Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Некоторые кредиторы коммерческой недвижимости в настоящее время находятся в состоянии перемен, поскольку ранее безопасные и стабильные классы активов, такие как офисы и городские отели, разрушаются из-за укоренившейся после пандемии тенденции работать на дому. Таким образом, TPG RE Finance Trust, Inc. (NYSE:TRTX) столкнулась со значительным уровнем волатильности доходов, несмотря на широко диверсифицированный портфель кредитов под различные типы недвижимости, включая многоквартирные дома, промышленные объекты, офисы и отели. В последний раз кредитор объявил ежеквартальные денежные дивиденды в размере $0,24 на акцию, которые последовательно не менялись при годовой форвардной дивидендной доходности в размере 15%. Доходность намного выше, чем у сопоставимых ипотечных аналогов REIT, при этом TRTX также в настоящее время торгуется с дисконтом 46% к своей балансовой стоимости в третьем квартале в $12,04 за акцию.
Толстая двузначная доходность в размере 54 центов за доллар, по-видимому, является привлекательной покупкой, но у TRTX наблюдается довольно значительное ухудшение балансовой стоимости, и у нее есть история сокращения дивидендов. Закрытие этого дисконта представляет собой источник потенциального потенциала роста для держателей обыкновенных акций, но является основной причиной того, почему дивидендная доходность находится на текущем уровне. Торговля TRTX по балансовой стоимости будет означать дивидендную доходность в размере 8%, что примерно на 700 базисных пунктов ниже текущей доходности. Крайне важно, что продолжающееся падение балансовой стоимости представляет собой фундаментальный барьер для построения позиции в обыкновенных акциях: балансовая стоимость упала с $14,28 за акцию год назад в третьем квартале 2022 года до $16,15 за акцию в третьем квартале 2021 года.
Балансовая стоимость и текущие ожидаемые кредитные убытки
Кредитный портфель TRTX на конец третьего квартала оценивался в 4,2 миллиарда долларов, при этом невыплаченный основной компонент баланса составлял 3,97 миллиарда долларов. В портфеле было 59 кредитов со средним размером кредита 71,6 млн долларов США, средневзвешенной доходностью 9,28% и 100% инвестиций в кредиты с плавающей ставкой. Портфель сокращался из-за превышения погашений над новыми инициациями: в третьем квартале TRTX зафиксировала выплаты и продажи на сумму 578,6 млн долларов США по сравнению с 37,2 млн долларов США по инициациям.
Резерв TRTX на покрытие кредитных убытков составил $236,6 млн на конец третьего квартала, что является последовательным падением на $41,7 млн. В расчете на акцию резерв CECL составил $3,04 на акцию по сравнению с $3,58 на акцию во втором квартале. Это также составило 5,6% от общего кредитного портфеля TRTX, что означает последовательное снижение примерно на 12 базисных пунктов.
mREIT осознал чистый убыток по GAAP в размере $64,6 млн, около $0,83 на акцию, на фоне довольно значительных расходов по кредитным убыткам в размере $75,8 млн в третьем квартале. Убыток был вызван продажей двух кредитов со значительной скидкой к их невыплаченному основному остатку. Был продан офисный кредит за 79 миллионов долларов с неоплаченным основным балансом в 152,4 миллиона долларов, что привело к убытку от продажи примерно в 74,4 миллиона долларов. TRTX также продала многофункциональный кредит за 95 миллионов долларов, в результате чего убыток от продажи составил 35 миллионов долларов против неоплаченного основного остатка в 129,2 миллиона долларов.
Прогноз по дивидендам и привилегированные акции
Распределяемая прибыль за третий квартал составила убыток в размере 103,7 миллиона долларов, около 1,33 доллара на акцию, но без реализованных кредитных убытков он составил бы 13,7 миллиона долларов или 0,18 доллара на акцию. Более позитивный показатель снизился на 7 центов с $0,25 за акцию во втором квартале. Это означает, что mREIT способен покрыть дивиденды в размере $0,24 на акцию только на 75%, что составляет примерно 133% коэффициента выплат. Это проблематично, поскольку, хотя TRTX завершила третий квартал с 302,3 млн долларов США в виде денежных средств и их эквивалентов, эти средства предназначены для инвестиций, из которых 15,6 млн долларов США необходимы для выполнения условий ликвидности в соответствии с соглашением о обеспеченном финансировании mREIT. Привилегированные акции серии C, TPG RE Finance Trust, Inc. с доходностью 6,25% RED PFD C (NYSE:TRTX.PR.C), предлагают альтернативный и более безопасный вариант и в настоящее время торгуются с дисконтом 41% к их номинальной стоимости в 25 долларов за акцию и с доходность примерно 10,7% от себестоимости.
Кроме того, хотя mREIT добивается успехов в снижении ранее высоких рисков по офисному портфелю своего кредитного портфеля, это сокращение привело к высокой цене убытков: на погашение офисных кредитов в размере 1,1 миллиарда долларов приходится лишь 72% от общего сокращения с начала 2021 года. а остальная часть обусловлена урегулированием кредитов. TRTX находится в состоянии чрезвычайного изменения с неопределенным прогнозом снижения кредитного портфеля, который теперь зависит от дивидендов, которые не покрываются распределяемой прибылью. mREIT сокращал свои дивиденды и раньше, во время пандемии, когда предыдущее распределение в размере 0,43 доллара на акцию было сокращено на 54%. Возможно, произойдет еще одно снижение, когда акции обыкновенных акций будут тяжело покупать на фоне продолжающегося снижения NAV и плохих перспектив по дивидендам.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
