Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Инвестиционный тезис для Portsmouth Square (OTCPK:PRSI) примерно такой же, каким он был, когда я писал о компании еще в сентябре 2021 года. Я считаю, что компания торгуется слишком дешево по сравнению со стоимостью ее активов и ее потенциалом прибыли. в нормальных условиях путешествий. Это связано с неликвидностью акций компании и контрольного пакета акций гендиректора. В этой статье я представляю краткое обновление инвестиционного тезиса в свете доходов за третий финансовый квартал и продажи еще одного крупного отеля в Сан-Франциско.
Еще больше доказательств того, что отель Hilton, принадлежащий PRSI, стоит как минимум 250 миллионов долларов
В качестве краткого напоминания: PRSI владеет отелем Hilton, расположенным в финансовом районе Сан-Франциско по адресу Кирни-стрит, 750. В отеле 544 номера, пятиэтажная подземная парковка, и он имеет четырехзвездочный рейтинг. PRSI указывает, что стоимость отеля (включая землю и мебель) составляет всего 31 миллион долларов на балансе, а остаток по ипотечному кредиту составляет 110 миллионов долларов. В своей последней статье я выдвинул гипотезу, что стоимость отеля составляет от 200 до 300 миллионов долларов, основываясь на многочисленных сопоставимых продажах в 2021 году. После этой статьи появилась новая сравнительная продажа, которая подтверждает эту оценку. В феврале отель San Francisco Hyatt был продан за 105 миллионов долларов (источник). SF Hyatt имеет 3-звездочный рейтинг и 230 номеров, то есть отель продается по цене 460 тысяч долларов за номер. Есть предположение, что окончательная цена была еще выше при учете продаж мебели (источник), но в этом анализе я буду использовать более низкую цену продажи, чтобы быть консервативным.
При сравнении цен в 460 тысяч долларов за номер PRSI Hilton будет продаваться за 250 миллионов долларов. Если вычесть балансовую стоимость отеля в размере 31 миллиона долларов, PRSI получит прибыль от инвестиций в размере 215 миллионов долларов. Если добавить еще 30 миллионов долларов на покрытие убытков NOL (чистых операционных убытков) компании, PRSI получит налогооблагаемую прибыль в размере 185 миллионов долларов. Затем компания будет платить смешанный налог в размере 29% от прибыли, в результате чего общие налоговые затраты составят 54 миллиона долларов. В таком случае PRSI получит от продажи 196 миллионов долларов. Если бы компания использовала денежные средства от продажи для погашения оставшихся $110 млн ипотечных кредитов и остальных $30 млн обязательств на балансе, компания осталась бы с чистыми денежными средствами в размере ~$60 млн и без долгов. Напоминаем, что отель Hyatt имеет рейтинг 3 звезды, а Hilton компании PRSI — 4 звезды, поэтому эта оценка, вероятно, консервативна. Рейтинг Hyatt на TripAdvisor немного выше, чем у Hilton, но разница минимальна:
Рейтинг Хилтон:
Рейтинг Хаятт:
Учитывая эту недавнюю и консервативную сопоставимую продажу, отель Hilton, принадлежащий PRSI, в балансовом отчете выглядит недооцененным более чем на 200 миллионов долларов.
Деловые и туристические поездки наконец-то улучшаются
Появляется все больше свидетельств того, что деловые поездки в США улучшаются:
Прогнозы Park Hotels пересмотрены S&P в сторону повышения по мере возобновления деловых поездок
Бэрд прогнозирует восстановление деловых поездок к концу года
AmEx видит возвращение деловых поездок и хорошие инвестиционные возможности
Операционные показатели PRSI начинают демонстрировать улучшение. Средняя заполняемость и цены на номера значительно выросли по сравнению с прошлым годом, хотя все еще значительно ниже «нормализованных» показателей 2019 года:
По сравнению с 2018 и 2019 годами:
В третьем квартале 2022 финансового года операционный убыток отеля PRSI составил всего $100 тыс., хотя общий чистый убыток с учетом расходов на ипотеку и амортизацию составил $2,5 млн. Для сравнения, в третьем квартале 2019 года операционная прибыль отеля составила $4 млн, а общая чистая прибыль составила $1 млн, когда заполняемость составляла 95%. PRSI находится на пути к тому, чтобы вернуться к прибыльности в течение следующих года или двух, если поездки продолжат оставаться на допандемическом уровне.
Риски
Несмотря на большую скидку на мою предполагаемую балансовую стоимость, инвестирование в PRSI сопряжено с риском. Несмотря на улучшение операционной деятельности, компания по-прежнему тратит денежные средства, и в краткосрочной перспективе ей пришлось взять на себя дополнительные долги. PRSI сожгла $2 млн наличными в третьем квартале финансового года и заняла еще $7 млн у своей контролирующей организации. Контролирующей организацией является корпорация InterGroup (NASDAQ:INTG), которой принадлежит 75% акций PRSI, а контрольный пакет акций сама принадлежит генеральному директору Джону В. Уинфилду. Я знаю, что есть ряд инвесторов, которые не заинтересованы в покупке компании, контрольный пакет акций которой контролируется менеджментом. Как упоминалось в моей предыдущей статье, инвесторы с меньшей терпимостью к неликвидности PRSI могут рассматривать владение акциями INTG в качестве доверенного лица. Я сам владею акциями PRSI и INTG.
PRSI напрямую подвержен колебаниям на фондовом рынке в целом. Компания инвестировала в акции около $1,5 млн, при этом почти 80% портфеля составляют привилегированные акции Paramount (PARAP). Портфель акций PRSI исторически показывает неплохие результаты, но недавно его портфель был омрачен инвестиционным убытком в размере $2 млн в Comstock Mining (LODE). Цена акций PARAP упала более чем на 20% с момента окончания третьего квартала финансового года PRSI, поэтому я ожидаю увидеть дальнейшие потери в портфеле акций в результатах четвертого квартала компании.
Наконец, я видел обеспокоенность по поводу долгосрочных перспектив Сан-Франциско перед лицом растущего кризиса бездомности и негативной рекламы. Крупные бизнес-конференции, которые раньше проводились в городе, перешли на цифровую платформу, некоторые известные технологические компании покидают этот район (источник), а первые данные показывают, что Сан-Франциско не видит столь быстрого возвращения к нормальным тарифам на поездки, когда по сравнению с другими крупными городами (источник). Я не могу с уверенностью сказать, что город вернется к уровню 2019 года, но недавние цены продажи близлежащих отелей позволяют предположить, что этот район по-прежнему желателен.
Заключение
PRSI остается недооцененным и дешевым. Я продолжаю видеть доказательства того, что их отель Hilton резко недооценен и они близки к возвращению к прибыльному бизнесу. Я готов смириться с низкой ликвидностью и контрольным пакетом акций менеджмента. Я владею акциями компании и ожидаю получить стабильную прибыль, когда разница между стоимостью отеля и ценой акций сократится.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
