Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Инвестиционная диссертация
Modiv Industrial (NYSE:MDV) — это инвестиционный фонд недвижимости, который управляет, приобретает и арендует коммерческую недвижимость. Недавно компания отчиталась о приличном квартале, и я считаю, что она сможет поддерживать эти показатели в будущем в результате попутных ветров в отрасли и ее постоянного внимания к приобретениям.
О МДВ
MDV — это инвестиционный траст в сфере недвижимости, который находится под внутренним управлением с 2019 года. Компания в основном занимается владением, управлением, приобретением и арендой коммерческой недвижимости в крупных штатах, таких как Калифорния, Аризона, Огайо, Вашингтон и Иллинойс. Его основная цель — создать портфель приносящих доход инвестиций в коммерческую недвижимость на промышленных производственных площадках по всей территории США с упором на корпоративный кредит, географическое положение, отрасль и продолжительность аренды. За последний год компания вернула своим инвесторам 19,59% (ценовая доходность: 11,96% и дивидендная доходность: 7,63% по сравнению с текущей ценой акций). Инвестиции компании в землю составляют 22,7% от общего объема инвестиций в недвижимость, а инвестиции в здания составляют 72,1% от общего объема инвестиций MDV в недвижимость. Оставшиеся 5,2% от общего объема инвестиций компании в недвижимость составляют оборудование и арендаторы. Компания сдала свои помещения в аренду 30 различным коммерческим арендаторам, работающим в 17 различных секторах. Основными арендаторами MDV являются Lindsay, Trophy of Carson, Valtir, AvAir, Cummins, Northrop Grumman, Taylor Farms Food, Fujifilm Dimatix и Costco Wholesale. В его портфолио входят такие отрасли, как инфраструктура, автомобилестроение, промышленная продукция, технологии, аэрокосмическая/оборона и инфраструктура.
Финансы
Индустрия недвижимости пережила спад из-за роста процентных ставок, что привело к снижению спроса на недвижимость. Однако сценарии развития объектов промышленного производства противоречивы. Тенденции в этом секторе остаются положительными в течение длительного времени из-за пандемии COVID-19 и геополитических проблем, которые повысили значимость оншорного производства в США. Необходимость обеспечить безопасность цепочки поставок значительно увеличила спрос на производственные помещения. По данным Национальной ассоциации промышленных и Офисная недвижимость. Прогнозируется, что поглощение составит около 205 миллионов квадратных футов за весь 2024 год и 111 миллионов квадратных футов за первую половину 2025 года. Я считаю, что эти попутные ветры открывают большие возможности для компаний, работающих в секторе промышленной недвижимости, поскольку они может увеличить спрос на промышленную недвижимость и уровень заполняемости. Согласно моему анализу, MDV имеет сильную и стратегическую позицию для удовлетворения растущего спроса, поскольку она постоянно фокусируется на приобретении недвижимости, ориентированной на наиболее эффективные отрасли в географически удачных штатах. Недавно, в третьем квартале, компания приобрела два промышленных объекта, и, наблюдая за текущим ростом выручки, продолжающимся расширением портфеля и стабильными денежными потоками, я считаю, что она сможет максимально использовать эту возможность и приобрести больше промышленных объектов в сфере инфраструктуры. Автомобильный и оборонный секторы, которые потенциально могут повысить свою прибыльность в будущем. Кроме того, поскольку компания имеет микрокапитализацию, ее доход значительно увеличивается с каждым приобретением, в отличие от REIT с большой капитализацией, которые должны ежегодно покупать недвижимость на миллиарды долларов, чтобы получить тот же результат. Он также имеет один из самых долгосрочных портфелей со средневзвешенным сроком аренды более 14 лет, что обеспечивает снижение риска вакансий и большую стабильность, что, на мой взгляд, делает его конкурентоспособным игроком на рынке недвижимости.
