Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Компания American Realty Investors, Inc. (NYSE:ARL) недавно сообщила о значительном увеличении активов, росте чистой прибыли и новых соглашениях на строительство многоквартирного дома на 240 квартир в Лейк-Уэльсе, Флорида. Если советник ARL продолжит успешно выбирать активы и подписывать соглашения о продаже по выгодным ценам, я считаю, что ARL, скорее всего, увидит рост цены своих акций. Существуют риски от действий связанных сторон, неудачной оценки активов, инфляции или дальнейшего повышения процентных ставок. Однако сейчас акции кажутся весьма недооцененными.
Американские инвесторы в недвижимость сообщили о впечатляющем увеличении общей суммы активов
Компания American Realty Investors, специализирующаяся на управлении многоквартирными и коммерческими объектами на юге США, является инвестиционной компанией в секторе недвижимости. Компания раскрыла некоторые из своих объектов недвижимости на корпоративном сайте.
Компания также имеет инвестиции в ипотеку и землю с прогнозами развития недвижимости. Компания владеет 78,4% обыкновенных акций Transcontinental Realty Investors (TCI), а ее бизнес находится под управлением Pillar Income Asset Management.
Деятельность разделена на два бизнес-сегмента: сегмент многоквартирных комплексов и сегмент коммерческой недвижимости. В обоих случаях деятельность предполагает приобретение, развитие и управление объектами недвижимости и проектами с отличием конечной цели по тем или иным причинам.
Сегмент коммерческих проектов в основном ориентирован на аренду коммерческих офисов, а также другие услуги арендаторам, такие как парковка или складское помещение. Аналогичным образом, сегмент многоквартирных домов имеет аналогичную логику арендной платы и аренды домов в комплексах, состоящих из больших квартир. В этом смысле важно понимать, что компания не выделяет недвижимость на продажу юридическим или физическим лицам, а все ее активы сдаются в аренду.
К концу 2022 года у American Realty был портфель коммерческих офисов площадью 1 миллион квадратных футов, 14 многоквартирных домов, состоящих в общей сложности из 2328 квартир, и 1858 гектаров земли для проектов, находящихся в разработке или еще не реализованных.
Только из-за недавнего увеличения совокупных активов я считаю, что за American Realty следует внимательно следить. Общие активы увеличились с менее чем 900 миллионов долларов в 2019 году до примерно 1,19 миллиарда долларов в 2023 году.
Положительные изменения в балансе за последний квартал
Новый баланс, опубликованный в марте 2023 года, включал небольшое уменьшение общей суммы активов, вызванное уменьшением дебиторской задолженности, дебиторских векселей и ограниченных денежных средств. При этом выгодно, что в 2022 году недвижимость будет стоить чуть дороже, а краткосрочные инвестиции возрастут. Новый список обязательств также весьма выгоден, поскольку менеджмент успешно сократил общую сумму погашения облигаций, а ипотечные кредиты остались на том же уровне, что и в 2022 году.
По состоянию на 31 марта 2023 года компания сообщила о недвижимости на сумму 502 миллиона долларов, денежных средствах и их эквивалентах, близких к 55 миллионам долларов, а также ограниченных денежных средствах на сумму 55 миллионов долларов. Кроме того, при краткосрочных инвестициях в размере около $158 млн, дебиторской задолженности около $139 млн и дебиторской задолженности от связанных сторон в размере $101 млн общие активы составляют $1,113 млрд.
Список обязательств включает ипотечные кредиты и другие векселя к оплате на сумму 187 миллионов долларов, кредиторскую задолженность по облигациям на сумму около 41 миллиона долларов, кредиторскую задолженность и другие обязательства на сумму около 55 миллионов долларов, а также доходы будущих периодов на сумму 9 миллионов долларов. Общая сумма обязательств составляет $297 млн, то есть соотношение активов и пассивов превышает 3х. Я считаю, что баланс выглядит достаточно стабильным. Я считаю, что, учитывая общую сумму наличных денег и недвижимости, большинство инвесторов не будут беспокоиться об общей сумме долга.
На мой взгляд, если руководство продолжит обеспечивать меньшее соотношение финансового долга к EBITDA, больше инвесторов, скорее всего, обратят внимание на инвестиции, сделанные Pillar Income Asset Management. Стоимость капитала, используемого финансовыми консультантами, также может снизиться, что приведет к более высокой справедливой оценке.
