Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
1 июня третий по величине арендатор Community Healthcare Trust (NYSE:CHCT) объявил о банкротстве. Поскольку объявления от компании не было, я написал статью под названием «Третий по величине арендатор Community Healthcare Trust объявляет о банкротстве, представляет риск», в которой показано, что примерно 8,0% FFO CHCT подвергалось риску из-за подачи заявки GenesisCare в соответствии с главой 11. По моему мнению, вопросы по ежеквартальному отчету REIT о прибылях и убытках в августе показали, что аналитики, освещающие деятельность компании, имеют ограниченный опыт после того, как отчетность по Главе 11 повлияет на аренду. Ниже приведены некоторые показательные вопросы и ответы по итогам телеконференции.
Он показывает, как мало банкротств произошло за последнее десятилетие, и аналитик, который годами освещал REIT, не знал бы периода отказа, указанного в главе 11.
Считаю, что ответ руководства технически верен, поскольку процедуры взыскания договора аренды не существует. Однако ничто не мешает победителю торгов на активы GenesisCare вернуться в CHCT и заявить, что мы откажемся от этой аренды, если вы не снизите арендную плату на x сумму. Это игра в курицу. Однако, если арендная плата за недвижимость выше рыночной или актив находится на рынке, где нет большого количества потенциальных арендаторов, например, на рынках третичного жилья, в которые инвестирует CHCT, арендодатель не хочет играть в эту игру.
В ходе разбирательства по Главе 11 для GenesisCare произошли некоторые важные события, о которых инвесторам следует знать. Прежде всего, аукцион перенесен с 4 на 11 октября, поэтому CHCT придется подождать, чтобы узнать, кто будет новым арендатором, сколько договоров аренды они откажутся и какие уступки они попросят в обмен на не отказываясь от аренды.
Во-вторых, срок отклонения продлен до 28 декабря.
В-третьих, GenesisCare отклонила вторую аренду CHCT недвижимости в Форт-Майерсе, Флорида.
Следует отметить, что 31 июля в аренде Форт-Майерса было отказано. Руководство не обсуждало это во время телеконференции о прибылях и убытках 2 августа. Хотя я не могу себе представить, чтобы руководство намеренно не упомянуло об аренде, странно, что они не знали об отказе в аренде, который произошел в понедельник и в среду.
Эта аренда обеспечила 0,85% годовой арендной платы CHCT. Первой арендой, которую компания GenesisCare отклонила, была аренда в Эшвилле, Северная Каролина, на которую приходится 0,24% арендной платы CHCT.
Подача заявки уже обошлась CHCT в 1,09% годовой базовой арендной платы или 2,13% ее консенсусного FFO на 2023 год. (Этот расчет основан на потерянном доходе от аренды, непогашенных акциях и консенсусном FFO.)
Я считаю, что инвесторам следует беспокоиться о следующих шагах в разбирательстве. GenesisCare отклонила два из девяти договоров аренды с CHCT еще до завершения процесса продаж. Это означает, что компания не думала, что какой-либо участник торгов найдет выгоду на этих сайтах. Возможно, арендная плата не соответствовала рынку, или, возможно, это были маргинальные участки. В любом случае, это плохо отражается на андеррайтинге CHCT или выборе площадки. После того, как победитель или победители будут выбраны в процессе торгов/аукциона, вероятно, будут дополнительные отказы в аренде и переговоры с новыми арендаторами, которые не обязаны соблюдать существующие договоры аренды до 28 декабря. Тот факт, что два договора аренды, инициированные одной и той же командой, уже были отклонены продавцом, заставляет меня полагать, что, скорее всего, дополнительные договоры аренды будут отклонены покупателем или покупателями. Эти отказы могут существенно снизить FFO CHCT в 2024 году, поскольку 8,0% его FFO находится под угрозой.
Риск короткой продажи CHCT
Читателям важно понимать, что, несмотря на проблемы, с которыми, по моему мнению, сталкивается CHCT из-за банкротства GenesisCare, акции очень волатильны. Это означает, что любое количество факторов может привести к временному росту цены акций. В этом сценарии продавец без достаточного капитала может быть вынужден ликвидировать свою позицию с убытком. Легко представить обстоятельства, при которых оставшаяся часть договоров аренды GenesisCare предполагается и нет необходимости в дополнительных объявлениях. Кроме того, CHCT, скорее всего, продолжит выплачивать дивиденды. Дивиденды не только представляют собой издержки для короткой продажи, но я считаю, что дивиденды на какое-то время снизят цену акций, поскольку всегда найдутся инвесторы, которые ищут доход. Другими словами, я считаю, что тому, кто продает CHCT, необходимо иметь терпение и капитал, чтобы дождаться, пока рынок получит четкое и информированное представление о влиянии подачи заявки GenesisCare по Главе 11.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