Компания сообщила квартальные результаты. Выручка компании составила $12,50 млн, что на 21,32% больше, чем $10,30 млн в третьем квартале 2022 финансового года. 12 приобретений промышленных предприятий, осуществленных за первые девять месяцев 2023 года, и 14 продаж непрофильной собственности в августе того же года оказали значительное влияние на этот рост выручки. Компании удалось превзойти консенсус рынка по выручке на $0,46 млн или 3,68%. MDV сообщила, что AFFO составил 3,7 миллиона долларов, что на 19% больше, чем 3,1 миллиона долларов за тот же период предыдущего года. Компания сообщила о чистом убытке в размере $6,45 млн по сравнению с чистой прибылью в $3,0 млн в квартале прошлого года. Это снижение было главным образом вызвано единовременной компенсационной корректировкой неденежных расходов на акции в размере $7,80 млн. Компания сообщила о разводненном чистом убытке на акцию в размере $0,99. MDV сообщила о ликвидности в размере 5,64 миллиона долларов, а долг состоит из 250 миллионов долларов непогашенных займов по кредитной линии на 400 миллионов долларов и ипотечных кредитов на 34 миллиона долларов. Чистый долг компании составляет $287,6 млн, а соотношение чистого долга к скорректированной EBITDA составляет 6,7x (небольшое снижение по сравнению с 6,8x в третьем квартале 2022 финансового года).
Компания показала хорошие результаты в третьем квартале и сумела добиться здорового роста выручки. Замечено, что фирма уделяет особое внимание приобретению недвижимости в наиболее эффективных отраслях, что значительно помогло ей расти. Я считаю, что компания сможет сохранить уровень роста в ближайшие кварталы благодаря устойчивому и продолжающемуся спросу на производственные площади и сильной позиции ликвидности, а также привлекательной динамике портфеля, которая может помочь ей соответствовать ее планам по расширению в промышленной сфере. рынок и добиться долгосрочного роста. Компания сообщила о FFO на акцию за 9 месяцев в размере $1,03, и с помощью нового приобретения, я думаю, безопаснее сказать, что она может достичь FFO на акцию в размере $1,15 в 2023 финансовом году. Компания постоянно избавляется от активов, которые не сочетаются с портфелем активов MDV. Учитывая добавление активов, которые соответствуют долгосрочному видению компании, и устойчивый спрос на производственные площади, я думаю, мы можем с уверенностью предположить, что FFO MDV на акцию может превзойти FFO на акцию в 2023 финансовом году. Поэтому я считаю, что FFO на акцию в 2024 финансовом году может находиться в диапазоне от $1,65 до $1,78. Чтобы сохранить консервативность своих оценок, я беру среднее значение моего прогнозируемого диапазона, что дает FFO на акцию в размере 1,72 доллара.
Дивидендная доходность
Компания стабильно выплачивает ежемесячные дивиденды с прошлого года, что свидетельствует о ее значительном росте. В 2023 финансовом году компания выплачивала ежемесячные денежные дивиденды в размере 0,09583 доллара США каждый месяц, что составляет годовой дивиденд в размере 1,14996 доллара США, что соответствует дивидендной доходности в 7,63% по сравнению с текущей ценой акций. В качестве арендаторов у компании есть такие крупные компании, как Cummins, Northrop Grumman, Taylor Farms Food, Fujifilm Dimatix и Costco Wholesale, что обеспечивает безопасность дивидендов. Несмотря на то, что этот REIT небольшой, он по-прежнему имеет высокий уровень диверсификации своего портфеля. Однако дефолт любого из крупнейших арендаторов может поставить под угрозу выплату дивидендов, поскольку на шесть крупнейших арендаторов приходится 43% арендного дохода компании. Глядя на ведущих арендаторов и диверсифицированный портфель, я думаю, что выплата дивидендов компании безопасна в долгосрочной перспективе. Компания имеет $5,6 млн денежных средств и их эквивалентов и $11,2 млн дебиторской задолженности арендаторов, что обеспечивает стабильную выплату дивидендов в долгосрочной перспективе. Дивидендная доходность MDV в размере 7,63% значительно выше по сравнению со средней дивидендной доходностью по сектору в 4,86%. Такая привлекательная доходность делает акции компании привлекательными, особенно для инвесторов, не склонных к риску, и инвесторов-пенсионеров, которые ищут пассивный доход наряду с ростом капитала.
Каков основной риск, с которым сталкивается MDV?
