Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
В прошлом месяце я написал здесь статью о многообещающем потенциале перемен в сфере REIT к началу 2024 года, особенно в крайне ненавистной группе офисных зданий (об опасениях перехода на работу на дому, усугубляемых ростом процентных ставок). Как раз вовремя, с конца октября начался быстрый рост цен в секторе недвижимости. Скачок на прошлой неделе, возможно, обозначил еще одно дно, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, для многих отдельных компаний, таких как City Office REIT (NYSE:CIO). В своей первоначальной статье я упомянул ИТ-директора как человека, имеющего большие шансы на восстановление интереса инвесторов в следующем году.
Несколько новых технических торговых событий для CIO заставляют меня думать, что окончательное дно в котировке доверия достигнуто или произойдет в результате последнего шага капитуляции в ближайшие недели. Как следствие, я решил написать более подробное объяснение того, о чем я думал.
В чем преимущество? Учитывая почти полный вакуум продавцов на последних сессиях, структура спроса и предложения для City Office (и многих офисных REIT) может легко позволить удвоить цену или больше в течение 6-12 месяцев во время сценария рецессии, который теперь полностью дисконтирован. Кроме того, появление «неожиданных» хороших новостей, таких как падение процентных ставок и/или продолжение достойного экономического роста в экономике США, может поддержать ТРОЙНОЙ или более рост цены к концу 2024 года, аналогично крупному отскоку. 2009–2010 годы вышли из Великой рецессии.
Бизнес
Городскому управлению принадлежат в основном новые или обновленные офисные здания, сосредоточенные в штатах Солнечного пояса США. В этом районе страны наблюдается лучший экономический рост благодаря растущим тенденциям миграции из других частей страны. На мой взгляд, демографический фон выше среднего по сравнению со многими конкурирующими REIT за ваш инвестиционный доллар.
Небольшая задолженность подлежит погашению до конца 2023 года и всего 2024 года, с фиксированной структурой затрат за счет прошлых размещений облигаций и хеджирования оставшихся заемных остатков. Краткое описание бизнеса, представленное ниже, взято из августовской презентации компании для инвесторов. На самом деле шумиха аналитиков/инвесторов о том, что все офисные здания навсегда останутся мертвыми деньгами, несовместима с высокой заполняемостью, долгами с фиксированной процентной ставкой, устойчивыми денежными потоками и способностью продавать отдельные здания для получения денежных средств, если это необходимо более крупным организациям REIT. Хотя я согласен, что на рынке офисных зданий в течение нескольких лет будет наблюдаться меньший спрос, после перехода к более широким вариантам работы на дому, тенденции после этого являются чистыми догадками (прошлые 2025–2026 годы).
Абсурдно низкая оценка
Что, если новые офисные проекты будут приостановлены в течение следующих 3-5 лет (более высокие процентные ставки сочетаются с меньшим спросом на аренду), а существующее предложение зданий будет соответствовать будущему спросу лучше, чем сейчас прогнозируют аналитики?
В этом случае покупка REIT сегодня по невероятно низкой цене может стать отличной идеей для получения дохода от инвестиций выше среднего в будущем. Давайте рассмотрим профиль оценки City Office. По сути, стоимость отслеживаемых продаж, денежный поток и материальная балансовая стоимость сейчас находятся на рекордно низком уровне для ИТ-директора. Скидки к средним показателям за 9 лет после IPO в 2014 году находятся в диапазоне от 60% до 80%.
Особо следует отметить, что рыночная капитализация CIO намного ниже «чистой» балансовой стоимости его офисных зданий, установленной по стоимости приобретения за вычетом амортизации каждого из них по GAAP. Хотите верьте, хотите нет, но сегодняшняя крохотная капитализация капитала в 170 миллионов долларов теперь подкреплена недвижимостью на 1,54 миллиарда долларов (1,35 миллиарда долларов) и другими активами, в соотношении 1:9. Конечно, если вы ищете кредитное плечо в сфере недвижимости и считаете, что инфляция в долгосрочной перспективе будет выше, чем многие ожидают, список REIT заслуживает углубленного исследования.
