Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Franklin Street Properties (NYSE:FSP) — это REIT, ориентированный на офисную недвижимость в США, стоимость которой в настоящее время значительно ниже ее балансовой стоимости. Недавно компания отчиталась о прибыли за третий квартал. После нашей последней статьи о FSP акции продолжили приближаться к своей балансовой стоимости, хотя до ее торгования еще далеко.
В нашей последней статье мы подробно изучили историю FSP и попытались изучить некоторые причины, почему акции торгуются на текущих уровнях. Если вы еще не прочитали нашу последнюю статью, сделайте это здесь. В этой статье мы сосредоточимся на прибыли компании за третий квартал.
Прибыль за 3 квартал в цифрах
За три месяца, закончившихся 30 сентября, компания сообщила о небольшом снижении доходов от аренды, главным образом, за счет снижения общей площади сдаваемых в аренду площадей. Заявленная выручка составила ~$37 млн по сравнению с ~$40 млн в третьем квартале 2022 года. Компания также сообщила о гораздо более низком показателе чистой прибыли по сравнению с прошлым годом, составив отрицательную ~$46 млн, в основном из-за зарегистрированного убытка от продажи недвижимости.
Несмотря на сокращение арендуемых площадей и после продажи недвижимости, компания по-прежнему сообщает о положительных доходах от операционной деятельности в размере ~$7,5 млн. Компания также объявила о продолжении ежеквартальных выплат дивидендов в размере $0,01 на акцию.
Положительным знаком в этом выпуске является то, что компания по-прежнему имеет приличный FFO даже после резкого сокращения своего присутствия на рынке недвижимости благодаря многочисленным продажам в последние годы. Компания продолжает работать, как и ожидалось, пытаясь максимизировать арендуемые площади и одновременно продавая недвижимость для погашения долга. В своем сообщении FSP также предоставила дополнительную информацию о продаже своей недвижимости.
Продажа недвижимости
9 августа 2023 года компания завершила продажу Форест-парка в Шарлотте, Северная Каролина, за ~9,2 млн долларов валовой выручки. Компания сообщила об ожиданиях завершения этой продажи в своем отчете за второй квартал еще в августе. Как и ожидалось, согласно неоднократному сообщению компании, средства от продажи были направлены на погашение долга.
26 октября 2023 года компания завершила продажу One Legacy в Плано, штат Техас, за ~48 миллионов долларов валовой выручки. Компания намерена направить полученные средства «в первую очередь на погашение долга».
Компания еще раз подтверждает договоры купли-продажи с тремя разными покупателями трех их объектов недвижимости на общую валовую выручку около 153 миллионов долларов. FSP ожидала, что эти сделки закроются в четвертом квартале 2023 года, и здесь снова заявлена цель — использовать «поступления в первую очередь для погашения долга».
Генеральный директор компании повторил свой план по продаже недвижимости, как и в прошлом выпуске.
Мы будем стремиться увеличить акционерную стоимость, продолжая (…) продавать избранные объекты недвижимости.
Продажи недвижимости являются положительным знаком, показывающим, что руководство привержено своей цели по увеличению акционерной стоимости за счет продажи своей собственности.
Обновленная оценка
Следуя нашей оценке, приведенной в нашей последней статье, мы можем обновить наши предположения на основе последних продаж и дополнительной информации, предоставленной компанией в отчете за третий квартал. Во-первых, мы можем обновить нашу предыдущую оценку цены за квадратный фут всей недвижимости FSP.
Обновив нашу таблицу расчета средней цены предыдущих продаж недвижимости, мы можем включить в наши расчеты последние закрытые продажи. На данный момент с декабря 2020 года FSP продала 17 объектов недвижимости в США по средней цене продажи за квадратный фут 220,37 доллара.
После недавней продажи общая площадь активов компании в настоящее время составляет 5 992 350 квадратных метров. Применяя только что рассчитанную среднюю цену за квадратный фут, мы можем получить обновленную, но все же очень приблизительную стоимость оставшихся активов FSP в сфере недвижимости в размере ~ 1,32 миллиарда долларов.
По состоянию на 7 ноября компания также сообщает о денежных средствах и их эквивалентах на своем балансе в размере ~73 500 000 долларов США. Если предположить, что остальные значения в балансе за третий квартал такие же, мы можем оценить, что чистая стоимость активов компании все еще будет выше ~ 1 миллиарда долларов.
Риски
Мы хотим еще раз подчеркнуть риски, упомянутые в нашей последней статье о FSP. А именно, двумя основными рисками являются:
- Сильное снижение цен на коммерческую недвижимость в будущем существенно повлияет на стоимость чистых активов компании.
- Неспособность менеджмента «ликвидировать разрыв» между стоимостью чистых активов компании и ценой обыкновенных акций.
Относительно низкая цена, которую компания получила за свою собственность в Форест-парке, еще раз подтверждает, что риск номер 1 не следует недооценивать. Мы внимательно следим за дальнейшим развитием индустрии коммерческой недвижимости и за тем, по каким ценам FSP сможет продавать свою другую недвижимость.
Отсутствие каких-либо мер по сокращению затрат также может подтвердить, что риск номер 2 не следует недооценивать. Теоретически компания должна иметь возможность сократить свою рабочую силу сейчас, поскольку за последние пару лет они продали много объектов недвижимости и, следовательно, для их управления потребуется меньше рабочей силы. Однако до сих пор компания не провела основательных мер по сокращению расходов.
Выводы и на что обратить внимание
Учитывая постоянные усилия компании по продаже недвижимости и увеличению акционерной стоимости, мы считаем, что выводы, поднятые в нашем последнем анализе, по-прежнему актуальны. Мы приветствуем позитивные новости об успешных продажах недвижимости.
По нашим оценкам, акции по-прежнему торгуются на недооцененном уровне, хотя с момента нашей последней статьи они уже выросли почти на 20%. Мы подтверждаем нашу рекомендацию покупать акции.
Мы по-прежнему в основном ждем обновлений о запланированных продажах недвижимости и потенциальных обновлений о том, как компания успешно сдает в аренду больше принадлежащих ей площадей. Мы продолжаем ждать комментариев по поводу возможного выкупа акций.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
