Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
2023 год стал плодотворным для инвесторов, которые в прошлом году воспользовались возможностью приобрести акции высококачественных компаний по значительно сниженной цене. В Stratos Capital Partners наша глубоко укоренившаяся философия систематических стратегий и стоимостного инвестирования также хорошо послужила нам в выявлении возможностей, которые обеспечили значимую альфу для нашего портфеля акций.
Сектор недвижимости, в частности, привлек наше внимание в прошлом году благодаря сильно заниженным оценкам высококачественных компаний с большой капитализацией, включая Blackstone (BX) и DR Horton (DHI). Эти компании, о которых мы рассказывали в предыдущих статьях, на сегодняшний день оказались одними из лучших в нашем портфеле.
Спросите любого опытного стоимостного инвестора, и он согласится, что трудно найти убедительные идеи с глубоко заниженной оценкой, особенно когда скидки в основном вызваны непреодолимым страхом, а не ухудшением фундаментальных показателей. Но когда такие возможности действительно представляются, обычно в периоды экономической неопределенности, большинство инвесторов не могут не проявить осторожность. Эти инвесторы поддаются ошибочной логике: «Давайте подождем признаков того, что экономика вышла из кризиса, прежде чем покупать». Однако история снова и снова доказывает, что лучшее время для покупки — это когда подавляющее большинство напугано.
По нашему опыту, никакие тщательно представленные аргументы или тезисы о перспективных инвестиционных возможностях не могут помочь повлиять на настроения, когда они достигают крайностей. Инвесторы готовы принять любую причину или оправдание, чтобы не инвестировать в хорошую компанию, когда эмоции страха уже овладели ими, и наоборот, на пиках бычьего рынка.
Однако не все потеряно, поскольку глубокую ценность обычно все еще можно найти даже после того, как фондовые рынки отскочили от минимумов медвежьего рынка. Но теперь, когда опасения по поводу рецессии в США рассеялись, а настроения на рынке существенно улучшились, инвесторы, по нашему мнению, столкнутся с растущими трудностями в поиске легких вариантов на фондовом рынке.
ФОМО в сфере недвижимости
Поскольку BX и DHI пережили такой впечатляющий подъем, понятно, что инвесторы могут почувствовать, что они уже упустили лодку. Эта психология, связанная со «страхом упустить выгоду», является обычным явлением на протяжении всей финансовой истории, но лишь недавно в социальных сетях ее стали называть «FOMO».
С нашей точки зрения, некоторые признаки FOMO не обязательно являются предупреждающим знаком того, что мы вступили в фазу эйфории рыночного цикла. Вместо этого мы рассматриваем умеренный уровень FOMO как хороший признак того, что на рынок потенциально может выйти больше покупателей, что приведет к еще большему росту цен. В целом нам нравится наличие умеренных признаков FOMO инвесторов в отношении акций, связанных с недвижимостью.
Для ясности: мы продолжаем поддерживать рейтинг «Сильная покупка» для BX и DHI. И мы по-прежнему видим достаточно возможностей для дальнейшего роста, учитывая, что эти компании продолжают превосходить консенсусные ожидания, и мы ожидаем, что доходы продолжат значительно улучшаться в течение следующих 12-18 месяцев. Более того, оценки остаются привлекательными и значительно ниже пиковых, что дает возможность для потенциального двузначного роста даже с текущих уровней.
Излишне говорить, что попытка убедить инвесторов, которые пропустили подъем, по-прежнему будет чрезвычайно сложной задачей, покупать эти компании на текущих уровнях. На графике ниже показано опережение BX и DHI по сравнению с индексом S&P 500 (SPX) с начала года.
FOMO не означает, что инвесторы готовы покупать по любой цене. Психология получения немного более выгодной сделки может быть столь же сильной. Мы подозреваем, что многие инвесторы надеются на приличный откат, прежде чем вступить в рынок с силой. Однако, по нашему мнению, такая стратегия может иметь неприятные последствия. Что, если цены поднимутся намного выше и никогда не оглянутся назад? Кроме того, если все пытаются купить на падении, покупатели могут прийти на рынок, чтобы поддержать цены в любой точке падения. Это означает, что провал может никогда не материализоваться или оказаться лишь незначительным.
Вместо того, чтобы ждать, чтобы купить на падении, рассмотрите эту стратегию, когда вы испытываете FOMO: инвестируйте в компании, которые выиграют от той же темы, но инвестируйте выборочно в высококачественные имена, которые крупные институциональные инвесторы оставляют на столе.
