Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Примечание. Эта статья была опубликована на сайте Cash Flow Club 6 июня.
Тезисы статьи
ACRES Commercial Realty Corp. (NYSE:ACR) — это небольшой ипотечный REIT, стоимость которого составляет чуть менее 70 миллионов долларов. Хотя компания не очень известна, она может быть интересна инвесторам с доходом (с ее привилегированными акциями ACR.PC и ACR.PD (ACR.PC)(ACR.PD)), а также инвесторам с совокупной доходностью, поскольку обыкновенные сделки значительно ниже балансовой стоимости. и предлагает существенную доходность AFFO. Однако существуют некоторые потенциальные риски и проблемы, о которых инвесторам следует помнить.
Обзор компании
ACRES Commercial Realty Corp. — это инвестиционный фонд ипотечной недвижимости (или mREIT), который был зарегистрирован чуть менее 20 лет назад и в прошлом назывался Exantas Capital Corp. ACRES Commercial Realty Corp. находится под внешним управлением ACRES Capital, LLC, дочерней компании ACRES Capital Corp., которая является частным кредитором CRE. Хотя внешнее управление не обязательно хорошо для инвесторов, поскольку внешние менеджеры могут быть заинтересованы в том, чтобы отдавать предпочтение «строительству империи», а не созданию стоимости, компания ACRES Commercial Realty показала себя относительно хорошо с тех пор, как ACRES пришла к власти около 2,5 лет назад. С тех пор балансовая стоимость одной акции выросла примерно на 40%, хотя большая часть этого произошла за короткий период времени, когда компания оправилась от пандемии, тогда как балансовая стоимость в последние кварталы оставалась более или менее неизменной. Тем не менее, это намного лучше по сравнению с тем, что было до прихода ACRES, как мы видим на следующем графике:
При предыдущем руководстве ACRES Commercial Realty столкнулась с резким падением балансовой стоимости в пересчете на акцию, что объясняет низкую совокупную доходность, которую инвесторы наблюдали после IPO компании. Сегодня акции торгуются по цене $8,40, что более чем на 90% ниже, чем в первый торговый день. Я считаю, что это прекрасно показывает, что внешние менеджеры могут быть очень плохими для акционеров, хотя нынешний менеджмент (ACRES Capital) справляется со своей задачей лучше, остановив и даже повернув вспять тенденцию снижения балансовой стоимости на акцию. Это, конечно, не гарантия того, что балансовая стоимость продолжит расти и в будущем, но я считаю, что вероятность этого намного выше при нынешнем руководстве по сравнению с прошлым руководством.
ACRES Commercial Realty в основном владеет кредитами на строительство многоквартирных домов. Коммерческая недвижимость недавно попала в новости из-за борьбы за некоторые объекты недвижимости, но в основном они связаны с офисной недвижимостью. Точнее, офисные объекты более низкого класса и те объекты, которые расположены в городах с отрицательной чистой миграцией, похоже, испытывают трудности, в то время как другие офисные объекты работают лучше. Некоторые торговые центры, особенно те, которые расположены за пределами густонаселенных районов, также испытывают трудности, но это наблюдается уже пару лет.
Людям всегда будет нужно место для жизни, независимо от состояния экономики. Это делает многоквартирную и другие формы жилой недвижимости менее цикличными и менее рискованными по сравнению с более цикличными типами недвижимости, такими как торговая недвижимость, офисная недвижимость или гостиницы. Высокие процентные ставки сделали дома менее доступными за последний год, что может быть положительным моментом для владельцев многоквартирной недвижимости — в конце концов, если меньше семей смогут приобрести свои собственные дома, спрос на недвижимость, которую можно сдавать в аренду, должен увеличиться при прочих равных условиях. Поскольку ACRES Commercial Realty имеет 76% (подавляющее большинство) своих кредитов, выделенных на многоквартирную недвижимость, кредитный портфель компании выглядит менее рискованным по сравнению со многими другими ипотечными REIT, которые больше подвержены риску типов недвижимости, таких как офис или торговая недвижимость.
Последние результаты
ACRES Commercial Realty Corp. объявила о своих последних квартальных результатах в мае. Валовая выручка компании составила $21 миллион, что более чем на 90% больше, чем за квартал предыдущего года. Это легко превзошло ожидания, поскольку аналитики ожидали меньшего прироста доходов. Глядя на детали, мы видим, что движущей силой более высоких доходов стал более высокий чистый процентный доход. В то время как у ACRES были более высокие процентные расходы, которые выросли на $16,5 миллионов в годовом исчислении, рост процентных доходов был еще более заметным, поскольку процентные доходы ACRES выросли почти на $23 миллиона в годовом исчислении. В чистом выражении это почти удвоило чистый процентный доход ACRES — с 7,8 млн долларов США до 14,0 млн долларов США.
Доходы от недвижимости также значительно выросли, хотя и с меньшей базы, поэтому вклад в рост доходов был менее выражен в абсолютном выражении.
