Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Tejon Ranch (NYSE:TRC) — девелоперская компания, располагающая огромными земельными участками в 25 милях к югу от Бейкерсфилда, Калифорния. Компания имеет долгую историю работы на публичных рынках: она зарегистрировалась на Американской фондовой бирже в 1973 году и перешла на Нью-Йоркскую фондовую биржу в 1999 году.
Компания добилась первоначального успеха, по крайней мере, с точки зрения оценки. Акции подскочили в 1970-х годах на фоне инфляционной среды, которая сделала привлекательными такие игры с активами, как Tejon Ranch. Акции взлетели еще больше в 1980-е годы, когда управляющие фондами начали вкладывать средства в акции TRC в надежде на скорое освоение огромного земельного участка компании. Однако с 1980-х годов акции TRC по большей части лежали без дела, и в течение последних 35 лет или около того акции не приносили никакой прибыли:
Хотя компания не смогла обеспечить долгосрочную акционерную стоимость за последние несколько десятилетий, были периоды сильных спекуляций с акциями. Например, в середине 2000-х годов акции Tejon Ranch поднялись до новых максимумов на фоне огромной силы рынка жилья в то время. Тем не менее, почти Бейкерсфилд в дальнейшем стал одним из наиболее пострадавших мест с точки зрения потери права выкупа и снижения стоимости жилья во время последовавшего финансового кризиса 2008 года, а акции Tejon Ranch потеряли обороты, поскольку инвесторы разочаровались в надеждах на краткосрочное развитие.
Перенесемся в сегодняшний день: до реализации крупных предлагаемых жилищных проектов Tejon Ranch еще годы (или больше). На ранчо наблюдается постепенный прогресс в строительстве торговых и промышленных объектов, но ничего такого, что могло бы существенно повлиять на оценку акций.
Еще в апреле я написал «Это плохое время для владения Tejon Ranch», отметив исторические проблемы компании в создании акционерной стоимости и сложную макроэкономическую среду, с которой она сталкивается сейчас. С этого момента акции отставали от индекса S&P 500 примерно на 15%. Хотя я по-прежнему настроен скептически, я меняю рекомендацию с «продавать» на «держать» из-за более низкой оценки и недавних инсайдерских покупок акций TRC.
Процентные ставки: от плохого к худшему
Огромный вопрос, который встанет перед Tejon Ranch в ближайшие несколько лет, заключается в том, какой спрос будет на его собственность, учитывая высокие процентные ставки. С апреля ситуация ухудшилась: базовые ставки по ипотечным кредитам выросли еще выше:
Раньше можно было утверждать, что рынок жилья в середине 2000-х годов функционировал хорошо, при этом 30-летние ипотечные кредиты находились на низком уровне 6 баллов. Но это немного утешает, поскольку ставка по 30-летним ипотечным кредитам сейчас приближается к 8 процентам. Это просто беспрецедентная территория для значительной части потенциальных покупателей жилья.
Быки скажут, что процентные ставки не сокрушили других жилищно-строительных компаний или компаний, занимающихся землеустройством. И это в разумной степени верно, хотя этим летом индекс S&P Homebuilders ETF (XHB) достиг пика около старых максимумов 2021 года, а теперь начал снижаться:
Тем не менее, есть и другие компании по застройке земель, такие как The St. Joe Co. (JOE), которые в настоящее время добиваются приличного успеха. Почему ранчо Теджон нельзя сравнивать? Начнем с того, что Сент-Джо, в частности, занимается строительством участков для застройки рядом с прибрежной полосой, в непосредственной близости от существующего города Флориды. А за последние несколько лет Флорида привлекла массу новых людей, поскольку в последнее время люди отдают приоритет низким налогам и качеству жизни.
Ранчо Теджон не получает выгоды от подобных факторов. Его земельный участок находится в 25 милях от Бейкерсфилда и в нескольких минутах езды от Лос-Анджелеса. Это делает его далеко не самым очевидным выбором в качестве следующей возможности городского развития в Большом Лос-Анджелесе.
И в Калифорнии в целом нет такого благоприятного фона экономического развития, как в штатах с быстро развивающейся экономикой, таких как Флорида или Техас. Калифорния в настоящее время сталкивается с высоким налоговым и нормативным бременем, а также с растущими социальными проблемами, которые беспокоят ее жителей. Фактически, многие из вновь прибывших в такие штаты, как Техас, были калифорнийцами, которые решили покинуть его.
Я бы также предположил, что идея строительства огромных массивов загородного жилья уже пережила свой расцвет. Тридцать лет назад, когда акции Tejon Ranch были более ходовым товаром, было естественно купить дом в обширном пригороде и каждый день ездить в офис по 45 минут. Этот образ жизни подвергается все большему давлению; в настоящее время городские квартиры являются горячей категорией застройки.
Если предположить, что в данный момент нет спроса на крупный жилой комплекс в часе езды к северу от Лос-Анджелеса, нет ли еще других замечательных возможностей монетизации? Я бы сказал, что привлекательность большинства форм коммерческой недвижимости заметно снизилась за последние пару лет. Розничная торговля уже находилась под шквальной критикой со стороны электронной коммерции, а теперь рост процентных ставок привел к дальнейшему снижению стоимости многих объектов коммерческой недвижимости.
Единственное, в чем я бы уступил быкам, это то, что ранчо Теджон очень хорошо расположено для промышленного использования, и я мог бы увидеть гораздо больше логистических зданий, построенных там за эти годы, учитывая его близость к Лос-Анджелесу. Хотя на данный момент он не настолько близок, чтобы быть очевидным местом жилищного строительства, он, безусловно, имеет большую привлекательность, помогая облегчить доставку последней мили для фирм электронной коммерции.