Это идеальная стратегия для инвесторов, которые более осторожны и не хотят гоняться за прибылью. С точки зрения стоимостного инвестирования также имеет смысл искать большую ценность в именах, которые институциональные инвесторы упустили из виду, но имеют столь же привлекательные фундаментальные показатели. Один вопрос, который может прийти на ум: почему опытные институциональные инвесторы оставляют деньги на столе?
Там, где есть дислокации, есть возможности
В секторе недвижимости качественные компании с большой капитализацией, такие как BX, выиграли от восстановления настроений среди институциональных инвесторов. Одна из причин, по которой институциональные инвесторы склонны рано инвестировать в бычий рынок и скупать акции компаний с большой капитализацией, отчасти заключается в том, что они подвергаются регулярным обзорам эффективности и вынуждены из года в год обеспечивать стабильную прибыль. Таким образом, неспособность достичь дна рынка означает, что в какой-то момент эти инвесторы столкнутся с непреодолимым давлением, чтобы догнать бычий рынок. Один из способов справиться с риском снижения цен при попытке догонять – это быть очень избирательным и покупать качественные акции с большими долгосрочными перспективами.
Институциональные инвесторы с долгосрочными инвестиционными горизонтами имеют преимущество в виде премии за ликвидность/срок по сравнению с другими краткосрочными инвесторами. Таким образом, когда в конце 2022 года многие управляющие прямыми инвестициями, такие как BX, столкнулись с волной выкупа акций из-за того, что недальновидные инвесторы требовали ликвидности и снижения рисков, институциональные инвесторы были готовы скупать акции по сильно заниженным ценам. Пока долгосрочные основы этих компаний остаются сильными, а их бизнес-модели не разрушаются, институциональным инвесторам остается только переждать шторм. Покупка с большой скидкой также означает наличие некоторого запаса прочности в ожидании материализации этой прибыли.
С другой стороны, институциональные инвесторы сталкиваются со значительными ограничениями в результате управления гигантскими портфелями с миллиардами активов под управлением (AUM) и, таким образом, ограничены инвестированием исключительно в высоколиквидные акции с большой и мега-капитализацией. Это означает, что у обычных инвесторов появятся возможности приобрести качественные компании с малой и средней капитализацией, которые институциональные инвесторы игнорируют просто потому, что эти компании не удовлетворяют их критериям размера и ликвидности. Независимо от того, насколько привлекательными выглядят некоторые из этих возможностей, у институциональных инвесторов нет другого выбора, кроме как двигаться дальше. Потому что даже выделение крошечной части многомиллиардного портфеля на акции сделало бы их китом и изменило бы цены против них, или же они в конечном итоге приобрели бы слишком большую долю в компании.
Обычные инвесторы могут воспользоваться этим преимуществом, просто ища качественные компании со средней капитализацией с бизнес-моделью, аналогичной BX, и подвергаются аналогичным возможностям и рискам в секторе недвижимости.
Далее мы выделяем наш любимый выбор с высокой степенью убежденности, опирающийся на ту же тему недвижимости с заниженной оценкой, которая на сегодняшний день очень хорошо зарекомендовала себя в нашем портфеле.
Бридж Инвестмент Групп Холдингс
Еще в июне мы опубликовали статью, в которой начали освещение Bridge Investment Group (NYSE:BRDG) с рейтингом «Сильная покупка» и подчеркнули, почему мы считаем, что BRDG может стать нашим следующим крупным победителем. Следует признать, что BRDG стала еще дешевле, поскольку на момент написания цена ее акций упала еще на 6,3% до $10,03. BRDG по-прежнему снижается примерно на -13,0% с начала года по сравнению с ростом на 17,3% по SPX.
В идеале мы бы предпочли, чтобы все наши любимые выборы превзошли результаты сразу после того, как мы опубликуем наши мнения. Но опять же, мы достаточно скромны, чтобы понимать, что мы не волшебники рынка. Мы стараемся изо всех сил, но ожидаем, что регулярно не достигнем абсолютного рыночного дна. Мы, мягко говоря, разочарованы недавними изменениями цен на акции BRDG. Но это не значит, что мы разочарованы недавними результатами компании. Напротив, мы оптимистичны в отношении того, что проверенная бизнес-модель BRDG в сочетании со стратегическим мышлением руководства и отличным исполнением будет продолжать обеспечивать значимую альфу для акционеров, особенно с учетом текущих низких оценок.
