Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
С момента публичного листинга в сентябре 2022 года стоимость инвестиционного фонда недвижимости [REIT] Bluerock Homes Trust (NYSE:BHM) упала вдвое от начального уровня. Честно говоря, это было не самое лучшее время для недвижимости: растущие процентные ставки и высокая инфляция съедают бюджеты покупателей. Индекс недвижимости S&P 500 снизился почти на 11% за последний год, в отличие от роста индекса S&P 500 (SP500) на 12% за тот же период.
Рынок аренды жилья для одной семьи смягчается
Это также проявляется в тенденциях аренды жилья на одну семью, что является предметом внимания BHM. По данным CoreLogic, поставщика данных и аналитики в сфере недвижимости, рост арендной платы на одну семью в июле продолжал замедляться 15-й месяц подряд, а в июле вырос на 3,1% в годовом исчислении (г/г). Несмотря на то, что BHM нацелен на сообщества в развивающихся регионах, замедление заметно и в таких городах, как Тусон, Шарлотт, Даллас и Сиэтл (см. диаграмму ниже).
Преимущество БХМ
Однако факт заключается в том, что рынок недвижимости цикличен, и доходность акций в этом секторе лучше всего измерять в течение нескольких циклов. Именно с этого объектива я бы посмотрел на BHM, у которого явно есть еще три фактора.
Во-первых, у него хорошие репутации. Этот траст был выделен из ранее публично торгуемого REIT Bluerock Residential Growth, который был приобретен дочерними компаниями Blackstone (BX). REIT преуспел очень хорошо за пять лет до 2021 года, превзойдя индекс Dow Jones Equity All REIT и индекс MSCI US REIT (см. график ниже). Хотя вполне возможно, что он не смог бы выдержать рост, этот график действительно отражает способность превзойти свой сегмент.
Далее, согласно исследованию Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, аренда на одну семью составляла значительную долю — 33% от общего объема арендной платы по состоянию на 2021 год по сравнению с чуть менее 30% в 2021 году. Абсолютное количество арендаторов выросло. на 3,5-14,3 миллиона домохозяйств-арендаторов.
Ожидается, что спрос на односемейные квартиры вырастет еще на 7,5 миллионов в течение следующих четырех-пяти лет. Это, в свою очередь, указывает на то, что спрос на аренду, вероятно, останется высоким, даже несмотря на то, что предложение остается ограниченным.
И, наконец, один из целевых районов компании, регион Солнечного пояса, особенно хорошо готов извлечь выгоду из этой тенденции: ожидается, что в ближайшие несколько лет количество арендаторов в возрасте от 35 до 44 лет в этом районе удвоится. Конечно, для этого есть веские причины.
Рост занятости в таких городах, как Даллас и Атланта, опережает средний рост занятости в США, как и на других целевых рынках BHM (см. диаграмму ниже). По сути, ожидается, что растущая экономика этих городов приведет к увеличению спроса на жилье.
Финансовые показатели
По состоянию на конец 2022 года у компании был портфель из 4000 единиц в 13 штатах, дополнения к которому привели к увеличению совокупных активов на 21% в годовом исчислении. Выручка компании также выросла на 133%, а операционная прибыль выросла почти в 3 раза.
Однако пока 2023 год сложился для компании не так хорошо. Несмотря на то, что к концу первой половины этого года (первое полугодие 2023 года) количество принадлежащих ей единиц выросло до 4077, ее общие активы фактически немного скорректировались до 658 миллионов долларов США по сравнению с 2022 годом.
Тем не менее, доходы компании за это время все же выросли на 30% в годовом сопоставлении, поскольку доходы от аренды выросли более чем на 40%, поскольку увеличились как уровень заполняемости, так и средняя арендная ставка (см. таблицу ниже). Разница между этими двумя цифрами возникла из-за нулевого процентного дохода по кредитным инвестициям в первом полугодии 2023 года по сравнению с вкладом в 7% в первом полугодии 2022 года.
Однако по сравнению с полным 2022 годом компания фактически сообщила об операционном убытке в первом полугодии 2023 года, хотя следует отметить, что она также показала убыток в первом полугодии 2022 года. Это может быть сезонная тенденция для компании, но без выгоды. долгосрочных данных по нему, мы узнаем это только со временем.
Тем не менее, операционный убыток увеличился вдвое по сравнению с прошлым годом из-за более высоких комиссий за управление недвижимостью и активами, а также из-за двух других препятствий. Во-первых, это сборы, которые теперь необходимо платить, поскольку управление осуществляется извне. Во-вторых, это транзакционные издержки, связанные с услугами по управлению недвижимостью для более чем 1000 домов. Стоит посмотреть, как эти затраты повлияют на операционную прибыль в будущем.
Рыночные мультипликаторы
При материальной балансовой стоимости одной акции в 40,50 долларов США текущий уровень цен компании в 12,60 долларов США выглядит привлекательным. Это также является выгодным сравнением с крупнейшим котируемым REIT, сдающим в аренду одну семью, Invitation Homes (INVH), а также с относительно меньшими UMH Properties (UMH), которые торгуются значительно выше этой стоимости. Аналогичным образом, его доход от цены аренды (P/RR) на уровне 1,26x также конкурентоспособен с INVH с коэффициентом 8,3x и UMH с коэффициентом 4,9x.
Однако соотношение цены и средств от операционной деятельности (P/FFO) компании выглядит не столь обнадеживающим. Я рассчитал число за последние двенадцать месяцев [TTM], предположив, что FFO за весь 2022 год одинаков в каждой из двух половин года, что дает FFO в размере 4,96 миллиона долларов США за второе полугодие 2022 года. Компания предоставляет число за первое полугодие 2023 года — 0,93 млн долларов США, причем разница между ними объясняется операционными убытками, понесенными за это время. В результате соотношение TTM P/FFO составит 25,3x. Этот показатель выше, чем у INVH при 18,2x и UMH при 16,6x, что выглядит не очень хорошо.
Кроме того, будучи убыточной организацией, она не выплачивает дивиденды, в отличие от своих конкурентов. Дивиденды могут смягчить удар, особенно когда акции в этом сегменте не преуспевают (см. график ниже), что ставит BHM в невыгодное положение.
Что дальше?
Судя по рыночным оценкам, аргументы в пользу BHM в лучшем случае неубедительны, особенно сейчас, когда рынок недвижимости проседает. Это отражается на динамике акций, и компания не является исключением. Кроме того, тот факт, что компания не выплачивает дивиденды, а также ее более высокий коэффициент P/FFO, чем у аналогов, также сдерживает потенциал роста, о котором свидетельствует ее ощутимая балансовая стоимость на акцию и низкий P/RR.
Последний операционный убыток компании также не внушает оптимизма после успешного 2022 года. Насколько сильно последние увеличения затрат повлияют на оставшуюся часть года, еще неизвестно, хотя обнадеживает тот факт, что ее доходы все еще демонстрируют устойчивый рост, несмотря на снижение темпов экономического роста. ее целевые рынки.
В будущем эти рынки выглядят многообещающе: уровень занятости растет, что, вероятно, приведет к притоку жителей-миллениалов. Потенциал акций может стать более заметным в течение следующих нескольких лет, поскольку рыночные условия улучшатся благодаря улучшению макроэкономических показателей. Однако на данный момент я собираюсь придержать BHM.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