Зависимость от шести крупнейших клиентов:
Компания получает 43% своего общего дохода от аренды от Trophy of Carson (12%), Lindsay (11%), Costco Wholesale (7%), 3M (6%) и AvAir (7%). Если какой-либо из этих клиентов не выполнит свои обязательства в предстоящий период, это может существенно повлиять на доход от аренды и способность компании выплачивать дивиденды. Еще одним последствием дефолта любого из этих клиентов является то, что это может помешать компании погасить существующий кредит и брать кредиты на приобретение новой недвижимости, чтобы сделать портфель диверсифицированным и синергичным.
Процентная ставка:
Прежде чем инвестировать в REIT, выплачивающий дивиденды, инвесторы сравнивают дивидендную доходность с текущей процентной ставкой на рынке. В настоящее время процентные ставки на рынке растут, чтобы противостоять растущей инфляции на рынке. Если процентные ставки продолжат расти в предстоящий период, это может отвлечь инвесторов REIT, поскольку они смогут получать стабильный и менее рискованный доход от других классов активов, таких как государственные облигации. Рост процентной ставки может также увеличить стоимость финансирования компании и снизить ее способность распределять дивиденды.
Рефинансирование:
Компания сталкивается с риском, связанным с рефинансированием. Значительный рост уровня инфляции вызвал рост процентных ставок, что в конечном итоге привело к увеличению стоимости финансирования для компании. Если процентные ставки вырастут, это может негативно повлиять на деятельность компании из-за высоких финансовых затрат и может привести к снижению ее прибыли. Повышение процентных ставок также может негативно повлиять на оценку активов, что может привести к дальнейшему снижению чистой прибыли.
Оценка
Компания сообщила о сильном росте выручки, и я считаю, что она сможет поддерживать эти показатели в будущем в результате попутных ветров в отрасли и ее постоянного внимания к приобретениям, которые могут помочь ей увеличить доход от аренды и увеличить размер прибыли. Принимая во внимание все вышесказанное, я прогнозирую FFO на акцию в размере $1,72 на 2024 финансовый год, в результате чего форвардное соотношение P/FFO составит 8,57x. Мы можем с уверенностью сказать, что MDV недооценена, сравнив ее форвардный коэффициент P/FFO, равный 8,57x, с медианным показателем по сектору 12,74x. Я считаю, что компания может вырасти в ближайшие кварталы в результате положительного спроса в отрасли и ее соответствия расширению портфеля, что может подтолкнуть MDV к торгам вблизи медианного сектора. Однако высокие процентные ставки могут увеличить финансовые затраты и помешать компании приобретать новую недвижимость для диверсификации и синергии портфеля компании, что может вынудить MDV торговаться ниже медианного показателя по сектору. Учитывая препятствия в виде высоких процентных ставок, я думаю, что предсказываю, что компания может торговаться с более низким соотношением P/FFO, чем медианное значение для ее сектора. Таким образом, я оцениваю, что в 2024 финансовом году компания может торговаться с соотношением P/FFO 10,5x. Если мы умножим 10,5x (расчетный P/FFO) на $1,72 (расчетный P/FFO), мы получим целевую цену в $18,06, что представляет собой потенциал роста на 22,5% по сравнению с текущей ценой акций в $14,74.
Заключение
Компания в основном сосредоточена на приобретении объектов промышленного производства, ориентируясь на наиболее эффективные отрасли. Компания сообщила о здоровом росте доходов, и я считаю, что она сможет сохранить свой потенциал роста в будущем в результате устойчивого спроса на промышленные помещения в США и ее постоянного внимания к стратегическим приобретениям, которые могут увеличить ее доходы и прибыльность в будущем, а также помочь чтобы сохранить высокую дивидендную доходность. Список арендаторов MDV и стабильная дивидендная доходность за последние два года обеспечивают стабильную и безопасную выплату дивидендов в будущем. Однако компания подвержена риску повышения процентных ставок, что может привести к сокращению ее прибыли. Акции в настоящее время недооценены, и инвесторы могут ожидать приличной общей прибыли в размере 30,13% (ценовая доходность: 22,5% и дивидендная доходность: 7,63%) от нынешнего уровня цен на акции в результате попутных ветров в отрасли и планов стратегических приобретений. Учитывая все факторы, я присваиваю MDV рейтинг покупки.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
