Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Корпорация AMREP (NYSE:AXR) — застройщик и строитель жилья в городе Рио-Ранчо, штат Нью-Мексико.
Компания недавно начала заниматься жилищным строительством после десятилетий работы только с землеустройством и избавления от несвязанного бизнеса в области издательской деятельности и выполнения заказов.
На недавние доходы AXR повлияли разовые доходы, связанные с продажей предыдущих сегментов бизнеса. Кроме того, компания учитывает большую часть своих запасов недвижимости по исторической стоимости. Это делает оценку AXR сложной задачей.
Мой подход к оценке компании основан на ее операционном доходе, а не на ликвидационной стоимости ее активов. Я считаю, что такой подход более безопасен для неконтролирующих акционеров.
С этой точки зрения я считаю, что AXR обеспечивает ценность в текущих ценах. Компания должна иметь возможность генерировать достаточный доход, чтобы оправдать свою текущую рыночную капитализацию, и иметь баланс в качестве дополнительного запаса прочности.
Примечание. Если не указано иное, вся информация была получена из документов AXR, поданных в SEC.
Описание деятельности
Пионеры в Рио-Ранчо: AXR занимается освоением земель в Рио-Ранчо, по крайней мере, с 1970-х годов. Затем компания прославилась тем, что открывала улицы в пустыне и продавала участки инвесторам по всей территории США, многие из которых сочли, что их трудно развивать в одиночку.
Странное положение пустыни с координатной сеткой можно легко увидеть на Картах Google.
Затем компании осталось несколько прилегающих и несмежных участков земли в регионе. Эту историю подробно исследовал Брайан Гроссо.
Сегодня компания по-прежнему владеет 1000 акрами неосвоенных и находящихся в стадии застройки земель в городе. Ему также принадлежат 17 тысяч акров незастроенной земли, которую трудно осваивать, поскольку она не расположена рядом, что делает застройку не такой прибыльной.
На протяжении десятилетий AXR медленно развивала и продавала эти земли домовладельцам в Рио-Ранчо по мере расширения города. Сегодня это третий по величине город Нью-Мексико и уже принадлежит к тому же мегаполису, что и Альбукерке.
Приключения в другом бизнесе: компания также приобрела издательский бизнес у Allied Capital в 2007 году. Бизнес так и не стал успешным, поскольку издательское дело переживало длительный спад, и AXR продала свое участие в нем в 2015 году, а также оставшиеся активы в последующие годы. . Сегодня у компании нет активов в этом бизнесе.
У AXR также есть участок в Колорадо, который сдается в аренду для эксплуатации нефти и газа за роялти за добычу. У компании также есть 160 акров земли в Брайтоне, штат Колорадо, пригодных для строительства дома.
Домостроение: после неудачной издательской авантюры AXR решила в 2020 году начать собственный проект жилищного строительства под названием Amreston. С тех пор компания последовательно расширяет эту деятельность, и в конечном итоге этот бизнес может принести больший доход, чем бизнес по освоению земель.
Крепость баланса. Главный оптимистический тезис по поводу AXR заключался в том, что его активы в сфере недвижимости стоимостью 70 миллионов долларов значительно недооценены. Утвердить это сложно, поскольку требуется значительное время для изучения каждого актива в отдельности и доступа к собственным базам данных. У автора SA Николаса Боднара есть фантастическая статья, посвященная каждому из активов компании.
Я не буду слишком углубляться в эту тему, потому что не считаю, что мелкие инвесторы должны делать инвестиции, основанные на глубоком анализе стоимости, который возможен только для инвестиционных компаний, которые могут посвятить значительное количество времени исследованиям одной акции.
Тем не менее, с долгами менее 4 миллионов долларов, общими обязательствами в 7 миллионов долларов и активами в 96 миллионов долларов, включая 12 миллионов долларов наличными, компания имеет очень сильный баланс, даже оцененный по себестоимости. В настоящее время он торгуется по цене 70 миллионов долларов, что означает ниже балансовой стоимости.
Оценка
Вместо того, чтобы сосредотачиваться на активах, я сосредоточу свою оценку на способности компании генерировать доход с помощью этих активов. Это более осуществимо при ограниченном времени исследования, а также более логично. Активы должны стоить только того, что они могут принести в виде дохода. Если компания не может получать доход с этими активами, а инвестор не может купить компанию и продать активы по отдельности, то они не стоят столько.
Недвижимость конкурентоспособна. Как сказал Мангер на ежегодной конференции Berkshire, недвижимость представляет собой конкурентную инвестиционную среду. Хотя у AXR есть преимущество в Рио-Ранчо, поскольку она владеет большим количеством земли по исторической стоимости, ей все равно приходится постоянно конкурировать. Кроме того, поскольку AXR облагается налогом как корпорация, а не как REIT, его доходность ниже.
Географическая концентрация: предприятия AXR по застройке и жилищному строительству сосредоточены в одном городе. Демография и экономика этого города и его соседа Альбукерке влияют на прибыльность компании. Это риск, которого нет у других компаний с более диверсифицированными активами и операциями. Лично я не считаю это ужасным аспектом, учитывая, что определенные долгосрочные тенденции, такие как торговые отношения между США и Мексикой, приносят пользу развитию региона.
