Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Clipper Realty Inc. (NYSE:CLPR), основанная 7 июля 2015 года со штаб-квартирой в Бруклине, штат Нью-Йорк, представляет собой жилой/торговый REIT, который владеет и управляет многоквартирной и коммерческой недвижимостью в столичном районе Нью-Йорка, в частности на Манхэттене и Бруклине. .
Хотя его акции торгуются с очень большим дисконтом, а дивидендная доходность высока, REIT имеет чрезмерную долю заемных средств, неликвиден и растет очень медленными темпами, и его распределение не кажется безопасным. Если вы интересуетесь CLPR и вам интересны тезисы, подтверждающие эти утверждения, читайте дальше.
портфолио
По состоянию на 30 сентября 2023 года REIT работает в двух отдельных сегментах: арендуемой жилой недвижимости и коммерческой недвижимости. Вот разбивка доходов от коммерческой и жилой недвижимости за третий квартал 2023 года:
Более конкретно, это объекты недвижимости, которыми в настоящее время владеет Clipper:
Очевидно, что это не очень диверсифицированный портфель с географической точки зрения. Нахождение в одном уголке страны, независимо от ее густонаселенности, может быть непривлекательным для инвесторов, которым нравятся жилые REIT из-за более широкого доступа к таким активам.
Производительность
По итогам третьего квартала средняя заполняемость отеля Clipper составила 98%, что продемонстрировало исключительную эффективность в управлении своими активами. Для контекста представьте, что к концу третьего квартала у гораздо более крупного жилого фонда REIT, Equity Residential (EQR), средняя заполняемость составила 95,9%.
Однако, несмотря на то, что выручка Clipper растет, ее операционная прибыль и FFO не сильно выросли с момента ее основания:
Однако, когда дело доходит до более поздних результатов, денежный NOI и AFFO демонстрируют более быстрый рост. Ниже я сравниваю цифры за последний квартал в годовом исчислении со среднегодовыми показателями за последние 3 финансовых года:
| Рост доходов от аренды | 12.31% |
| Денежный рост NOI | 22.84% |
| Рост АФФО | 45.48% |
нажмите, чтобы увеличить
Учитывая столь неоднозначную картину, связанную с его производительностью, неудивительно, что, когда дело доходит до цены CLPR, она стремительно движется к низкой однозначной цифре:
Если бы операционные результаты и падение цен на акции были единственными проблемами Clipper…
Использовать
Самая большая проблема с Clipper — это уровень кредитного плеча, который она использует, и то, насколько она неликвидна с точки зрения суммы и стоимости этого долга. Его активы на 96,57% финансируются за счет долга, соотношение долга к EBITDA составляет 21,27x, а покрытие процентов находится на опасно низком уровне 0,62x.
Как вы можете видеть на диаграммах выше, кредитное плечо и ликвидность с течением времени только ухудшались. При таком финансовом состоянии трудно осознать тот факт, что в 2024 году нет сроков погашения и что в 2025 году наступит срок погашения только 6,6% от общего долга.
Дивиденды и оценка
В настоящее время Clipper выплачивает дивиденды в размере $0,10 на акцию, что предполагает форвардную доходность в размере 8,08%. Несмотря на то, что урожайность высока, даже если бы не было упомянутых выше проблем, я бы не хотел ее улавливать. Хотя коэффициент выплат 67,70% (на основе годового показателя AFFO за последний квартал) предполагает, что текущее распределение защищено от приостановки или сокращения, REIT не имеет длительной истории деятельности, и то же самое относится к его отчету о выплате дивидендов, который показывает почти нет роста:
Я должен признать, что акции CLPR сейчас довольно дешевы: подразумеваемая ставка капитализации составляет 6,13%. Использование ставки капитализации в размере 5% здесь более уместно, учитывая медианную подразумеваемую ставку капитализации для жилых REIT и среднюю рыночную ставку капитализации для многоквартирных домов. Таким образом, NAV составит $11,89 за акцию, что предполагает дисконт 58,38% к NAV и потенциал роста на 140,28% по сравнению с текущей ценой, если она когда-либо достигнет справедливой стоимости.
Но, как мы видели выше, существует множество причин, по которым такая большая скидка оправдана. И пришло время подвести их итоги.
Риски
Прежде всего, существует риск концентрации, поскольку все активы «Клиппера» находятся в Нью-Йорке. Хотя рынки, на которых он работает, далеко не непривлекательны, другие REIT, владеющие недвижимостью в нескольких штатах, могут хеджировать часть рисков, связанных с изменениями рыночной арендной платы, уровнем безработицы, численностью населения и т. д.
Этот REIT также имеет большой долг, и его низкая ликвидность представляет опасность. Также очень сложно стать акционером CLPR, не беспокоясь о том, что ваш капитал окажется под угрозой, когда кредитное плечо компании продолжает расти, а ее ликвидность продолжает иссякать.
Кроме того, я не верю, что дивиденды безопасны, даже если коэффициент выплат оставляет хороший запас прочности. Доходность очень привлекательна, но компания, похоже, не намерена когда-либо повышать дивиденды, и прошло уже около 8 лет. Вполне вероятно, что REIT не может себе этого позволить. И если это так, то вполне вероятно, что это настолько высокий уровень, насколько они могут его удержать на данный момент; в случае ухудшения рентабельности возможна приостановка или сокращение.
Хотя скидки, которые рынок предлагает здесь, очень щедры, потенциал роста может никогда не быть реализован, если не будет движущих сил, способных изменить восприятие рынка. И, честно говоря, я не понимаю, почему рынок должен изменить свое мнение.
Но даже если потенциал роста будет реализован, сколько времени это займет? Могут ли инвесторы позволить себе альтернативные издержки, которые они могут понести за это время? Пока Клипер не приводит веских причин, ответ, скорее всего, «нет».
Вердикт
Вот почему я присваиваю CLPR рейтинг «держать» и рекомендую инвесторам рассмотреть другие возможности. Clipper необходимо будет стать более прибыльной, уменьшить кредитное плечо, начать расширяться на большем количестве рынков и взять на себя обязательства по увеличению дивидендов, прежде чем компания заслужит еще один взгляд.
Где-то выше я упомянул Equity Residential, о котором мне довелось рассказать здесь недавно. Возможно, вам захочется взглянуть на этот REIT, если вы ищете возможности для жилой недвижимости. Хотя цена акций выросла на 13,29% с тех пор, как я опубликовал ее, запас прочности остается привлекательным.
Что ты думаешь? Вы являетесь владельцем CLPR или планируете это сделать? Почему или почему нет? Дайте мне знать ниже, и я свяжусь с вами, как только смогу. Спасибо за прочтение!
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
