Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Со времени моего последнего сообщения Дуглас Эллиман (NYSE:DOUG) продолжал торговаться вниз, поскольку существующий рынок домашней недвижимости продолжает бороться с высокими ставками по ипотечным кредитам. Однако, учитывая, что с августа акции упали еще на 26%, стоимость компании составляет всего около $150 млн (рис. 1). Пришло ли время, наконец, повысить оптимизм в отношении акций компании?
Краткий обзор компании
Douglas Elliman — ведущая брокерская компания по недвижимости, ориентированная на такие рынки, как Нью-Йорк (включая пригороды Нью-Йорка), Массачусетс, Флорида, Калифорния, Техас и Колорадо. DOUG имеет около 6900 дочерних агентов в 120 офисах в США, обслуживающих своих клиентов (рис. 2).
Агенты DOUG в первую очередь сосредоточены на сегменте рынка элитной роскоши: ее агенты консультируют по сделкам на сумму 43 миллиарда долларов в 2022 году или ~ 6 миллионов долларов на агента. Средняя стоимость транзакции DOUG составила $1,6 млн, что значительно выше, чем у конкурентов (рис. 3).
Третий квартал 2023 года оказался еще одним слабым кварталом
Ни для кого неудивительно, что Дуглас Эллиман недавно сообщил об еще одном неудачном квартале: компания зафиксировала доход в размере 239 миллионов долларов от консультирования по сделкам с недвижимостью на сумму 9,3 миллиарда долларов в третьем квартале (рис. 4). Это снижение на 8% в годовом сопоставлении по сравнению с $260 млн в третьем квартале предыдущего года, когда валовая стоимость транзакций («GTV») составила $10,2 млрд в третьем квартале 22 года.
Тем не менее, долгожданная ориентация компании на затраты, похоже, наконец-то дошла до чистой прибыли, поскольку DOUG сообщила об операционном убытке в размере 8,8 миллиона долларов, что ненамного ниже, чем операционный убыток в 5,2 миллиона долларов в третьем квартале 2022 года, несмотря на большой снижение выручки.
Сокращение затрат наконец-то набирает силу
Что касается затрат, комиссии по недвижимости, очевидно, снизились по сравнению с прошлым годом из-за снижения транзакций. Тем не менее, отрадно видеть, что общие некомиссионные расходы снизились на $7,7 млн в годовом исчислении или на 9,6% (обратите внимание, мои расчеты отличаются от комментариев руководства, которое указывает на $7,8 млн и 10%).
Согласно комментарию руководства по отчету о прибылях и убытках за третий квартал, снижение было вызвано сокращением численности персонала на 60 сотрудников на сумму около 3,6 миллиона долларов США расходов, сокращением расходов на рекламу и спонсорство на 2,2 миллиона долларов США, сокращением общих расходов на 1 миллион долларов США и сокращением командировочных расходов на 400 000 долларов США. затраты.
Одним из крупнейших расходов DOUG является аренда, которая составляет 34 миллиона долларов США в год на расходы по аренде плюс ~ 10 миллионов долларов США на дополнительные расходы. В период до 2025 года DOUG планирует объединить офисы и допустить истечение срока аренды некоторых договоров аренды, если продлевать их не имеет смысла. Руководство полагает, что благодаря этим усилиям есть возможность сэкономить несколько миллионов долларов в год.
Активность перепродажи продолжает стремительно расти
К сожалению, до сих пор рынок вторичной недвижимости продолжает умирать, не подавая признаков жизни, поскольку продажи существующего жилья недавно достигли нового многолетнего минимума на уровне 3,79 млн с учетом сезонных колебаний в октябре (рис. 5). Такие темпы перепродажи беспрецедентны и даже ниже, чем в первые дни пандемии COVID.
Это заставило Ларри Юна, главного экономиста Национальной ассоциации риэлторов («NAR»), понизить свой годовой прогноз активности перепродаж до 4,15 миллиона на 2023 год. Если в 2023 году активность перепродаж достигнет 4,15 миллиона, это будет еще медленнее. чем в 2009 году, в разгар Великого финансового кризиса (рис. 6).
Когда идет дождь, он льет
Чтобы еще больше усугубить страдания риэлторов, Федеральное жюри недавно обязало Национальную ассоциацию риэлторов и несколько брокерских компаний выплатить 1,8 миллиарда долларов в качестве компенсации за ущерб истцам, которые утверждали, что они были вынуждены платить чрезмерные гонорары агентам по недвижимости. Вердикт присяжных также позволяет суду присудить тройную компенсацию ущерба, что может увеличить потенциальный ущерб до более чем 5 миллиардов долларов.
Хотя Дуглас Эллиман не упоминался напрямую в групповом иске Ситцера/Бернетта, компания упоминалась в двух отдельных делах, связанных с обычной практикой ведения бизнеса в сфере недвижимости и правилами Национальной ассоциации риэлторов, которые были предметом группового иска.
Кроме того, помимо немедленного денежного ущерба от иска, брокерский бизнес в сфере недвижимости находится в полном беспорядке, поскольку существующая бизнес-модель, возможно, должна претерпеть серьезные изменения в ближайшие годы в результате этого приговора.
