Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Тезис
Global Self Storage (NASDAQ:SELF) — это нишевый REIT, занимающийся самостоятельным хранением, цены которого снизились более чем на 20% с максимумов 2022 года и в последние несколько лет, как правило, торговались в небольшом окне из-за нано-капитализации и стабильной природа. Это снижение за последний год в основном является результатом проблем в масштабах всей отрасли из-за последствий более высоких процентных ставок, ухудшения экономической ситуации и нехватки жилья, что влияет на способность потребителей и необходимость арендовать складские помещения во многих частях мира. страна. Тем не менее, в портфеле Global Self Storage всего 12 объектов недвижимости (и 1 управляемый объект), ориентированных не на районы с чрезмерной застройкой, а на второстепенные и третичные города на северо-востоке, Средней Атлантике и Среднем Западе со строгими законами о зонировании и меньшим количеством самостоятельного хранения. площади на душу населения, чем требуется. По текущей цене SELF они торгуются по очень консервативной оценке ниже стоимости чистых активов и имеют потенциал как для роста капитала, так и для дохода.
Сильные барьеры для входа, уникальные пространства и ценовой потенциал
Как уже говорилось, текущий портфель объектов недвижимости и будущие приобретения недвижимости сосредоточены на территориях со строгими законами о зонировании. По своей сути это означает, что вероятность строительства новых объектов самостоятельного хранения является низкой, а также допускает большую ценовую политику из-за близости клиентов с вероятной ограниченностью места для самостоятельного хранения. Одним из отличий SELF является то, что он предлагает складские помещения для автомобилей, автофургонов и лодок площадью 65 тыс. кв. футов общей площадью 830 тыс. кв. футов в своих 12 объектах.
Пример дела о недвижимости SSG в Болингбруке
Один из примеров всех этих преимуществ можно увидеть в их крупнейшей собственности, расположенной в Болингбруке, штат Иллинойс (пригород Чикаго).
Население Болингбрука является одним из самых богатых пригородов Среднего Запада, его население составляет около 74 000 человек, в соседнем Нейпервилле проживает около 140 000 человек, а в Ромеовилле — 40 000 человек. Хотя они, вероятно, имеют небольшие доли на этих двух других рынках, они находятся недалеко от самых богатых районов Болингбрука и имеют около 80% доминирования на рынке в третьей части этого самого богатого жилого района. Это означает, что они, вероятно, занимают 25–30% рынка с хорошими возможностями для хранения данных.
Помимо того, что зонирование в их пользу, они находятся к северу от большой коммерческой площади, а это означает, что стоимость земли, вероятно, выше. Это коммерческая недвижимость, расположенная дальше всего от промышленных зон, на пересечении улиц Боутон-роуд и бульвара Нэйпер, а также движение транспорта со стороны Вебер-роуд. Их близость к богатым районам со строгим зонированием сделала инвестиции очень успешными: уровень заполняемости значительно выше среднего — 92%.
Возможное приобретение, расширение портфеля и продолжение дивидендов
По состоянию на последние кварталы лимиты на недвижимость самостоятельного хранения начали расти из-за влияния процентных ставок. Ставка предельной стоимости в настоящее время колеблется от 4% до 6%, и из-за расположения объектов недвижимости SELF в пригороде они, вероятно, могут получить 5%-ную ставку ограничения для своего портфеля объектов недвижимости, учитывая, что средняя заполняемость по состоянию на 30 июня 2023 года составляет 90,50% и стабилизированная арендная плата в размере 16,31 долл. США за кв. фут. Наряду с этим существует множество затрат, которые можно устранить, включив 12 объектов недвижимости в портфель более крупной компании.
В случае, если приобретение не произойдет, у компании будет ликвидность в размере 24,5 млн долларов США (заемная способность + денежные средства/инвестиции), которую она может использовать для покупки 1-2 новых объектов недвижимости, как только ставки начнут снижаться, или привлекательную возможность стабилизироваться и Приходит время отремонтировать удачно расположенную недвижимость.
В случае, если ни одно из этих событий не произойдет в ближайшем будущем, текущий портфель объектов недвижимости очень привлекателен, и компания выплачивает дивидендную доходность в размере 5,73% с коэффициентом покрытия TTM FFO 80% и возможностью поднять арендную плату выше затрат. а учитывая в настоящее время низкую заполняемость (временная проблема отрасли), SELF представляет собой привлекательный вариант получения дохода, особенно по сравнению с другими REIT с самостоятельным хранением.
