Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Empire State Realty Trust, Inc. (NYSE:ESRT) пережила звездный год, несмотря на более масштабные пессимистические прогнозы со стороны медведей по поводу конца городской офисной недвижимости в США. REIT вырос на 44% с начала года, что завершило ошеломляющее восстановление после распродажи, вызванной ФРС. Хотя есть опасения по поводу того, не затянулось ли ралли, краткосрочные перспективы REIT хорошие: общий индекс потребительских цен продолжает снижаться, создавая фон для снижения процентных ставок в первой половине 2024 года. REIT имеют положительный риск дюрации. и были почти токсичными инвестициями с тех пор, как ФРС начала борьбу с инфляцией. Стоит ли строить позицию в ESRT по сравнению с нынешним коэффициентом FFO в третьем квартале 2023 года, равным 9,7x в годовом исчислении, будет зависеть от направления текущих бычьих макроэкономических показателей. ВВП США растет, инфляция падает, а ФРС заявила как минимум о трех снижениях процентных ставок в следующем году. Это сценарий Златовласки для быков и худший сценарий для медведей REIT.
Вероятность того, что процентные ставки окажутся на нынешнем уровне от 5,25% до 5,50% в конце 2024 года, практически равна нулю, поскольку рынок, согласно ценообразованию CME FedWatch Tool, предполагает вероятность снижения ставок на 150 базисных пунктов до 3,75%-4,00%. в качестве базового сценария на следующий год. На конец третьего квартала общий долг ESRT составлял 2,24 миллиарда долларов, причем примерно 3,86% этого баланса, около 86,54 миллиона долларов, должны были быть погашены в следующем году. Крайне важно, что снижение процентных ставок создаст фон для благоприятного рефинансирования долга, поскольку ESRT столкнется с более существенными выплатами основного долга с 2025 года. Трудно представить, что медвежья база сохранится до 2024 года.
Рост заполняемости и рост NOI
Чтобы внести ясность, общая сумма денежных средств, инвестиций и ограниченных денежных средств ESRT на конец третьего квартала составляла 447 миллионов долларов. Этой ликвидности более чем достаточно для погашения долгов до 2026 года. Таким образом, в среднесрочной перспективе REIT не сталкивается с каким-либо риском дефолта, как это следует из анализа прогнозов относительно траектории развития офисной недвижимости. Портфель ESRT также весьма диверсифицирован и на конец третьего квартала включал 8,6 миллиона квадратных футов офисных площадей на Манхэттене, еще 700 000 торговых площадей, четыре многоквартирных дома с 727 квартирами, а также опыт обсерватории Эмпайр-Стейт-Билдинг на 102-й и 102-й улицах. 86-й этаж самого популярного здания Нью-Йорка.
ESRT получила около 24% своего чистого операционного дохода в третьем квартале от своей обсерватории, при этом наибольшая доля NOI (66%) была получена от офисной недвижимости. В третьем квартале доход REIT составил $191,53 млн, что на 4,3% больше, чем годом ранее, и превзошло консенсус-прогноз на $6,14 млн. В третьем квартале основные средства от операционной деятельности по цене $0,25 на акцию выросли на 4 цента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что обусловлено ростом денежных средств на недвижимость в том же магазине, которые выросли на потрясающие 8,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кроме того, офисный компонент портфеля показал, что его арендная ставка завершила третий квартал на уровне 91,9%, что является последовательным увеличением на 30 базисных пунктов и еще большим ростом на 250 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На конец третьего квартала 90,5% общего коммерческого портфеля было сдано в аренду.
ESRT планирует увеличить заполняемость своего коммерческого портфеля на 200 базисных пунктов к концу 2023 года по сравнению с 85% в конце третьего квартала. Это на 460 базисных пунктов больше, чем в конце 2021 года, при этом REIT 7 кварталов подряд демонстрирует положительное процентное поглощение арендованных активов. 100% углеродно-нейтральный коммерческий портфель REIT является плюсом, когда речь идет о корпорациях, которые ищут новые офисные помещения и одновременно стремятся достичь целей устойчивого развития. REIT достиг 11% положительной оценки рынка по спредам по аренде офисов в третьем квартале, что подчеркивает силу его портфеля.
Возможное повышение дивидендов поможет определить фон на 2024 год
В последний раз REIT, управляемый изнутри, выплачивал ежеквартальные денежные дивиденды в размере $0,035 на акцию, что не изменилось по сравнению с предыдущим, поскольку в настоящее время годовая форвардная дивидендная доходность составляет 1,45%. Компания выплатила 14% своего FFO за третий квартал в качестве дивидендов. Крайне важно, что распределение по-прежнему намного ниже суммы в 0,1050 доллара на акцию, выплачиваемой до пандемии. ESRT всегда был заметной жертвой пандемии, но восстановление идет полным ходом: количество туристов в Нью-Йорке растет и находится на пути к тому, чтобы превысить уровень, существовавший до пандемии. Обсерватория имеет значительный потенциал роста, поскольку доходы растут. Это будет продолжать стимулировать рост FFO для REIT.
В настоящее время ESRT прогнозирует, что базовый FFO составит от 0,85 до 0,87 доллара на акцию за весь 2023 год, что выше предыдущего прогноза по базовому FFO в размере от 0,83 до 0,86 доллара на акцию. Следовательно, мы можем увидеть довольно существенное повышение дивидендов, особенно в ответ на снижение ставок ФРС, открывающее путь к удешевлению долга. REIT приостановлен на 2024 год с возможным повышением дивидендов, продолжающимся ростом NOI и увеличением заполняемости, которые будут способствовать дальнейшему созданию акционерной стоимости.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
