Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Belpointe PREP, LLC (NYSE:OZ) в настоящее время торгуется с дисконтом к своей чистой стоимости, несмотря на хорошие перспективы роста и консервативный баланс, что частично отражает значительный риск размывания акций.
Обзор бизнеса
Belpointe PREP базируется в Делавэре и была основана в 2020 году, ее рыночная стоимость на сегодняшний день составляет около 250 миллионов долларов, поэтому по этому показателю она является компанией с малой капитализацией. Это общество с ограниченной ответственностью (ООО), и его цель – действовать таким образом, чтобы его можно было рассматривать как партнерство для целей федерального подоходного налога США.
Ее бизнес-цель — выявлять коммерческую недвижимость и управлять ею в зонах квалифицированных возможностей, которая должна составлять не менее 90% ее активов. Belpointe PREP считается фондом квалифицированных возможностей с первого налогового года (2020), что дает некоторым из его инвесторов право на льготный режим налогообложения прироста капитала в своих инвестициях, что является отличительной особенностью его инвестиционного профиля по сравнению с другими инвестиционными трастами недвижимости ( REIT).
Belpointe PREP находится под внешним управлением компании Belpointe PREP Manager, LLC, которая является дочерней компанией ее спонсора, Belpointe LLC. Это означает, что ее внешний менеджер отвечает за управление повседневной деятельностью и реализацию инвестиционных целей и стратегии Belpointe PREP, поэтому у компании нет сотрудников и нет намерения иметь сотрудников.
У его менеджера есть команда профессионалов в области инвестиций и управления активами, которые являются частью Belpointe Asset Management, LLC, частной компании по управлению активами с офисами в Гринвиче и Рино.
Belpointe Asset Management управляет семейным офисом, инвестируя в несколько классов активов и предоставляя своим клиентам услуги по управлению активами, юридические услуги и услуги в сфере недвижимости. В конце 2022 года ее активы под управлением в виде государственных ценных бумаг превысили 3 миллиарда долларов, что по этим меркам является относительно небольшим управляющим активами.
Что касается своих основных целей, Belpointe PREP стремится сохранить и вернуть свой вклад в капитал, рассчитывая на привлекательное и регулярное распределение денежных средств своим инвесторам.
Его первоначальные инвестиции состоят из объектов недвижимости, расположенных в зонах квалифицированных возможностей, которые представляют собой экономически неблагополучное сообщество, где новые инвестиции могут иметь право на льготный налоговый режим. Эта программа была создана в 2017 году для поощрения новых долгосрочных инвестиций в городские и сельские общины с низкими доходами по всей территории США, и в настоящее время по всей стране существует около 8700 зон квалифицированных возможностей.
Активы Belpointe PREP ориентированы на многоквартирное жилье, студенческие дома, жилье для престарелых, здравоохранение, промышленность, складские помещения, офисы и многое другое. Это означает, что Belpointe PREP будет стремиться покупать и управлять недвижимостью, которая может иметь привлекательную стоимость или иметь хорошие перспективы реконструкции, стремясь создать ценность для инвесторов в долгосрочной перспективе, не специализируясь на одном или нескольких сегментах недвижимости.
По географическому признаку Belpointe PREP хочет инвестировать по всей территории США, поэтому не имеет какого-либо региона или штата, специально предназначенного для инвестиций, и открыт для инвестиций там, где возникает возможность.
В соответствии с руководящими принципами инвестирования его внешний управляющий имеет достаточную автономию для принятия решений и осуществления приобретений и продаж, включая реинвестирование прироста капитала, если они соответствуют стратегии фонда и инвестиционным критериям. Инвесторы должны иметь в виду, что нынешняя направленность и структура Belpointe PREP как фонда зон возможностей могут прекратиться в любой момент, а это означает, что его инвестиционная стратегия может измениться в будущем, если он сочтет лучшими инвестиционные возможности за пределами зон квалифицированных возможностей.
Что касается текущего инвестиционного портфеля, то в конце 2022 года Belpointe PREP владела несколькими активами во Флориде, Коннектикуте и Теннесси. Эти активы состоят из неосвоенных земель, которые, как ожидается, будут использоваться для строительства жилых домов или многофункциональных комплексов, офисов, магазинов розничной торговли и промышленных зданий. Подавляющее большинство его активов предназначены для реконструкции с целью строительства новых многоквартирных домов или жилых комплексов из-за хорошего спроса на такие типы недвижимости в этих местах.
Учитывая, что Belpointe PREP управляется извне, его роль заключается в основном в роли пассивного инвестора, в то время как управление каждым активом осуществляется его менеджером или спонсором, или их комбинацией.
