Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
28 августа стал по-настоящему захватывающим днем для акционеров и наблюдателей за рынком гостиничного оператора Hersha Hospitality Trust (NYSE:HT). Акции компании подскочили, закрывшись на 55,9% до $9,79 после того, как появились новости о том, что KSL Capital Partners согласилась приобрести компанию за наличные, оценивая фирму на основе стоимости предприятия примерно в $1,4 миллиарда. Это, очевидно, имеет серьезные последствия не только для держателей обыкновенных акций, но и для владельцев трех различных классов привилегированных акций, которые компания имеет на рынке. Хотя некоторые инвесторы могут быть разочарованы таким развитием событий, учитывая недавние результаты деятельности компании, я бы сказал, что эта сделка логична и, вероятно, принесет инвесторам справедливую стоимость или что-то близкое к ней.
Прямая сделка
28 августа, еще до открытия рынка, руководство Hersha Hospitality Trust объявило, что компания будет продана KSL Capital Partners в рамках сделки с оплатой наличными по цене 10 долларов за акцию. Это представляет собой премию примерно на 60% к цене, по которой акции торговались непосредственно перед появлением новостей. Руководство сообщает, что это означает, что стоимость предприятия составит 1,4 миллиарда долларов. Насколько я могу судить, цена не такая уж и высокая. Цифра, которую я получаю, составляет 1,29 миллиарда долларов, включая чистый долг, неконтролирующие доли участия и привилегированные акции, и все это помимо обыкновенных акций. Однако для оценки компании я бы использовал рассчитанную мною рыночную капитализацию и стоимость предприятия, сообщенную руководством.
Независимо от того, какой будет цена в конечном итоге, это оказывает существенное влияние на акционеров обыкновенных акций. Очевидно, что это устраняет любой будущий потенциал роста за пределами цены выкупа. Но взамен это приводит к огромному немедленному потенциалу роста. То же самое справедливо и для акционеров привилегированных акций. Это будут кумулятивные выкупаемые привилегированные акции серии C с 6,875%, кумулятивные выкупаемые привилегированные акции серии D с 6,50% и кумулятивные выкупаемые привилегированные акции серии E с 6,50%. Как вы можете видеть в таблице выше, это привело к немедленному потенциалу роста для держателей привилегированных акций на уровне от 23,8% до 24,5%. Естественно, все выплаты, подлежащие выплате по этим паям до даты выкупа, также будут выплачены.
Раньше я был несколько оптимистичен в отношении Hersha Hospitality Trust. Этот оптимистичный настрой был вызван тем фактом, что руководству удалось вывести компанию из состояния боли, в котором она находилась во время пандемии COVID-19, к впечатляющему частичному восстановлению. Например, на приведенной выше диаграмме вы можете увидеть, как бизнес функционировал в целом за три года, закончившихся в 2022 году. Выручка, прибыль и денежные потоки значительно выросли за этот период времени. Несмотря на то, что компания распродала некоторые активы, это восстановление было вызвано ростом заполняемости компании с 36,5% в 2020 году до 68,7% в 2022 году. В то же время RevPAR бизнеса резко вырос с $66,20 за ночь до $203,24 за ночь. ночь.
Но когда дело дошло до текущего финансового года, начали проявляться некоторые признаки слабости. Например, в первой половине года выручка составила всего 173 миллиона долларов. Это представляет собой падение на 15,7% по сравнению с 205,2 миллионами долларов, о которых сообщалось в то же время годом ранее. Это произошло даже несмотря на то, что заполняемость помещений компании выросла с 65,3% до 72,5%, а RevPAR увеличился с $171,72 до $208,22. Кому-то это может показаться странным. Но причина была связана с продажей активов. Например, в 2022 году руководство продало 10 объектов недвижимости в обмен на 641 миллион долларов наличными. Эти деньги были использованы для погашения долга. В последнем отчете о квартальных прибылях компании говорится, что она погасила еще 48 миллионов долларов долга, причём средневзвешенная процентная ставка по нему составила 8,46%. Одно только это сокращение должно сэкономить акционерам 4,1 миллиона долларов на процентах в год.