Например, в соответствии с существующей моделью продавцы недвижимости платят до 6% комиссий, или 60 000 долларов США в виде комиссионных за недвижимость стоимостью 1 миллион долларов, агентам как покупателя, так и продавца. Однако по решению суда «продавцы больше не будут обязаны платить агентам своих покупателей, а агенты смогут устанавливать свои собственные ставки комиссионных».
Потенциально это может привести к ценовой войне, в которой брокерские комиссии будут постоянно снижены для всех участников отрасли, включая Дугласа Эллимана. Для примера, в 2022 году DOUG заработал $1,1 млрд комиссионных за консультирование по транзакциям на сумму $43 млрд или ставку комиссионных 2,56%. Любое снижение комиссионных ставок может иметь серьезные последствия для оценок брокерских компаний по недвижимости, и инвесторам DOUG придется внимательно следить за развитием законодательства в ближайшие кварталы.
План развития недвижимости может привести к значительной отдаче в ближайшие годы
Одним из интересных аспектов истории Дугласа Эллимана, который недостаточно освещен, является его влияние на рынок нового строительства. Просматривая отчеты компании и телеконференции, мы обнаруживаем, что у Дугласа Эллимана есть зарождающийся бизнес-сегмент под названием «Маркетинг развития Дугласа Эллимана» («DEDM»), который предоставляет экспертные знания в области продаж, аренды и маркетинга для новых проектов развития на ключевых рынках, таких как Флорида. и Техас.
В 2022 году этот сегмент принес выручку в размере 71 млн долларов США и приближается к этому показателю в 2023 году или даже превысит его (рис. 7).
На телефонной конференции в третьем квартале руководство отметило, что в настоящее время у них есть 21,5 миллиарда долларов в портфеле разработки, которые должны поступить в отчет о прибылях и убытках в ближайшие годы. Если предположить, что новые комиссионные за разработку аналогичны комиссиям за перепродажу, это может стать весьма прибыльным дополнительным сегментом бизнеса для Дугласа Эллимана.
К сожалению, пока финансовые показатели по этому сегменту бизнеса скудны, поэтому аналитикам сложно правильно оценить эту возможность.
Обновленная модель все еще несет убытки
На рис. 8 показана моя обновленная финансовая модель, основанная на последнем прогнозе сокращения перепродажи, сделанном NAR, и сокращении затрат DOUG. В целом ожидается, что финансовые показатели в 2023 году ухудшятся, главным образом потому, что теперь прогнозируется снижение выручки на 15,5% в годовом сопоставлении до $974 млн, что соответствует резкому снижению активности перепродажи на 17,5%, прогнозируемому NAR. Моя оценка операционной прибыли снижена до -53 миллионов долларов, и я ожидаю, что DOUG сообщит об убытке в размере 0,42 доллара на акцию за год.
Даже несмотря на прогнозируемый рост перепродажной активности на 13,5% в годовом сопоставлении в 2024 году и снижение некомиссионных расходов, я все равно ожидаю, что DOUG понесет операционный убыток в размере $18 миллионов и убыток в размере $0,09 на акцию.
Ускорение оценки DOUG
Однако, поскольку сейчас стоимость компании составляет всего лишь $156 млн, ее акции, безусловно, начинают выглядеть интересно (рис. 9). Текущая оценка DOUG предполагает только EV / агент в размере 22 600 долларов США.
Как я отмечал в своей предыдущей статье, Дуглас Эллиман может обратиться к другой брокерской фирме, которая сможет использовать бренд Douglas Elliman для продажи элитной недвижимости. Будучи частной компанией, потенциальный покупатель сможет сократить расходы дальше, чем то, что руководство DOUG делало до сих пор, и вернуть компании прибыльность.
Однако одним из препятствий для сделки M&A является отставание от коллективного иска. До тех пор, пока не уляжется пыль и участники отрасли не получат ясности относительно того, где в конечном итоге окажутся ставки комиссионных, я сомневаюсь, что кто-то захочет пойти на риск, сделав ставку на Дугласа Эллимана.
Заключение
На данный момент я продолжаю с осторожностью относиться к акциям Дугласа Эллимана, поскольку рынок перепродажи продолжает страдать от высоких ставок по ипотечным кредитам. Если отраслевые оценки верны, 2023 год может оказаться худшим годом с точки зрения продаж жилья со времен Великого финансового кризиса.
Заглядывая в будущее, можно отметить, что акции DOUG также страдают от возможных последствий группового иска Ситцера и Бернетта. Вердикт федерального жюри открывает возможность агентам и брокерским компаниям отказаться от участия в NAR, а также дает возможность значительного снижения комиссионных ставок в ближайшие годы.
Негативы уравновешиваются оценкой DOUG, которая начинает выглядеть очень дешевой – всего лишь 156 миллионов долларов. Потенциальный покупатель может купить DOUG и использовать этот бренд в качестве предложения элитной недвижимости. Однако я не верю, что какая-либо сделка будет заключена до тех пор, пока не появится больше ясности относительно того, как будут меняться комиссионные ставки в ближайшие годы.
Я сохраняю свой рейтинг удержания.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