Что касается стоимости предприятия, включая изменение уровня долга и денежных средств, City Office также дешев, хотя и немного дешевле. Пока долг компании остается прежним или снижается, соотношение EV к EBITDA и выручке вполне поддерживает существенно более высокие доверительные цены.
В мае руководство действительно сократило дивиденды вдвое, чтобы сохранить денежные средства в этой неопределенной ситуации на рынке недвижимости. Годовая выплата в размере 0,80 доллара США была снижена до 0,40 доллара США, что по-прежнему хорошо для доходности чуть менее 10%. Конечно, если рынок офисной недвижимости окажется устойчивым в 2024–2025 годах, гораздо более высокие выплаты могут снова стать реальностью для инвесторов. Новый ежеквартальный платеж в размере 0,10 доллара сейчас довольно низок по сравнению с ожидаемым годовым FFO (средствами от операций) в размере 1,30 доллара США в год в течение 2023–2025 годов.
Поиск компьютерной системы ранжирования Alpha, сравнение REIT с аналогами/конкурентами по различным показателям дает рейтинг оценки «A+», который в настоящее время присвоен CIO.
Техническая диаграмма
Вот где предложение о покупке становится по-настоящему интересным. Тенденции торговли в большом количестве REIT начинают очень напоминать область дна для этой группы после спада в сфере недвижимости во время Великой рецессии. Мне бросается в глаза явное отсутствие давления со стороны продавцов в течение последнего месяца. Цены снижались в течение нескольких месяцев, но агрессивные продажи большинства акций прекратились в период с марта по май.
В частности, для CIO мы можем просмотреть дневной график изменений цен и объемов ниже. Я обвел зеленым пики продаж в результате объемной торговли, а также некоторые индикаторы импульса, такие как индекс отрицательного объема (действие в дни с меньшим объемом), индекс язвы (процентное изменение за 14 торговых дней) и легкость создания движения (сколько объема необходимо, чтобы сгенерировать изменение цены в совокупности за 14 дней).
Вывод: падение цен до новых минимумов в октябре не было подтверждено агрессивной статистикой продаж. Почему это важно? Давайте включим видеокассету и рассмотрим, что произошло с REIT, находящимися на самом низком уровне в начале 2009 года, после худшего кризиса на рынке недвижимости в Америке со времен Великой депрессии 1930-х годов.
Я нарисовал те же индикаторы, что и ИТ-директор выше, на 24-месячных графиках за 2008–2009 годы. Поскольку в 2009 году City Office не существовало, мы рассматриваем компанию Realty Income (O), одного из крупнейших владельцев недвижимости REIT в Америке, а также компанию Brandywine (BDN), ориентированную на офисы. Вся картина цен и индикаторов в каждом названии в конце 2008 и начале 2009 года, по крайней мере, «рифмуется» с сегодняшним CIO. Я также нарисовал на диаграммах зеленые стрелки, чтобы показать, где «может» находиться ИТ-директор в цикле быков/медведей. Ни то, ни другое не является точным совпадением.
Кроме того, другие REIT отметили бычье истощение давления продаж в октябре-ноябре 2023 года. Я владею и Realty Income, и Brandywine, по сути, по той же логике занижения, что и City Office. Ниже приведены текущие графические модели для каждого из них.
Еще одна техническая часть головоломки находится на стандартном графике Ренко. Проекты Ренко пытаются сначала создать тренды цен, используя блоки с заранее определенным равным шагом (обычно с использованием котировок закрытия). Затем объем за каждый период блока накапливается и выражается только после того, как будет нарисован следующий блок. Периоды времени не имеют никакого значения. Важно понимать, что этот график показывает, какой объем необходим для движения цены. Что мне нравится в модели ИТ-директора, так это то, что большие объемы продаж, приводившие к изменению цены в течение последних нескольких месяцев, сменились приличным ростом цен при относительно небольшом объеме в последние недели (обведено зеленым цветом ниже).
