Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Уважаемые подписчики,
Сказать, что у Braemar Hotels (NYSE:BHR) год был немного неудачным, было бы преуменьшением. Компания упала более чем на 40% менее чем за 12 месяцев, и в настоящее время обыкновенные акции компании торгуются по цене почти $2 за акцию, что соответствует коэффициенту FFO менее 2,6x. Это минимальная оценка, невиданная со времен кризиса Covid-19 — и тогда она длилась всего месяц или два.
Мой вопрос, когда речь идет о REIT, таком как Braemar, оправдано ли это? Очевидно, что этот REIT имеет значительный профиль риска. Оценка тому подтверждение.
Но говорим ли мы о риске банкротства? Компании удалось пережить целый год отрицательных результатов и, судя по прогнозам на 2021-2023 годы, она существенно улучшила свое положение.
Говорю ли я в этой статье, что вам следует инвестировать значительные суммы капитала в Braemar и сделать его одним из своих основных активов?
Не я.
Я говорю, что это безопасная компания?
Опять же, это не так.
Говорю ли я, что эта компания достаточно хороша для инвестирования, если у вас правильный профиль риска и вы ищете доходность в 5–9% с существенным потенциалом повышения стоимости?
Да, это то, что я говорю.
Давайте посмотрим на эту компанию.
Braemar — смотрим, что компания может нам предложить
Называть Braemar акциями на поле боя также было бы неправильно. Последние несколько статей о компании, особенно после падения на 22% за последний день, были негативными. Негативные настроения в отношении компании, безусловно, понятны, учитывая результаты — и 3К23 не добавляет никаких преимуществ к воображаемой капитализации компании, учитывая, что мы наблюдаем отрицательную прибыль на акцию.
Однако на этом этапе я хотел бы напомнить вам, что один из способов стать богатым и, по моему мнению, один из последовательных способов действительно «разбогатеть» — это последовательно идти против зерна и стада. Это не то же самое, что делать это волей-неволей или без логики. Но если вы примените к своим инвестициям консервативные фундаментальные принципы и логику оценки и сделаете это контролируемым и диверсифицированным образом, сумма RoR, которую вы можете получить, станет четырехзначной.
Моя лучшая инвестиция за всю историю — шведская компания по недвижимости в офисном секторе, которая начиналась как дочерняя компания без дивидендов, в итоге принесла мне более 500 % рентабельности инвестиций при приличных инвестициях. Это был хороший год, особенно с учетом того, что в Швеции, по моему типу счета, нет никакого налога на прирост капитала.
Однако, чтобы инвестировать в этот бизнес, вам нужно иметь козлиный желудок (простите за мой французский). Это инвестиция типа «установил и забыл», при которой вас не может беспокоить какой-либо спад, если только он не основан на фундаментальном ухудшении, предполагающем банкротство, — потому что тогда вам придется выходить.
Сказать, что у Бремара нет апелляции, было бы неправильно. Это REIT для отелей и курортов с рыночной капитализацией в 100–200 миллионов человек и командой менеджеров с многолетним опытом работы в сфере гостеприимства. Как и в других секторах после COVID-19, компания наблюдает возвращение к норме с точки зрения соответствующих ключевых показателей эффективности для своего сектора — это ADR, спрос и RevPAR. Кстати, ADR — это средняя дневная ставка в гостиничном бизнесе.
Кроме того, ADR растет гораздо быстрее, чем индекс потребительских цен — и даже в начале этого года RevPAR уже восстановился до допандемического уровня как в курортном, так и в городском секторе, при этом показатель в городском секторе по состоянию на февраль 2023 года составлял 106%. .
Состав портфеля Braemar не лишен риска — и это мягко сказано. Хотя регионы и географические регионы присутствия компании, безусловно, имеют высокие входные барьеры, они также встречаются в тех областях, где потребители и инвесторы задают себе вопросы; «Хотим ли мы здесь быть?»
Как и в случае с другими инвестициями на западном побережье, регион не делает активы непригодными для инвестирования или плохими, а просто требует надлежащего учета в будущем. Опасения по поводу результатов деятельности компании в условиях надвигающейся рецессии и экономического спада могут быть вполне обоснованными, поскольку более 60% портфеля компании приходится на курортный сектор.
Тем не менее, EBITDA компании в течение части года фактически восстанавливалась — и я утверждаю, что присутствие Braemar на роскошных отелях и курортах дает ей некоторую защиту.
Цена акций резко упала — давайте разберемся, в чем причина и предпосылки этого ухудшения. Потому что, когда вы действительно просматриваете результаты, на первый взгляд может быть трудно увидеть проблему. EBITDA городских отелей продолжает набирать обороты, компания фактически активно проводит слияния и поглощения новых активов, и результаты этих слияний и поглощений превышают первоначальные ожидания андеррайтеров. Компания также работает над достижением своих целей по рефинансированию, недавно заключив корпоративное финансирование на сумму 200 миллионов долларов, а также увеличив/продлив кредит для Scottsdale Four Seasons и расширения объекта недвижимости на озере Тахо.
