Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Введение
KKR Real Estate Finance Trust (NYSE:KREF) выдает и инвестирует в переходные кредиты с приоритетом, обеспеченные недвижимостью. Хотя меня никогда не интересовали обыкновенные акции REIT, меня интересовал единственный выпуск привилегированных акций, которые торгуются с (NYSE:KREF.PR.A) в качестве тикера. Несмотря на то, что я слежу за этими привилегированными акциями, у меня все еще нет длинной позиции, поскольку я ждал, чтобы увидеть, как REIT справится с растущими процентными ставками на финансовых рынках. Между тем, цена привилегированных акций продолжала падать, и сейчас доходность этих привилегированных акций превышает 10%.
Проверка финансового состояния REIT
Глядя на отчетную чистую прибыль, KKR Real Estate Finance Trust переживает неспокойную ситуацию, поскольку в этом году компания терпит убытки. Хотя чистый процентный доход по-прежнему был довольно приличным и составил $44 млн во втором квартале, REIT пришлось зарегистрировать более $56 млн в резервах на возможные потери по кредитам после того, как уже выделил $60,5 млн на резервы на возможные потери по кредитам в первом квартале этого года.
Но, конечно, когда вы смотрите на распределяемую прибыль, она на самом деле остается довольно стабильной. Как видно ниже, общая сумма распределяемой прибыли во втором квартале составила $33,07 млн, что практически соответствует результату первого квартала года. Это означает, что распределяемая прибыль на разводненную акцию составила $0,48.
Хотя это обнадеживает и означает, что текущие ежеквартальные выплаты в размере $0,43 полностью покрыты, балансовая стоимость одной акции определенно подвержена снижению. Удерживая всего 0,05 доллара на акцию в квартал, REIT сохраняет чуть более 3 миллионов долларов в капитале. Это нормально в обычных обстоятельствах. Но когда ваши резервы на возможные потери по кредитам в течение последних нескольких кварталов стабильно превышают 50 миллионов долларов в квартал, «экономия» в 3 миллиона долларов не будет очень полезна для защиты баланса.
При этом мне нравится знакомиться с многоквартирными домами. Один из этих активов, расположенный в Западном Голливуде, штат Калифорния, получил рейтинг риска 4 от KREF. Но, если посмотреть на подробный обзор портфеля, кредит в размере 102 миллионов долларов США был подкреплен залогом на сумму около 155 миллионов долларов США, исходя из коэффициента LTV 65% на момент выдачи кредита.
Конечно, стоимость недвижимости снизилась из-за увеличения ставок капитализации, но я хотел бы предположить, что легче продавать, перепродавать и рефинансировать многоквартирную недвижимость, чем избегать стрижки офисного портфеля.
Привилегированные акции: дивиденды по привилегированным акциям все еще покрываются.
KR Real Estate Finance Trust имеет только одну серию привилегированных акций, и эти акции были выпущены в апреле 2021 года. Компания выпустила кумулятивные привилегированные акции по обычной цене 25 долларов США и с дивидендной доходностью по привилегированным акциям 6,5%, что означает, что эти ценные бумаги приносят прибыль. $1,625 в год в виде дивидендов по привилегированным акциям. Дивиденды по привилегированным акциям выплачиваются четырьмя равными ежеквартальными платежами по 0,40625 доллара США, а дивидендная доходность по привилегированным акциям останется неизменной до тех пор, пока эти ценные бумаги остаются в обращении.
Привилегированные акции могут быть отозваны KKR Real Estate Finance Trust с апреля 2026 года, но, учитывая текущую ситуацию на финансовых рынках и стоимость капитала, я не ожидаю, что KKR отзовет привилегированные акции, поэтому я не думаю, что Здесь будет полезен выход для вызова перспективы.
Привилегированные акции в настоящее время торгуются по цене $16,35, что дает доходность 9,95%. Это довольно привлекательно, но я, конечно, хочу убедиться, что коэффициент покрытия активов и коэффициент покрытия привилегированных дивидендов достаточно высоки.