Опять же, аналогичная бычья модель Ренко очевидна и в доходе от недвижимости. Если вы, как и я, изучаете динамику торговли спросом и предложением акций, выявление вакуума продавцов часто может указывать на приближение большого ценового движения. Учитывая хорошие новости о деятельности компании или приток покупателей по всему сектору, цена математически должна будет вырасти, чтобы найти предложение для сделок. Просто помните, что все может измениться и действительно меняется. Если предположить, что появится новая причина для продажи (например, глубокая рецессия), REIT не гарантированно испытает значительный рост цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Последние мысли
Я думаю, что для REIT и CIO выделяются два основных инвестиционных риска. Во-первых, глубокая или продолжительная рецессия в 2024 году может повредить спросу на офисные здания через год или два, превысив текущие прогнозы. City Office наверняка останется в цене ниже или упадет ближе к нулю, если котировка доверия. Тем не менее, я думаю, что умеренная рецессия уже учтена в оценке. Таким образом, если мы избежим серьезного экономического спада или быстро восстановимся (за счет смягчения Федеральной резервной системы и новой покупки облигаций QE), ИТ-директора, возможно, смогут подняться шокирующим образом по сравнению со слабыми общепринятыми ожиданиями, даже несмотря на то, что плохие новости по сектору остаются. ночные новости в течение нескольких месяцев.
Второй и чрезвычайный риск – это проблемы на Ближнем Востоке, которые в ближайшее время приведут к резкому росту цен на сырую нефть и энергоносители. Если это произойдет, процентные ставки могут продолжать расти до начала 2024 года. Частично оправданием для продажи REIT является рост стоимости заимствований, который снижает операционные результаты (и прогнозы роста), в то время как более низкие доверительные цены становятся необходимостью. обеспечить более разумную прибыль от бизнеса и дивидендную доходность для владельцев, чтобы они могли конкурировать с облигациями.
Нельзя исключать вероятность того, что в начале 2024 года сырая нефть будет стоить 120 или даже 150 долларов США, если Иран решит начать прокси-атаки на Израиль из Ливана или других мест. Беспокойство вызывает то, что Израиль и США могут ответить тем же, возможно, быстрым военным ударом по иранским землям и нефтяной инфраструктуре. Затем Иран реагирует, топя нефтяные танкеры в Персидском заливе и/или уничтожая западные нефтяные интересы на Ближнем Востоке, включая Саудовскую Аравию.
В противном случае бычьи аргументы в пользу владения офисными REIT как противоположной, перепроданной, недооцененной и разворотной ставки имеют для меня большой смысл. Возвращение к среднему росту в следующем году может легко удвоить или утроить котировку акций с 4 долларов в начале ноября.
Я владею растущими позициями в CIO, O и BDN, а также во многих других REIT. Вероятно, я продолжу рост котировок в сторону снижения в ближайшие недели. Получение дивидендной доходности в диапазоне от 6% до 12% при «депрессивных», урезанных и консервативных выплатах является бонусом. Я оцениваю City Office REIT как интересную покупку с учетом риска и вознаграждения для долгосрочных счетов, при этом рейтинг «Сильная покупка» возможен при более слабых котировках. Я также оцениваю акции Realty Income и Brandywine как покупки. Я объяснил потенциал роста доходов от недвижимости в октябрьской статье здесь.
После нескольких лет спада сектор REIT может оказаться наиболее гибким и продуктивным в поиске переломных ситуаций и крупных оснований.
Спасибо за прочтение. Пожалуйста, считайте эту статью первым шагом в процессе комплексной проверки. Перед совершением какой-либо сделки рекомендуется проконсультироваться с зарегистрированным и опытным инвестиционным консультантом.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