Частично оправданием, без сомнения, является квартал 3К23 для компании, когда на курорте наблюдался спад на 13% в годовом сопоставлении. Однако на данный момент важно сказать, что, несмотря на это снижение, это все же более масштабное увеличение по сравнению с 2019 годом и до COVID, результаты которого показывают увеличение ADR на 46%. В компании, несмотря на ухудшение курса акций, ясно, что активы, как городские, так и курортные, работают выше уровня 2019 года, а работа по обслуживанию долга идет по плану.
Второй проблемой для REIT была прибыль. Маржа несколько снизилась, и мы видим, что по мере роста RevPAR городской части портфеля компании это будет влиять на маржу. Кроме того, учитывая, что объекты недвижимости компании (многие из них) расположены на Западном побережье, а также для страховой отрасли в целом, расходы компании на страхование растут. Это особенно тяжело для портфеля Braemar, и это давление, возможно, еще не закончилось. Это примерно 100 б.п. снижения EBITDA компании за квартал.
Другая проблема, очевидно, связана с затратами на рабочую силу — и BHR проделала некоторую работу, чтобы снизить общую нагрузку на контрактную рабочую силу, повысив общую производительность. Компания очень агрессивно подходит к гибкому графику работы, стремясь как сохранить, так и потенциально улучшить ADR.
Компания ожидает улучшений в 2024 году, поскольку отраслевые прогнозы предусматривают увеличение RevPAR на 4-5% в зависимости от сегмента. Компания ожидает, что текущее снижение темпов роста потенциально может измениться либо в 1-м, либо во 2-м квартале, так что это своего рода кварталы, за которыми стоит следить.
REIT доказал, что при необходимости он сократит дивиденды, не задумываясь. В течение части 2021 года он упал до 0 долларов, но теперь вернулся к годовой выплате дивидендов в размере 0,2 доллара за год, что соответствует доходности 9,66% по текущим данным. Этот дивиденд в настоящее время покрывается AFFO с процентной выплатой в размере 26,6% — и это соответствует уровню AFFO на 2023 год в размере 0,75 доллара США. Компания может существенно отставать по итогам года, и в настоящее время дивиденды все еще будут на комфортном уровне. Помните, что до COVID-19 эта компания выплачивала 0,63 доллара за акцию, что при сегодняшней цене акций составляло бы почти 31% — хотя в настоящее время это, очевидно, не актуальная цифра, которую следует учитывать в ближайшем будущем.
Braemar демонстрирует сильные тенденции, вплоть до периода 2023 года. Заполняемость высокая, остальные номера тоже «работают». Все соответствующие показатели, включая номинальный ADR и RevPAR, либо находятся на уровне ATH, либо почти восстановлены на реальной основе. Текущие отраслевые прогнозы также предполагают рост, особенно в секторе роскоши и высококлассного сектора, где Braemar является наиболее активным.
Текущий график погашения долгов компании, пожалуй, вызывает наибольшее беспокойство. Имеются значительные сроки погашения как в 2024, так и в 2025П, значительно превышающие текущий общий уровень денежных средств компании, который по состоянию на 3К23 составляет около $225 млн.
Медвежьи взгляды на BHR, насколько я понимаю, сосредоточены, в первую очередь, на более краткосрочных тенденциях, с большим, понятным, вниманием к состоянию ее баланса с долгом, превышающим 1 миллиард долларов на данный момент. Дело в том, что даже несмотря на недавнее вливание корпоративного финансирования, компания все еще не в состоянии выполнить свои долговые обязательства на 2024-2025 годы, что, вероятно, является ключевым здесь — и эта уверенность в плане рефинансирования со стороны компании не изменился со 2-го на 3-й квартал — менеджмент по-прежнему уверен, что сможет это сделать.
Суть проблемы, с которой, по-видимому, сталкиваются инвесторы в компании, заключается в том, что Braemar не сможет выполнить свои финансовые и долговые обязательства или эффективно рефинансировать свой долг. Если это так, то ожидается продажа активов, и тогда, конечно, возникает вопрос, на какие цены компания может рассчитывать на этом рынке.
Давайте на мгновение посмотрим на оценку.
Бремар — Оценка подразумевает, что риск может того стоить — и в случае успеха кажется, что превосходство будет неизбежным.
Я бы сказал так.
Если Braemar удастся привлекательно или даже в некоторой степени привлекательно рефинансировать свои предстоящие сроки погашения в 2024–2025 гг., то я ожидаю, что цена акций резко развернется, что обеспечит превосходство толерантных к риску инвесторов.
Причина проста. Все дело в оценке. Торгуя ниже 2,5x P/AFFO, даже при мультипликаторе разворота AFFO 3-3,6x, компания будет генерировать более 20% годовой рентабельности инвестиций. Даже в случае консервативного исторического мультипликатора AFFO компания через 2-3 года пересчитала бы RoR в годовом выражении в трехзначных цифрах, сотнях процентов или 200-300%.