Подобно бизнес-модели BX, BRDG является альтернативным инвестиционным менеджером, специализирующимся на отдельных вертикалях недвижимости в США, с доходами преимущественно в виде комиссий за управление фондами, а также комиссий за управление недвижимостью и аренду, получаемых на AUM. BRDG владеет и управляет хорошо диверсифицированным портфелем активов, который компания активно увеличивает стоимость на уровне активов. Непосредственно управляя объектами недвижимости и активами, управляемыми компанией, ее инвестиционные команды могут получать бесценную информацию о сообществах, в которых она работает. Такой подход позволяет BRDG генерировать значительную альфу на уровне активов вместо того, чтобы в значительной степени полагаться на финансовый инжиниринг и кредитное плечо, что является обычным явлением среди других управляющих частными инвестициями в сфере недвижимости.
Изучив стенограмму последнего отчета о прибылях и убытках BRDG за второй квартал 2023 года, мы рады видеть, что в основных отраслях компании наблюдается устойчивый рост арендной платы и уровня заполняемости по сравнению с прошлым годом. Согласно данным, предоставленным руководством, многоквартирные дома и рабочие активы BRDG заняты на 93%, а рост эффективной арендной платы за тот же магазин во втором квартале также увеличился на 6,4% в годовом исчислении. В односемейных жилых объектах наблюдался особенно сильный рост арендной платы на 9,9% по сравнению с прошлым годом, а уровень заполняемости составил 95%.
Комиссионный доход AUM также увеличился на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до $22,2 млрд, из которых примерно $4,3 млрд приходится на приобретение Newbury Partners. Портфель BRDG также хорошо защищен от внезапных погашений, которые часто представляют собой серьезную угрозу для управляющих активами с меньшими AUM. В случае BRDG около 97% комиссионных AUM заблокированы в долгосрочных закрытых фондах без досрочного погашения. Хотя некоторые могут рассматривать закрытые фонды и отсутствие функций досрочного погашения как непривлекательные для инвесторов и, таким образом, могут повлиять на сбор средств и рост AUM, мы думаем иначе. Мало того, что закрытые фонды привлекают терпеливых институциональных инвесторов, которые склонны вкладывать более крупные средства, но инвесторы в эти фонды также имеют тенденцию показывать лучшие результаты, преодолевая краткосрочную экономическую неопределенность.
В нужных местах по правильной цене
Мы не уверены, является ли это чистым совпадением или просто хорошим инвестиционным мышлением, но стратегическое позиционирование портфеля BRDG тесно связано с нашим предпочтением в отношении недвижимости, ориентированной на США, в таких областях, как многоквартирные жилые дома, логистика и доступное жилье. Совсем недавно мы начали видеть привлекательные инвестиционные возможности во вторичных прямых инвестициях, сферу, которую BRDG также добавила в свой портфель. Чтобы получить краткую информацию о последних тенденциях в сфере вторичного рынка и о том, почему мы видим там привлекательные возможности, мы рекомендуем прочитать эту статью, опубликованную CAIS.
Мы считаем, что сфера вторичных активов в настоящее время богата возможностями для извлечения значимой альфа-версии в течение следующих нескольких лет. Недавнее продвижение BRDG в эту сферу путем приобретения Newbury Partners кажется нам весьма оппортунистическим и демонстрирует хорошую дальновидность и тактическую гибкость руководства. Излишне говорить, что нас утешает осознание того, что BRDG делает инвестиции, которые тесно связаны с нашими макроэкономическими идеями.
Недавно созданные инвестиционные платформы BRDG в области возобновляемых источников энергии и PropTech являются еще одним стратегическим шагом, который, по нашему мнению, заслуживает высокой оценки. Мы считаем, что инвестиции в эти области демонстрируют дальновидность и способность руководства быстро внедрять технологические изменения, которые окажут существенное влияние на их традиционную область знаний. Раннее инвестирование в возобновляемые источники энергии и PropTech должно открыть новые источники альфа для долгосрочных акционеров. По крайней мере, эти инвестиции должны поставить BRDG в выгодное положение для использования и извлечения выгоды из текущих и будущих возможностей в области возобновляемых источников энергии и других развивающихся технологий в сфере недвижимости.
На наш взгляд, BRDG, безусловно, квалифицируется как высококачественная компания с длительными перспективами роста, но как насчет оценок? На момент написания BRDG торговался по форвардному коэффициенту P/E всего 12,4x с дивидендной доходностью TTM 7,7%. Хотя потоки сделок на частном рынке восстанавливаются медленно, что может означать снижение дивидендных выплат в краткосрочной перспективе, мы считаем, что потенциальная прибыль от восстановления оценок более чем компенсирует более низкую доходность от дивидендов.
Мы подтверждаем нашу рекомендацию «Сильная покупка» для акций BRDG.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