Президент и генеральный директор ACRES Commercial Realty Марк Фогель заявил во время телеконференции о прибылях и убытках [выделено автором]: «Как всегда, мы стремимся использовать возможности для роста, сохраняя при этом постоянное внимание к сохранению акционерной стоимости».
Когда дело доходит до стремления к росту, ACRES действительно показала очень хорошие результаты, о чем свидетельствует значительный рост доходов за последний год. ACRES Commercial Realty на данный момент не выплачивает дивиденды (по своим обыкновенным акциям), а это означает, что прибыль и денежный поток могут быть реинвестированы в ее бизнес, что помогает объяснить, почему ACRES продемонстрировал лучший рост бизнеса по сравнению со многими другими ипотечными REIT, где Выплаты дивидендов по обыкновенным акциям съедают значительную часть денежных потоков и доходов компании.
Согласно GAAP, ACRES Commercial Realty за последний квартал получила чистый убыток в размере 0,28 доллара на акцию. Однако это не слишком отражает денежные потоки, которые компания сгенерировала за тот же период времени. На прибыль компании по GAAP повлияло несколько неденежных статей, таких как более высокие резервы на возможные кредитные убытки и амортизация портфеля недвижимости. Прибыль, доступная для распределения (это показатель не по GAAP, который ближе к денежному потоку и который используется некоторыми компаниями), была легко положительной и составляла 0,52 доллара на акцию. В годовом исчислении это более 2 долларов, что является довольно низкой оценкой, учитывая, что ACRES Commercial Realty оценивается чуть менее 10 долларов за акцию. Прибыль компании, доступная для распределения, с доходностью более 20% является привлекательной.
Обычный для потенциального роста, предпочтительный для дохода
ACRES Commercial Realty, не выплачивающий дивидендов по обыкновенным акциям, представляет собой несколько уникальный ипотечный REIT: многие ипотечные REIT представляют собой в первую очередь доходные инвестиции.
Инвесторы, решившие купить обыкновенные акции, не получают дохода, по крайней мере, на данный момент, но в долгосрочной перспективе они могут столкнуться со значительным ростом цен на акции. Балансовая стоимость одной акции на конец первого квартала составляла 24,51 доллара, а это означает, что сегодня акции торгуются примерно в 0,34 раза по балансовой стоимости. Учитывая слабый послужной список компании, неудивительно, что ее оценка низкая, но я считаю важным отметить, что послужной список значительно улучшился после того, как ACRES пришла к власти около 2,5 лет назад. Если нынешняя команда менеджеров продолжит работать хорошо, оценка может вырасти. При привлекательном базовом росте бизнеса и благоприятных для акционеров мерах, таких как выкуп акций ниже балансовой стоимости (что и делает ACRES), балансовая стоимость может продолжать расти в долгосрочной перспективе. Добавьте потенциал роста коэффициента балансовой стоимости, и акции ACRES Commercial Realty могут значительно вырасти в цене.
При этом, из-за небольшого размера компании и неопределенности в сфере CRE, я не верю, что потенциал роста зафиксирован или определен. Инвесторы также должны учитывать тот факт, что акции не очень ликвидны, прежде чем делать инвестиции.
Тем инвесторам, которые хотят получать доход, привилегированные акции ACRES Commercial Realty могут быть достойны более пристального внимания. ACR.PC, кумулятивная привилегированная акция, сегодня (12 июня) торгуется с дивидендной доходностью 10,5%, тогда как ACR.PD, еще одна кумулятивная привилегированная акция, торгуется с немного более низкой доходностью 10,3%.
Из-за более высокой доли капитала эти привилегированные акции менее рискованны, чем обыкновенные (которые тоже не выглядят сверхрискованными). Потенциал роста этих привилегированных акций более ограничен по сравнению с тем, что могло бы произойти с обыкновенными акциями ACRES при оптимистичном сценарии, поскольку они торгуются на уровне около 80% от номинала, но их потенциал дохода довольно высок.
Еда на вынос
ACRES Commercial Realty не является крупным ипотечным фондом недвижимости, но он заслуживает более пристального внимания. Оценка обыкновенных акций довольно низкая, и нынешний менеджмент работает хорошо, особенно по сравнению с предыдущим менеджером. Если так будет продолжаться, как балансовая стоимость компании, так и ее оценка могут вырасти, что может привести к существенному росту цен на акции. Воздействие CRE – это то, чего многие инвесторы хотят избежать в нынешних условиях, но ACRES ориентирован на менее рискованный сегмент, многоквартирные дома, который снижает риски по сравнению с mREIT, например, с акцентом на кредиты на офисную недвижимость.
Для доходных инвесторов обыкновенные акции ACRES Commercial Realty не представляют интереса, поскольку руководство сосредоточено на росте бизнеса и выкупе акций, не выплачивая при этом никаких дивидендов, но привилегированные акции могут стать опционом с их привлекательной доходностью 10%+. Имейте в виду, что это небольшая компания и что торговля не очень ликвидна, если вы рассматриваете возможность инвестиций.
Примечание редактора: в этой статье рассматриваются акции одной или нескольких компаний с микрокапитализацией. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