Финансы
Выручка Global Self Storage во втором квартале 2023 года составила $3,09 млн, включая $22,5 тыс. доходов от управления, при этом NOI на уровне собственности составил $1,97 млн и AFFO — $935,7 тыс. Из-за сезонности бизнеса самостоятельного хранения, предпочитающего летние месяцы из-за переезда, при рассмотрении на основе TTM мы видим, что выручка составила $12,3 млн, включая $87,7 тыс. дохода от управления, при этом NOI на уровне собственности составил $7,84 млн и AFFO в размере $7,84 млн. 3,88 миллиона долларов. Однако в первом квартале 2023 года компания наблюдала аномально низкую заполняемость — 87,90% из-за сочетания сезонности, продаж домов и небольшого расширения недвижимости. Эти факторы, вероятно, не будут столь значимыми в течение следующего двенадцатимесячного периода, и поэтому AFFO, вероятно, составит примерно 4 миллиона долларов, а NOI на уровне собственности должен составлять не менее 8 миллионов долларов.
Если перейти к балансу, то компания имеет $9,4 млн денежных средств и ликвидных инвестиций, а в качестве пассива у нее есть 20-летняя ипотека под 4,192% на сумму $17,53 млн со сроком погашения в 2036 году и ежемесячным платежом в размере $123 229 в качестве единственного долга. Учитывая его доступную заемную способность в размере 15 миллионов долларов США по срочному кредитному соглашению, как только процентные ставки начнут снижаться до значительной точки, существует большая вероятность, что SELF купит 1-2 объекта недвижимости со смешанной LTV 60%, вероятно, с процентной ставкой. обмен/кап.
Сценарий сравнения аналогов и множественной оценки
Как уже говорилось, FFO на следующие двенадцать месяцев должен составить примерно 4 миллиона долларов. При текущей оценке в $56,4 млн текущий мультипликатор AFFO составляет примерно 14x в прогнозном плане.
Вот как сравниваются одноранговые компании по одному и тому же мультипликатору, а также анализируется кредитное плечо:
Учитывая кредитное плечо конкурентов, SELF явно недооценена, но каков правильный мультипликатор, учитывая характер этой компании с нано-капитализацией? Основным недостатком небольших REIT по сравнению с крупными являются фиксированные накладные расходы: в основном руководители, корпоративные офисы и сотрудники, а также более высокая стоимость распределения капитала. Учитывая, что эти два недостатка имеют значение, поскольку они влияют на уверенность в приобретении, я считаю, что все еще есть потенциал роста в том, что SELF должен торговаться в диапазоне 16x-18x P/AFFO, или от 15% до 30% потенциала роста по состоянию на 8 сентября. цена $5,06 за акцию
Сценарий оценки приобретения
В случае, если мы рассматриваем приобретение SELF более крупным государственным REIT с самостоятельным хранением или частным REIT, мы можем просто использовать консервативную ставку ограничения в размере 6,0% для прогнозируемого NOI в размере 8 миллионов долларов США на следующие двенадцать месяцев. После этого мы можем добавить денежные и ликвидные инвестиции в размере 9,4 млн долларов США и вычесть оставшуюся основную сумму ипотечного кредита в размере 17,53 млн долларов США, чтобы получить оценку приобретения в размере 125,21 млн долларов США, или 11,24 доллара США за акцию. Это представляет собой потенциал роста на 122% по сравнению с ценой SELF на 8 сентября в $5,06 за акцию.
Риски
- Из-за неликвидности акций компании (средний дневной объем $115 тыс.), безусловно, существует вероятность того, что этот разрыв в оценке не будет закрыт, хотя этот риск смягчается за счет структуры REIT, требующей распределения доходов.
- В случае, если более высокие процентные ставки сохранятся в долгосрочной перспективе, вполне вероятно, что процентные ставки вырастут, что нанесет ущерб оценке REIT за счет увеличения долгосрочной стоимости капитала.
Заключение
Хотя Global Self Storage на первый взгляд может показаться просто еще одним REIT с нано-капитализацией, у него есть потенциал роста, и в вероятном случае приобретения в будущем будет значительный потенциал роста, поскольку в настоящее время компания торгуется значительно дешевле, чем стоимость его основные свойства.
Примечание редактора: в этой статье рассматриваются акции одной или нескольких компаний с микрокапитализацией. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