Финансовый обзор
Что касается своего финансового профиля, Belpointe PREP в последние годы приобрела активы, в основном для целей реконструкции, и поэтому не принесла больших доходов или денежных потоков. Belpointe PREP привлекла акционерный капитал для покупки своих активов, но также намерена использовать кредитное плечо, чтобы предоставить больше средств для инвестиций.
Действительно, например, фонд купил недвижимость в Сарасоте, штат Флорида, примерно за 20,7 миллиона долларов, которая была частично профинансирована за счет обеспеченного кредита от First Foundation Bank в размере 10,8 миллиона долларов. Хотя этот кредит был полностью погашен в 2022 году, это пример того, как Belpointe PREP может использовать заимствования для увеличения своего инвестиционного портфеля, стремясь обеспечить более высокую прибыль для своих пайщиков и инвесторов.
Belpointe PREP хочет использовать кредитное плечо с консервативной точки зрения, не ставя под сомнение устойчивость своего бизнеса. Его цель на уровне собственности — использовать долг в диапазоне 50-70% от большей стоимости справедливой рыночной стоимости ее активов, скорее всего, в форме ипотечных кредитов на уровне собственности или линии. кредита на уровне компании.
С момента IPO в 2020 году Belpointe PREP привлекла около 226 миллионов долларов за счет выпуска акций, которые были использованы для финансирования дебиторской задолженности по кредитам на сумму около 35 миллионов долларов, а более 29 миллионов долларов было использовано для покупки недвижимости и земли.
Однако большая часть его активов не приносит какой-либо значимой выручки или денежных потоков, что объясняет, почему в 2022 году его выручка составила всего 1,4 миллиона долларов и полностью была получена за счет доходов от аренды. Этого было недостаточно для покрытия имущественных и общих расходов, а также амортизации, что привело к операционному убытку в размере около 8 миллионов долларов в год, тогда как в предыдущем году его убыток составил около 3 миллионов долларов. По состоянию на конец 2022 года у Belpointe PREP было около 145 миллионов долларов наличными, поскольку компания использовала часть привлеченного капитала для приобретений и строительных работ.
По состоянию на конец 2022 года активы Belpointe PREP составляли более 354 миллионов долларов США, в то время как у нее было всего около 21 миллиона долларов обязательств, как показано в следующей таблице, поэтому она имела довольно низкую долю заемных средств и могла легко увеличить свои заимствования в течение следующих нескольких лет. лет на развитие своего инвестиционного портфеля.
Хотя текущий портфель Belpointe PREP не приносит большого дохода от аренды и денежных потоков, он имеет достаточно финансовых ресурсов для инвестирования в свою текущую недвижимость и, как ожидается, будет постепенно увеличивать свои органические доходы и денежные потоки.
Более того, Belpointe PREP объявила еще в мае о новом предложении своих квартир класса А на сумму 750 миллионов долларов с целью привлечения дополнительного капитала для финансирования своих текущих и потенциальных инвестиций. На данный момент компания решила не привлекать новый капитал, но может продолжить привлечение в будущем для финансирования роста своего инвестиционного портфеля, что должно оказать краткосрочное негативное влияние на цену ее акций из-за размывания, но должно быть положительным в долгосрочной перспективе, если компания сможет генерировать ожидаемую прибыль от своих проектов реконструкции.
Заключение
Belpointe PRERP предлагает уникальное инвестиционное предложение, поскольку является единственным публично торгуемым фондом возможностей, стремящимся инвестировать в несколько сегментов сектора недвижимости, чтобы создать ценность для владельцев паев в долгосрочной перспективе.
Хотя послужной список компании довольно короток и на данный момент она не располагает значительными активами, приносящими доход, у нее есть хорошие перспективы роста, если она сможет успешно развивать свои проекты. Это означает, что риск исполнения значителен, плюс условия финансирования также жесткие для компании с банковскими партнерами, что, на мой взгляд, объясняет, почему цена ее акций в настоящее время находится с некоторым дисконтом к стоимости ее чистых активов.
Действительно, его последняя чистая стоимость, раскрытая в конце прошлого июня, составляла 98,58 доллара за единицу, что означает, что в настоящее время она торгуется на уровне 0,68x NAV. Несмотря на эту скидку, я считаю, что инвесторам следует подождать, пока компания начнет генерировать значимые доходы и денежные потоки, которые смогут, по крайней мере частично, органически финансировать ее проекты роста, иначе риск размывания будет весьма значительным, и, вероятно, впереди более низкая чистая стоимость активов.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