Начнем с уровня покрытия привилегированных дивидендов. Мы знаем, что REIT был убыточным из-за резервов на возможные потери по кредитам, но мы также знаем, что распределяемая прибыль составила чуть более 33 миллионов долларов. Эти распределяемые доходы уже включают $5,3 млн в виде квартальных дивидендов по привилегированным акциям, что означает, что эти дивиденды по привилегированным акциям имеют отличный коэффициент покрытия, поскольку REIT требуется менее 15% распределяемой прибыли (до дивидендов) для покрытия дивидендов по привилегированным акциям. Итак, исходя из этого показателя, привилегированные акции определенно интересны.
Основная проблема, с которой я сейчас сталкиваюсь с KKR Real Estate Finance Trust, — это коэффициент покрытия активов. Необходимость иметь дело с резервами на возможные потери по кредитам – это лишь часть ведения бизнеса. Но из-за того, что компания не сохраняет значительную часть своих доходов, происходит значительная эрозия. В первой половине года REIT пришлось выделить 117 миллионов долларов на резервы на возможные потери по кредитам, в то время как он получил лишь около 7 миллионов долларов нераспределенной прибыли.
Как вы можете видеть ниже, общая сумма собственного капитала на балансе уменьшилась примерно на 112 миллионов долларов. Тем временем KKR выплатила $59 млн дивидендов по своим обыкновенным акциям. Это означает, что, приостановив выплату дивидендов и сохранив всю распределяемую прибыль, REIT смог бы снизить влияние на балансовую стоимость на 50%.
Конечно, приостановка выплаты дивидендов не является популярным шагом и, как правило, рассматривается как последнее средство. KREF мог бы попытаться начать выплату дивидендов по акциям, одновременно сделав опционы на акции максимально привлекательными, просто чтобы попытаться уменьшить эрозию.
Как вы можете видеть ниже, общая стоимость акционерного капитала на балансе упала до $1,46 млрд, а после вычета $328 млн в привилегированных акциях общая стоимость обыкновенных акций составила $1,13 млрд или $15,07 на акцию. Это уже существенно ниже, чем $16,56 за акцию в конце прошлого года.
К счастью для держателей привилегированных акций, больше всего пострадают держатели обыкновенных акций, поскольку они первыми поглощают эти убытки. В конце второго квартала обыкновенный капитал составлял около $1,13 млрд, что уступает привилегированным акциям. Но при скорости потери 100 миллионов долларов за семестр (конечно, это всего лишь резервы на возможные потери по кредитам, и резервы могут быть отменены), эта подушка уменьшается довольно быстро. К счастью, общий размер портфеля также снижается благодаря некоторым погашениям, и KREF, очевидно, активно управляет своим кредитным портфелем.
Инвестиционная диссертация
Вывод довольно простой. Меня не интересуют обыкновенные акции, пока резервы на возможные потери по кредитам настолько высоки. Я бы предпочел увидеть более низкое распределение и использовать прибыль для стабилизации баланса. Некоторые инвесторы указывают на отличные распределяемые доходы и положительную корреляцию между процентными ставками и этими доходами, но это спорный вопрос, если вы разрушаете свой капитал на своем балансе. Конечно, ваш заработок увеличится, но с другой стороны вашего уравнения, стоимость кредитов снижается быстрее, чем вы генерируете дивидендный доход.
Привилегированные акции, доходность которых сейчас составляет почти 10%, определенно несколько безопаснее, но все же являются спекулятивными. Сокращение дивидендов по обыкновенным акциям было бы абсолютным положительным элементом для привилегированных акций, поскольку оно остановит или, по крайней мере, замедлит эрозию капитала в балансе. Кроме того, акционеры привилегированных акций могут на самом деле получить выгоду от более низких процентных ставок: на них не повлияет снижение прибыли по обыкновенным акциям, но заемщики с меньшей вероятностью объявят дефолт, в то время как цена привилегированных акций будет расти по мере снижения доходности.
Короче говоря, я избегаю обыкновенных акций. В настоящее время у меня нет позиции по привилегированным акциям, но это определенно единственная ценная бумага, которую я бы рассмотрел (со спекулятивной точки зрения).
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