А как насчет долгосрочных перспектив?
На данный момент быки, возможно, согласны с тем, что краткосрочные перспективы являются сложными, учитывая высокие процентные ставки и замедление экономики. А как насчет долгосрочной перспективы, разве это не более многообещающе?
Фактически, учитывая, сколько разрешений и экологических препятствий остается для основных предлагаемых жилищных проектов Tejon Ranch, есть аргумент, что рынок жилья в краткосрочной перспективе не имеет большого значения. Если ранчо Теджон начнет продавать большое количество домов, вполне вероятно, что это в любом случае станет историей 2030-х годов.
И это все хорошо и верно до определенной степени. Стоимость земли со временем растет, и в Калифорнии осталось не так много крупных привлекательных участков. Ранчо Теджон обладает редким активом, который должен цениться просто за счет присущего Калифорнии населения и экономического роста, а также инфляции.
В то же время цена акций сегодня не выше, чем в 1985 году. На первый взгляд это звучит как весьма привлекательный аргумент. Однако, если принять во внимание разбавление, это не такой уж и плюс. Количество акций Tejon Ranch примерно удвоилось с середины 1980-х годов, а это означает, что рыночная капитализация также выросла вдвое, хотя цена акций осталась неизменной. Со временем, когда часть земель Tejon Ranch будет освоена или передана в соглашения об охране природы, можно надеяться на получение ощутимой акционерной стоимости. До сих пор это было трудно найти.
Одним из многообещающих моментов было то, что ранчо Теджон недавно стало прибыльным и получает растущие доходы от коммерческой деятельности, осуществляемой на ранчо, включая партнерство по аутлет-торговле, а также права на добычу полезных ископаемых и сельскохозяйственную деятельность.
В период с 2018 по 2022 год Tejon Ranch увеличила годовую выручку с $46 млн до $79 млн, а в прошлом году показала значительно положительную прибыль на акцию по GAAP. Если так будет продолжаться, это позволит Tejon Ranch перейти на самофинансирование и, возможно, даже выкупить акции, вместо того, чтобы сжигать деньги и размывать акционеров (или продавать землю) для продолжения деятельности.
Тем не менее, я бы отметил, что большая часть недавнего увеличения доходов была связана с ростом доходов от сельского хозяйства и прав на добычу полезных ископаемых, а не с развитием объектов недвижимости. Этот доход от сельского хозяйства и полезных ископаемых непостоянен и может легко снова уменьшиться. Фактически, во втором квартале этого года выручка упала на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и похоже, что в будущем компания будет получать лишь незначительную прибыль.
Если бы Tejon Ranch могла стабильно приносить значительную прибыль и денежные потоки, это значительно изменило бы инвестиционную ситуацию здесь, поскольку это был бы актив с положительным переносом, а не просто надежда на рост стоимости земли или разрешений на жилье, чтобы, наконец, стать катализатором роста акций. Но я бы не стал слишком сильно рассчитывать на прибыль Tejon Ranch в 2022 году, поскольку это было очень благоприятное время для сырьевых товаров, и похоже, что права на сельское хозяйство и добычу полезных ископаемых ранчо в будущем вернутся к более скромному уровню доходов.
Нам следует узнать больше из предстоящих результатов Tejon Ranch за третий квартал. Компания сообщила о доходах за третий квартал прошлого года 7 ноября, и я ожидаю, что они будут опубликованы примерно в тот же день в этом году, то есть в ближайшие две недели или около того. Судя по отчету о доходах Seeking Alpha, компанию освещает только один аналитик. Исторически сложилось так, что акции обычно не реагировали слишком большой волатильностью на прибыль. Тем не менее, инвесторам следует следить за публикацией, чтобы увидеть, сможет ли Tejon Ranch восстановить часть своего недавнего импульса или же падение цен на сырье продолжит снижать выручку ранчо.
Вердикт по акциям Tejon Ranch
Я хочу прояснить, что по своей сути я не против такого рода акций земельных банков. Прошлой зимой я выделил Maui Land & Pineapple (MLP) как привлекательную возможность вблизи своих 5-летних минимумов; С тех пор акции MLP выросли на 60%. При правильном земельном пакете и не слишком неблагоприятных экономических перспективах для конкретного проекта с такого рода недвижимостью могут случиться хорошие вещи.
Однако я просто не считаю, что сейчас время для ранчо Теджон. Более высокие процентные ставки и экономические проблемы Калифорнии делают идею строительства обширного пригородного жилья совершенно непривлекательной в обозримом будущем. Это особенно верно, поскольку соседний Бейкерсфилд был центром волны потери права выкупа во время финансового кризиса 2008 года. Учитывая эту историю, я ожидаю, что банки и другие поставщики капитала будут весьма скептически относиться к продвижению Tejon Ranch к полному раскрытию его потенциала в течение следующих нескольких лет. Таким образом, я не вижу особых причин спешить с покупкой акций сегодня, даже несмотря на то, что цена акций снизилась со времени моего предыдущего отчета.
Тем не менее, я признаю, что на данный момент рассматриваю акции как удержание, а не продажу. Кроме того, за последний месяц имели место инсайдерские покупки. Учитывая, что акции не слишком далеки от минимумов COVID-19, я ожидаю, что в ближайшем будущем акции не упадут слишком сильно, если только мы не получим более широкий медвежий рынок акций. Тем не менее, при отсутствии каких-либо катализаторов и сложной макроэкономической ситуации впереди акции Tejon Ranch могут торговаться здесь по цене около $15 за штуку в течение довольно долгого времени.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