Вместе со снижением выручки произошло и падение прибыли. Например, операционный денежный поток упал с $40,6 млн в первой половине 2022 финансового года до $26,6 млн за то же время в этом году. Если сделать поправку на изменения в оборотном капитале, мы получим снижение с $38,7 млн до $30,7 млн. Другие показатели рентабельности также ухудшились. FFO, или средства от операций, упали с $18,2 млн до $12,8 млн, тогда как скорректированный показатель по ним упал с $29,2 млн до $19,1 млн. И, наконец, EBITDA бизнеса упала с $65,5 млн до $45,2 млн.
Компанию, претерпевающую столько изменений, сложно оценить. И это потому, что мы не знаем, что нас ждет в будущем. Чтобы увидеть, насколько прибыльной может быть фирма в будущем, я смог воспользоваться прогнозами руководства на третий квартал этого года и предположить, что ее годовое снижение будет распространяться и на все будущие кварталы по сравнению с тем, чего компания достигла в прошлом году. . Это определенно не идеальный метод для оценки компании. Но, вероятно, это лучший способ выяснить, насколько прибыльным может быть дальнейшее продвижение.
Используя этот подход, я подсчитал, что компания должна генерировать скорректированный операционный денежный поток в размере около 58,1 миллиона долларов в год. Но, конечно, хотя обычно они не включаются в операционный денежный поток, при определении стоимости обыкновенных акций разумно исключить привилегированные распределения. Это даст нам модифицированную версию денежного потока в размере 33,9 миллиона долларов. Скорректированный FFO должен составить около $49,3 млн, а EBITDA должна составить около $103,3 млн.
Используя эти цифры, было легко оценить компанию. Цена скорректированного мультипликатора операционного денежного потока должна составлять около 12,2. Цена скорректированного мультипликатора FFO должна быть ниже – 8,4, а мультипликатор EV/EBITDA – 13,6. В таблице ниже я сравнил компанию с пятью аналогичными фирмами. Я сосредоточился только на операционном денежном потоке и EBITDA этих компаний. В обоих случаях Hersha Hospitality Trust оказалась самой дорогой в группе.
| Компания | Цена / Операционный денежный поток | EV/EBITDA |
| Херша Гостеприимный Траст | 12.2 | 13.6 |
| Braemar Hotels & Resorts (BHR) | 2.1 | 10.0 |
| Chatham Lodging Trust (CLDT) | 5.6 | 9.2 |
| Ashford Hospitality Trust (AHT) | 2.6 | 10.7 |
| Доверие свойств службы (SVC) | 6.1 | 9.7 |
| Саммит Отель Пропертиз (ИНН) | 3.7 | 11.6 |
нажмите, чтобы увеличить
Еда на вынос
Основываясь на данных об оценке, которыми мы располагаем на данный момент, я бы сказал, что инвесторы Hersha Hospitality Trust, вероятно, должны быть, по крайней мере, довольны этой сделкой. По сравнению с аналогичными фирмами это действительно представляет собой премию. Тем не менее, я бы сказал, что акции все еще достаточно дешевы, чтобы гарантировать потенциал роста, если бы компания не была выкуплена полностью. Потому что все-таки я считаю, что основная часть отрасли в какой-то степени недооценена. Однако это не означает, что акционеры должны продолжать владеть своими акциями компании. Ожидается, что сделка будет закрыта где-то в последнем квартале этого года. А разница между тем, где акции торгуются сейчас, и тем, за что их будут покупать, составляет всего 2,1%.
Я думаю, что тот же аргумент применим и к предпочтительным единицам. В лучшем случае предполагаемый потенциал роста акций по сравнению с текущим состоянием составляет 0,9%, не считая любых других выплат, поступающих в пользу акционеров. А в худшем случае потенциал роста без учета дистрибуции составляет всего 0,7%. Определенно есть лучшие перспективы, в которые инвесторы могли бы вложить свои деньги в этот период времени. Поэтому, если вы не хотите скромного роста вашего портфеля с довольно высокой степенью уверенности, поскольку этот рост, вероятно, уступает многим инвестиционным перспективам на рынке, я бы рассмотрел возможность поиска возможностей в другом месте.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
