Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Office Properties Income Trust (NASDAQ:OPI) — это инвестиционный фонд коммерческой недвижимости, который специализируется на владении офисными зданиями. Пандемия COVID-19 коренным образом изменила методы работы американцев, и это негативно отразилось на офисной недвижимости. Еще в феврале я поделился своими мыслями о том, что владею долгом Office Properties Income Trust. К апрелю я продал свою позицию, узнав о намерении Office Properties объединиться с Diversified Healthcare Trust. После прекращения слияния я вновь обратился к финансовым показателям компании. К сожалению, финансовые показатели Office Properties ухудшились до такой степени, что у меня нет соблазна снова войти в рынок, даже при доходности более 20%.
Доходы Office Properties показывают, с какими препятствиями сталкивается компания в борьбе за возвращение работников в офис. С начала года доходы снизились более чем на 26 миллионов долларов, и хотя расходы снизились, они не соответствуют доллару за доллар, соизмеримому со снижением доходов. 49 миллионов долларов, которые остаются после вычета расходов из дохода от аренды, полностью поглощаются 80 миллионами долларов процентных расходов. В конечном итоге чистый убыток компании вырос до $32 млн против $12 млн в прошлом году.
Самые большие изменения в балансе Office Properties связаны с долгом. Компания немного увеличила свою возобновляемую кредитную линию и необеспеченные векселя. Когда в 2023 году понадобится капитал, Office Properties занялась выпуском обеспеченных долговых обязательств, увеличив размер своей задолженности по ипотечным кредитам более чем на 120 миллионов долларов до 172 миллионов долларов. Акционерный капитал сократился более чем на 80 миллионов долларов, но остается выше 1,3 миллиарда долларов.
Отчет о движении денежных средств заставляет меня задуматься. Операционные денежные потоки значительно сократились до $109 млн со $152 млн год назад. Кроме того, капитальные затраты увеличились, в результате чего свободный денежный поток увеличился с положительных 15 миллионов долларов США до более чем 65 миллионов долларов США. Чистый прирост ипотечных кредитов компании на 127 миллионов долларов пошел на финансирование сокращения свободного денежного потока, а также на 50 миллионов долларов в виде дивидендов. Судя по уровню расходования денежных средств, я считаю, что дни дивидендов сочтены.
Office Properties Income Trust придется стабилизировать свой денежный поток, чтобы сохранить ликвидность и рефинансировать предстоящие долги. Задолженность компании составляет $1 млрд, срок погашения которой наступает в 2024 и 2025 годах вместе взятых. Даже если Office Properties сможет рефинансировать сроки погашения в 2024 и 2025 годах за счет большего ипотечного долга, процентные ставки будут заметно выше, о чем свидетельствуют ипотечные кредиты с процентной ставкой 8%, подписанные в этом году. Инвесторы могут ожидать, что новый ипотечный долг увеличит процентные расходы на 40 миллионов долларов в год к 2026 году.
Office Properties Income Trust, возможно, сможет смягчить потребность в дополнительном финансировании в 2024 году, используя свою возобновляемую кредитную линию для покрытия сроков погашения долга. У компании есть кредитная линия на сумму 550 миллионов долларов, что достаточно для покрытия долга в 350 миллионов долларов со сроком погашения в 2024 году. Тем не менее, процентные расходы, связанные с возобновляемой кредитной линией, составляют более 7% (с текущими ставками SOFR) и также будут еще больше подрывать результаты прибыли.
Хотя процентные расходы можно было бы сократить за счет более низких ставок, мои долгосрочные опасения, связанные с Office Properties Income Trust, возникают, когда я изучаю данные об аренде компании. В отличие от Hudson Pacific Properties (HPP), компания имеет стабильную заполняемость на уровне более 93% в сопоставимых объемах и всего на 1% ниже, чем в прошлом году. Проблема в том, что Office Properties продлевает аренду по дефляционным арендным ставкам. Эти дефляционные продления подрывают доходы и денежный поток. Не помогает и то, что 29% доходов компании от аренды подлежат продлению аренды в период с настоящего момента до конца 2025 года.
Учитывая продолжающийся спад рынка офисных помещений, я почти уверен, что дно в этом секторе еще не достигнуто. Учитывая стабильную заполняемость, но дефляционные арендные ставки, в ближайшие кварталы компания Office Properties Income Trust столкнется с падением доходов и ростом проблем с ликвидностью. Из-за этих проблем я избегаю инвестиций в долг компании.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
