Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
~ Снехасиш Чаудхури, MBA (финансы).
В последний раз, когда я писал о NexPoint Real Estate Finance, Inc. (NYSE:NREF) почти год назад, дела у этого инвестиционного фонда ипотечной недвижимости («mREIT») шли неплохо. Он фиксировал устойчивый рост цен в течение всего периода пандемии и выплачивал стабильные квартальные дивиденды наряду с высокой доходностью за 10 кварталов своего существования к тому времени. В то время я ожидал, что NREF будет генерировать высокий процентный доход благодаря своему портфелю многоквартирных домов и SRF. В результате я предположил, что эта компания сможет генерировать достаточную прибыль, чтобы продолжать выплачивать такие стабильные дивиденды. Год спустя я хотел бы узнать, насколько этот фонд смог оправдать мои ожидания, и приму то же самое.
С самого начала NREF был ориентирован на получение прибыли и увеличение прибыли. Денежные потоки
Рыночная капитализация NexPoint Real Estate Finance составляет 337 миллионов долларов США, а ее стоимость составляет около 15 долларов США. Компания стала публичной в 2020 году и с самого начала была ориентирована на создание денежного потока для своих инвесторов. Бизнес-модель NexPoint довольно интересна, но достаточно упрощена. Вместо того, чтобы приобретать активы самостоятельно, он покупает привязанные к ним инвестиционные ценные бумаги. В значительной степени он фокусируется на приобретении активов, привязанных к стабилизированной недвижимости. NREF занимается недвижимостью на одну и несколько семей, расположенной в 50 городских статистических районах. Почти три пятых его инвестиций приходится на арендуемые на одну семью активы. Опять же, три пятых его активов классифицируются как приоритетные кредиты. Это означает, что компания несет довольно низкий уровень риска по этим активам, поскольку в случае дефолта компания имеет право первого требования по ним.
Ипотечные кредиты в многоквартирных домах, а также в SFR проданы Freddie Mac
NexPoint Real Estate Finance — это mREIT, который предоставляет решения структурированного финансирования в сфере жилой недвижимости, в основном в многоквартирных домах среднего размера и в аренду на одну семью (SFR). Секьюритизированные ипотечные кредиты в многоквартирных домах, а также в SFR продаются Freddie Mac. Freddie Mac не предоставляет деньги заемщикам напрямую, и, продавая им ипотечные кредиты, такие кредиторы, как NREF, получают деньги, которые они могут в дальнейшем выдавать взаймы. Эта договоренность с Freddie Mac снижает риск в большей степени. Этот mREIT обычно нацелен на кредитование или инвестирование в стабильную недвижимость с целью получения акционерами привлекательной доходности с поправкой на риск в долгосрочной перспективе.
Продажа ипотечных кредитов Фредди Маку снижает риск и усиливает его; Повышает ликвидность
Во время моего последнего репортажа я говорил о том, что исторически долги, выпущенные Freddie Mac, обеспеченные многоквартирными активами или арендой на одну семью, приносили меньшие убытки даже в периоды рыночного стресса. Как кредиты SFR, так и кредиты на многоквартирные дома подпадали под действие схемы льгот Freddie Mac, которая помогла смягчить перебои в движении денежных средств держателям облигаций. Кроме того, на протяжении многих лет NREF смог поддерживать адекватный коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Год назад DSCR составлял 1,87. Поскольку секьюритизированные ипотечные кредиты на многоквартирные дома, а также SRF были проданы Freddie Mac, это повысило ликвидность NREF и его DSCR, а также снизило риск дефолта.
До сих пор у NREF была сильная & Стабильные выплаты, хорошо подкрепленные прибылью
Поскольку у компании очень небольшой опыт работы, трудно составить долгосрочное мнение об этом mREIT. Однако в течение последних трех лет компания генерировала высокий чистый процентный доход и адекватный денежный поток для выплаты дивидендов, которые она выплачивала. Компания выплачивала ежеквартальные дивиденды за последние 14 кварталов и смогла увеличить выплату. Экономическая неопределенность мало повлияла на выплаты, и впоследствии доходность NREF выросла. Ее доходность также выросла в 2023 году за счет специальных дивидендов в размере $0,375 на акцию. В настоящее время ежеквартальные выплаты постепенно варьировались от $0,22 до $0,5. Более того, не было ни одного случая сокращения дивидендов.
К сожалению, динамика цен NREF разочаровала инвесторов.
Акции NREF сегодня торгуются с доходом, в три раза превышающим операционный денежный поток, и в 30 раз превышающим его квартальные дивиденды. Но, скорее всего, инвесторов волнует другое. Их интересует сумма денежных средств, которую выплатит руководство. Учитывая историю выплат, я предполагаю, что будущая доходность будет где-то около 10 процентов. Доходность на конец года составила 10,1% и 12,9% в 2021 и 2022 годах соответственно. Средняя доходность, полученная в 2023 году, составит 13,8 процента. Таким образом, инвестируя в акции NREF, инвесторы имеют возможность получить потенциал роста, созданный фирмой. Однако до сих пор этого не произошло. Цена упала на 26 процентов за последние 12 месяцев и на 17,4 процента с момента запуска первичного публичного размещения акций в 2020 году.
После Covid-19 запасы NREF восстановились, а цены выросли во много раз
Вероятных причин такого отрицательного роста цен может быть множество: от отсутствия доверия инвесторов до неопределенности вокруг текущего экономического сценария. Однако NREF как компания в целом кажется хорошей. Причиной может быть наличие альтернативы в виде 8,5-процентных кумулятивных выкупаемых привилегированных акций (NREF.PA). Инвесторов могут привлечь привилегированные акции из-за их предпочтительности при ликвидации и приоритета в распределении дивидендов перед обыкновенными акционерами.
Другой вероятной причиной такого слабого роста цен является историческая минимальная цена, достигнутая во время обвала рынка из-за пандемии Covid-19. Акции NREF были запущены по цене 18,58 доллара 7 февраля 2020 года. Но 24 марта 2020 года цена упала до 6,2 доллара. После обвала рынка, вызванного Covid-19, акции восстановились, и цены выросли во много раз. Сегодняшняя цена почти в 2,5 раза превышает историческое дно.
Инвестиционная диссертация
Дивиденды NexPoint Real Estate Finance, Inc. хорошо поддерживаются ее доходами, и то же самое ожидается в ближайшие кварталы. Он имеет высокий средний купон в размере 5,84 процента по всему кредитному портфелю со средневзвешенным сроком погашения 5,4 года. Таким образом, инвесторы могут быть уверены в стабильном процентном доходе в течение следующих нескольких кварталов. У NexPoint Real Estate Finance нет проблем с платежеспособностью, поскольку она смогла в достаточной степени покрыть свои долговые обязательства. Средний размер купона, а также оставшийся срок погашения ипотечных кредитов также вселяют в меня надежду на будущие перспективы роста этого mREIT. Несмотря на слабый рост цен NexPoint Real Estate Finance, Inc., я бы посоветовал инвесторам, ищущим доход, придержать эти акции еще на несколько кварталов.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