Модель оценки и DCF
По моему мнению, только взглянув на оценку TCI и собственность American Realty, мы можем заподозрить, что American Reality выглядит недооцененной. American Realty владеет долей около 78%, что означает около 239 миллионов долларов. Рыночная капитализация American Realty составляет менее $351 млн, а последняя отчетная чистая прибыль равнялась примерно $365 млн. Учитывая эти цифры, кажется, что существует определенный потенциал роста стоимости акций.
Имея эти данные об оценке American Realty, я решил использовать модель DCF, чтобы более детально оценить справедливую оценку компании. Я сделал несколько предположений, которые поддерживают будущий рост свободного денежного потока и роста чистой прибыли в течение следующих десяти лет.
В рамках моей модели DCF я предполагал, что руководство успешно подпишет больше соглашений, подобных тому, которое было подписано с Pillar, о строительстве многоквартирного дома на 240 квартир в Лейк-Уэльсе, Флорида. Учитывая опыт American Realty в проведении оценок и реализации проектов с достаточным объемом акционерного финансирования, я считаю, что будущие события, скорее всего, ускорят создание свободного денежного потока. Следующие строки включают подробную информацию о новых проектах, раскрытую в последнем квартальном отчете.
15 марта 2023 года мы заключили с Pillar соглашение о застройке на строительство многоквартирного дома на 240 квартир в Лейк-Уэльсе, штат Флорида, который, как ожидается, будет завершен в 2025 году, общая стоимость которого составит около 55,3 миллиона долларов. Стоимость строительства будет частично профинансирована за счет строительного кредита в размере 33,0 миллиона долларов. Соглашение о застройке предусматривает оплату в размере 1,6 миллиона долларов, которая будет выплачиваться в течение периода строительства. По состоянию на 31 марта 2023 года мы понесли в общей сложности 10,1 миллиона долларов США на разработку. Источник: 10-Q
В настоящее время стратегия компании ориентирована на максимизацию долгосрочной стоимости за счет развития проектов на рынках недвижимости второго эшелона на юге США. Для этого фундаментальной задачей является поддержание заполняемости на максимально высоком уровне и поддержание позиции инвестиций. В своей финансовой модели я предполагал, что опыт, накопленный руководством, поможет поддерживать высокую заполняемость.
В этом смысле компания решила поручить строительство многоквартирных комплексов подрядчикам, в отличие от своей исторической модели, когда она выделяла для этой цели собственную рабочую силу. На мой взгляд, эта бизнес-модель, скорее всего, обеспечит большую гибкость и меньшие риски конфликтов с сотрудниками.
Я также предполагал, что компания сможет продать часть своих совместных предприятий с другими операторами по привлекательной цене. Обратите внимание: я считаю, что компания American Realty хорошо знает, как оценивать стоимость активов недвижимости. Ярким примером опыта в отрасли является продажа 45 объектов недвижимости на сумму 1,8 миллиарда долларов в 2022 году.
16 сентября 2022 года VAA продала 45 объектов недвижимости на сумму 1,8 миллиарда долларов, в результате чего прибыль от продажи совместному предприятию составила 738,4 миллиона долларов. В связи с продажей мы получили первоначальную выплату от VAA в размере 182,8 миллиона долларов. Источник: 10-Q23 марта 2023 г. мы получили от VAA распределение в размере 18,0 млн долларов США, которое представляет собой оставшуюся часть доходов от продажи портфеля продаж VAA. Источник: 10-Q
Я также считаю, что дальнейшие недавние заявления о предстоящем сокращении общей суммы долга, скорее всего, привлекут новых инвесторов. В этой связи стоит отметить, что American Realty намерена использовать деньги от продажи 45 объектов недвижимости для погашения своего долга.
Мы планируем использовать нашу долю доходов от продажи портфеля продаж VAA для инвестирования в дополнительную приносящую доход недвижимость, погашения нашего долга и для общих корпоративных целей. Источник: 10-Q
Моя финансовая модель включает чистую прибыль в 2033 году в размере 720 миллионов долларов США, убыток от операций с иностранной валютой в 2033 году в размере около -222 миллионов долларов США, износ и амортизацию в 2033 году в размере 19 миллионов долларов США и резерв по сомнительным счетам около -27 миллионов долларов США.
