Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
REIT пережили не лучшие времена во время медвежьего рынка 2022 года. Одним из REIT, который в этом году оказался не на той стороне, является REIT Нью-Йорка (NYSE:NYC). Несмотря на почти 70%-ные потери с начала года, мы считаем, что REIT может потерять еще большую ценность, поскольку его ключевые влияющие переменные рисуют размытую картину.
Операционный анализ
Работа на дому
REIT Нью-Йорка управляет коммерческой недвижимостью с несколькими известными арендаторами, такими как Citi National Bank, Equinox, CVS (CVS) и Корнельский университет. Несмотря на солидное портфолио REIT, он боролся с постпандемическим духом времени, который был в значительной степени направлен против офисной недвижимости. Более того, заполняемость фонда на уровне 84,6% и сомнительная диверсификация портфеля вызывают тревогу.
Большая часть капитала REIT задействована в потенциальных секторах «работы на дому», таких как финансовые услуги и информационные технологии. Кроме того, в его розничную сеть входит арендатор без кредитного рейтинга под названием «I Love Gifts New York». Таким образом, нам, к сожалению, придется заключить, что этот портфель REIT является неблагоприятным.
Проблемы с отчетом о прибылях и убытках
Кроме того, мы считаем, что отчет о прибылях и убытках New York City REIT находится в плохом состоянии. Доходы фонда и чистый операционный доход увеличились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако его операционные средства и доходы от основной деятельности серьезно ослабли. Доход REIT от основной деятельности является ключевой характеристикой качества фонда, и большинство REIT оцениваются путем измерения траектории движения их средств от операций. Таким образом, в целом отчет о прибылях и убытках нью-йоркского REIT вызывает тревогу.
Повышение ставок по займам
Дополнительным препятствием, которое следует учитывать, является недавнее повышение ставок по коммерческим займам. Хотя повышение ставок может активизировать спрос на аренду, оно в основном связано со сдерживающей экономической политикой.
Сдерживающая экономическая политика обычно сдерживает экономический рост, и, как следствие, цены на недвижимость имеют тенденцию к снижению. Теоретически главным виновником является цикличность. Кроме того, REIT Нью-Йорка занимается коммерческой недвижимостью. Таким образом, «сегодняшний» спад ВВП может пойти во вред REIT.
Наконец, кривая доходности вызывает беспокойство. Снижение кривой доходности обычно указывает на надвигающуюся рецессию. Таким образом, недвижимость может рухнуть, если будущие процентные ставки будут следовать траектории кривой доходности.
Ценовое действие — Факторный анализ
Мы провели регрессию (диаграмма ниже) прошлых доходов REIT относительно различных рыночных условий и обнаружили следующее о REIT Нью-Йорка.
- SMB — REIT показывает лучшие результаты, когда инвесторы ищут акции компаний с малой капитализацией. Рынок обычно благоприятствует акциям малой капитализации, когда экономика находится на ранней стадии роста.
- HML — Нью-йоркский REIT в основном показывает лучшие результаты, когда более широкий рынок ищет выгоду. Стоимостные инвесторы обычно наиболее активны на ранних стадиях бычьих рынков.
- МОМ: REIT показывает лучшие результаты, когда более широкий рынок находится на динамичной траектории. Импульс обычно возникает на поздних бычьих рынках, поскольку инвесторы удерживают инвестиции дольше, чем в идеале.
- QMJ — REIT Нью-Йорка демонстрирует отрицательную корреляцию с качественными акциями. Качественные акции характеризуются такими характеристиками, как высокая прибыльность, надежные балансы и прочные основы бизнеса. Качественные акции обычно имеют тенденцию опережать результаты всякий раз, когда риск рецессии высок.
Учитывая текущий рыночный климат, маловероятно, что положительная корреляция REIT Нью-Йорка с акциями малой капитализации и импульсными акциями может принести пользу. Инвесторы склонны смещаться в сторону сегментов рынка, лишенных риска, таких как качество, низкая волатильность и высокие дивиденды, когда риск рецессии высок. Таким образом, REIT может столкнуться с дальнейшими препятствиями, основанными на ретроспективных показателях рынка и текущих экономических показателях.
Потенциальный контраргумент
Впечатляющее использование долга
Несмотря на все негативные моменты, мы понимаем, что REIT города Нью-Йорка проделал феноменальную работу по структурированию своего долга. У фонда нет переменной задолженности, а это означает, что его подверженность процентному риску, вероятно, невелика. Более того, чистый левередж REIT в размере 40,1% предполагает вероятную способность передавать большую часть своей стоимости своим акционерам.
Потенциальный рост рынка аренды
Существует аргумент против роста процентных ставок и девальвации недвижимости. Противоположная точка зрения заключается в том, что REIT могут выиграть от повышения процентных ставок, поскольку все больше потребителей будут выбирать аренду недвижимости вместо ее покупки. Таким образом, нью-йоркский REIT мог бы извлечь выгоду из тендерной войны за аренду помещений и выплатить больше дивидендов своим инвесторам.
Кроме того, выделяется нью-йоркский REIT, занимающийся «качественной арендой»: его 85% заполняемости заключают контракты сроком на 7,1 года и более. Если дать достаточно времени, REIT сможет привлечь дополнительных долгосрочных арендаторов, одновременно сокращая количество вакантных площадей.
Последним соображением, касающимся характеристик аренды REIT, является увеличение на 11% поступлений денежных средств с первого квартала 2021 года. Если эта траектория продолжится, мы можем увидеть, как большая часть контрагентского риска REIT неинвестиционного уровня будет постепенно устранена.
Возврат цены
Наконец, нью-йоркский REIT торгуется ниже своих краткосрочных и долгосрочных скользящих средних. Таким образом, существует вероятность того, что может произойти разворот, который может отправить REIT в режим восстановления.
Окончательный вердикт
REIT Нью-Йорка страдает от сокращения средств от операций. Более того, снижение популярности офисной недвижимости, скорее всего, ухудшит перспективы REIT. Более того, ценовое поведение REIT демонстрирует характеристики риска, которые не обязательно благоприятны в сегодняшних рыночных условиях.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