Неустойчивая валовая прибыль: валовая прибыль AXR от проданной земли и домов была очень нестабильной. По моему мнению, это вызвано не нестабильными ценами на недвижимость, а, скорее, огромным размером базы активов компании. В зависимости от местоположения разные земельные участки могут иметь разную цену.
В таблице ниже, составленной на основе годовых отчетов AXR от SEC, показана волатильность сегмента землеустройства (финансовый год AXR заканчивается в апреле), который компания сообщает как «доходы от продажи земли». Во второй строке показаны доходы за каждый финансовый год в миллионах. Это показывает, что уровень выручки также не повлиял на прибыль.
| 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
| 45% | 31% | 17% | 14% | 30% | 28% | 15% | 26% | 23% | 40% |
| $39 | $25 | $16 | $12 | $6.4 | $9.4 | $5.7 | $5.9 | $3.7 | $0.9 |
нажмите, чтобы увеличить
Валовая прибыль в сегменте жилищного строительства составила 33% в 1П23, 24% в 22 финансовом году и 16% в 21 финансовом году. В этом случае выручка в этом сегменте стабильно растет, что указывает на некоторую эффективность масштабирования.
Структура коммерческих и административных расходов стоимостью 5 миллионов долларов США: компания должна покрыть коммерческие и административные расходы в размере 5 миллионов долларов США после продажи своего предыдущего бизнеса. Это, а также доход акционеров, должно быть оплачено за счет валовой прибыли, полученной другими предприятиями.
Какой доход необходим: если инвестор требует 10%-й доход от своих инвестиций, мы говорим о 1,4 доллара на акцию или 7 миллионов долларов на уровне компании. Если применить подоходный налог в размере 25%, это составит 9 миллионов долларов дохода до уплаты налогов. Добавьте сюда 5 миллионов долларов коммерческих и административных расходов (не учитывая незначительные процентные расходы), и компании потребуется 14 миллионов долларов валовой прибыли, чтобы обеспечить здоровую прибыль.
Сложная часть возникает при попытке оценить валовую прибыль компании от ее деятельности. Использование совокупной прибыли в размере 30% дает доход в размере 47 миллионов долларов США и валовую прибыль в размере 14 миллионов долларов США. Средняя валовая прибыль от освоения земель за 10 лет составляет 27%. Снижение валовой прибыли до 25% дает требуемый доход в размере 56 миллионов долларов.
Являются ли эти доходы устойчивыми?: В настоящее время компания может генерировать такой уровень доходов. За первое полугодие 2023 года выручка от этих двух сегментов составила 27 миллионов долларов. В 22 финансовом году — 52 миллиона долларов (после вычета продажи несвязанной недвижимости во Флориде). Однако в 21 финансовом году компания продала гораздо меньше — всего 28 миллионов долларов.
Проблема в устойчивости. Что касается активов, компания полностью покрыта: у нее есть 1 тысяча акров земли, которую можно застроить, и она ежегодно продает около 60 акров, чтобы получить доход на уровне 1П23 и 22 финансового года. Кроме того, компания также приобретает землю. Если компания покупает участки, прилегающие к 17 тысячам акров, которые расположены слишком редко, чтобы приносить прибыль, то она может освободить еще больше земли для застройки.
Что касается пузыря жилищного строительства, данные Бюро переписи населения США не указывают на это. Поставки нового жилья находились в упадке после пузыря, приведшего к краху в 2007 году, но сейчас они находятся на более здоровом уровне.
Что касается спроса, данные переписи 2020 года показывают, что население Рио-Ранчо выросло на 13% в период с 2010 по 2020 год (СГТР 1,2%, что более чем вдвое превышает средний показатель по стране), а занятость жилья составила 94% на уровне округа.
Риски
Географическая концентрация. Несмотря на то, что приведенные выше данные не указывают на строительный пузырь, подобный тому, который наблюдался до GFC, AXR имеет значительный риск географической концентрации. Если что-нибудь произойдет в Рио-Ранчо, Альбукерке или регионе, компания серьезно пострадает.
Низкий объем торгов: открыть (или закрыть) позицию в AXR непросто. Торги ниже велись ниже 10 тысяч акций (около $140 тысяч) в день. Это общий риск акций с микрокапитализацией.
Выводы
Я считаю, что AXR вполне может поддерживать уровень регулярных операций, который позволит ей обеспечить достаточный доход акционерам. Ее географический рынок не насыщен предложением, и компания достигла необходимой выручки даже при прогнозировании среднего уровня валовой прибыли.
Кроме того, компания обеспечивает запас прочности, поскольку ее баланс очень надежен. Долг AXR составляет 4 миллиона долларов против 12 миллионов долларов наличными и 70 миллионов долларов в виде запасов недвижимости по историческим ценам.
С другой стороны, компания может продолжать развивать свою деятельность в области жилищного строительства за счет собственного финансирования за счет продажи активов.
Примечание редактора: в этой статье рассматриваются акции одной или нескольких компаний с микрокапитализацией. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
