовали это (два примера см. здесь и здесь). Использование различий между общественными и частными рыночными ценностями часто оказывается просто образовательным упражнением, позволяющим осознать, что общественные ценности изначально были правильными. В настоящее время мы рекомендуем удерживать индекс FPI и будем придерживаться диапазона $8,50-$9,50 для тактических покупок.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