Кроме того, с учетом убытков в капитале от неконсолидируемых совместных предприятий в размере -499 миллионов долларов, распределения доходов от неконсолидируемых совместных предприятий в размере 24 миллионов долларов и изменений в дебиторской задолженности связанных сторон в размере -90 миллионов долларов, финансовый директор в 2033 году составит 151 миллион долларов. Наконец, если мы предположим, что в 2033 году строительство и реконструкция недвижимости составит -44 миллиона долларов, свободный денежный поток в 2033 году будет недалеко от 107 миллионов долларов.
Учитывая, что медианное значение EV/EBITDA за 5 лет близко к 9x, я считаю, что предположение о EV/FCF на уровне 9,055x было бы разумным. Я также включил WACC в размере 7,755%, что кажется консервативным, если мы изучим облигации и векселя к оплате, о которых сообщает American Realty. Компания платит проценты от 2,5% до 10%.
С учетом предыдущих предположений я получил предполагаемую стоимость предприятия в 518 миллионов долларов. Если мы добавим денежные средства и их эквиваленты на сумму 55 миллионов долларов, ограниченные денежные средства на сумму 55 миллионов долларов, краткосрочные инвестиции, близкие к 158 миллионам долларов, ипотечные кредиты и другие векселя к оплате на сумму 187 миллионов долларов, а также облигации к оплате на сумму 41 миллион долларов, оценка капитала составит 557 миллионов долларов. Наконец, подразумеваемая цена будет близка к $35,5.
Высококонкурентный и сильно фрагментированный рынок
Рынок недвижимости в Соединенных Штатах высококонкурентен и сильно фрагментирован по регионам и категориям недвижимости. В частности, American Realty присутствует и занимает позиции на рынке юга США, где участвует большое количество компаний с большими ресурсами и возможностями развития или финансирования.
Конкуренция обусловлена рядом факторов, таких как возможности управления, управление эксплуатационными расходами, внешний вид и комфорт предлагаемой в аренду недвижимости, а в случае многоквартирных комплексов — атмосфера сообщества, которую можно передать будущим жильцам или тех, кто заинтересован в аренде квартир.
Риски
Если говорить о рисках для American Realty, то в первую очередь необходимо акцентировать внимание на недостаточной диверсификации ее портфеля. Компания развивает проекты только в южном регионе США, что приводит к полной зависимости ее деятельности от экономических условий этого региона.
Кроме того, конкуренция и корпоративный потенциал других компаний выше, и по этой причине компания в значительной степени зависит от своей способности реализовать коммерческую и финансовую стратегию для сохранения своего положения на рынке. Конечно, важным фактором является риск неуспеха в реализации стратегии или невозможности интегрировать будущие приобретения в свою инфраструктуру.
В любом случае, то, как будет развиваться экономика США с учетом инфляционных условий и возможного повышения процентных ставок, может напрямую повлиять на стратегию компании и, в конечном итоге, на способность к положительному возврату инвестиций.
Я также вижу некоторые риски в том факте, что инвестиции осуществляются компанией Pillar Income Asset Management, Inc. Я не могу точно знать, справедливы ли гонорары, полученные этим консультантом, и близки ли сделки, заключенные с кредиторами и инвесторами, к сделкам, полученным по другие условия. Я не могу точно сказать, нет ли там конфликта интересов. В связи с этим я считаю, что следующие строки следует прочитать хорошо.
Нашими операциями управляет компания Pillar Income Asset Management, Inc. в соответствии с консультационным соглашением. В обязанности Pillar входит, помимо прочего, поиск, оценка и рекомендация инвестиционных возможностей в сфере недвижимости и связанных с ней инвестиций. Pillar также организует заемное и долевое финансирование со сторонними кредиторами и инвесторами. Сотрудники Pillar оказывают нам услуги в соответствии с условиями Консультативного соглашения. Компания Pillar считается связанной стороной, поскольку она находится в совместной собственности с компанией Realty Advisors, Inc., которая является нашим контролирующим акционером. Источник: 10-Q
Заключение
Компания American Realty недавно сообщила о впечатляющем увеличении общей суммы активов, росте чистой прибыли, нескольких выгодных продажах активов и заключении соглашений о застройке. Учитывая долю в Transcontinental Realty Investors, на мой взгляд, акции выглядят весьма недооцененными. При этом я считаю, что Pillar Income Asset Management проводит очень хорошую работу по отбору объектов недвижимости и оценке их оценки. Также было отмечено дальнейшее сокращение общей суммы долга, что, скорее всего, ускорит спрос на акции. Да, есть риски от действий третьих лиц, неудачной оценки активов или неудачной продажи недвижимости, однако акции выглядят весьма недооцененными.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