Очевидно, что это рискованная перспектива, и определить или оценить реалистичный риск неудачи здесь невероятно сложно, учитывая текущую макроэкономическую ситуацию. Мы можем только взглянуть на исторические показатели и успехи компании, чтобы понять это.
Я считаю маловероятным, что оператор с таким ориентированным на роскошь портфелем, включающим как курортные, так и городские активы, не сможет рефинансировать такие виды погашения. Если бы я в это не верил, я бы не писал эту статью. Но помимо истории компании, опыта управленческой команды и качества ее портфеля, у меня нет других веских аргументов в пользу того, почему это так. Именно по этой причине компания такая дешевая — по крайней мере, я так считаю.
Braemar следует сравнивать с другими доходностями в 7–9%, и факт в том, что вы можете получить доходность такого размера с гораздо более безопасным профилем риска — просто посмотрите на многие из привилегированных акций, доступных сегодня в сфере энергетики, коммунальных услуг или даже REIT. и они дадут вам безопасность, которой у вас нет в этой компании.
Но этот доход — это также все, что вы получите (обычно). Вы не получите трехзначный RoR, который вам может предоставить Braemar.
Как я уже сказал вначале, рецепт значительного опережения рынка – это стратегический риск. Я делал это в течение многих лет, идя против течения, но делая это стратегически. Хотя у меня были убытки, у меня не было убытков, которые привели бы к банкротству или полной потере капитала — я также не ожидаю, что Braemar станет первой такой компанией.
Другие аналитики согласны с этой оценкой. Помимо целевых показателей iREIT по Alpha для BHR, целевые показатели S&P Global варьируются от минимума в 3,5 доллара на акцию до максимума в 12 долларов на акцию, при среднем уровне 6,5 доллара на акцию. Один из этих аналитиков рекомендует компанию «ПОКУПАТЬ», а остальные — «ДЕРЖАТЬ». Очевидно, что принятие риска не входит в планы многих инвесторов в настоящее время, и это понятно.
Я выделяю 1-2% своего портфеля на такие инвестиции. Недавно после краха я добавил небольшую часть BHR в свой риск-ориентированный портфель. Любая позиция, которую я добавляю в эту часть своего портфолио, имеет значимый долгосрочный план — и здесь ничего не отличается.
Если что-то фундаментальное не изменится или компания не окажется полностью не в состоянии рефинансировать, я сохраняю эти инвестиции в течение многих лет и ожидаю огромной прибыли.
Но это будет и рискованно, и долго.
Вот моя диссертация для Бремара.
Тезис
- Braemar не является «безопасной» инвестицией. Это высокодоходные, высокорисковые инвестиции REIT с огромным потенциалом роста.
- Риск заключается в том, что компании не удастся рефинансировать кредиты и долги по своим отелям и курортам класса люкс или выше среднего, что приведет к продаже активов. Компании предстоит выплатить более полумиллиарда своих кредитов в ближайшие два года, до конца 2025 года.
- Вероятность полного уничтожения капитала здесь я считаю маловероятной — управленческая команда и активы в портфеле, на мой взгляд, финансово доступны и могут быть привлечены по «работоспособным» ставкам, что компания исторически видела с возможностью рефинансировать другие кредиты.
- Поскольку вероятность полного уничтожения капитала мала, это означает, что REIT здесь следует «ПОКУПАТЬ», хотя и «ПОКУПАТЬ СПЕЦИАЛЬНО».
- Я консервативно даю компании первоначальную PT в размере 4 долларов за акцию.
Помните, я все о:
1. Покупка недооцененных компаний со скидкой, даже если эта недооценка незначительна, а не ошеломляюще велика, что позволяет им со временем нормализоваться и тем временем получать прирост капитала и дивиденды.
2. Если компания выходит далеко за рамки нормализации и впадает в переоценку, я получаю прибыль и ротирую свою позицию в другие недооцененные акции, повторяя пункт 1.
3. Если компания не переоценена, а колеблется в пределах справедливой стоимости или снова снижается до недооценки, я покупаю больше, если позволяет время.
4. Я реинвестирую доходы от дивидендов, сбережений от работы или других денежных потоков, как указано в пункте 1.
Вот мои критерии и то, как компания их выполняет (курсивом).
Эта компания в целом качественная. Эта компания принципиально безопасна, консервативна и хорошо управляется. Эта компания выплачивает хорошо покрытые дивиденды. Эта компания в настоящее время дешевая. Эта компания имеет реалистичный потенциал роста, основанный на росте прибыли или многократном расширении/регрессе.
Это означает, что компания соответствует каждому из моих критериев, что делает относительно понятным, почему я рассматриваю ее как «ПОКУПАТЬ».
Спасибо за чтение.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
