Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
С более высокими процентными ставками, низкими ценами на аренду недвижимости и растущими опасениями по поводу здоровья материкового Китая, «менее плохо» в наши дни примерно так же хорошо, как и для застройщиков Гонконга. В этом ограниченном контексте производительность CK Asset Holdings (OTCPK:CHKGF) (1113.HK) с момента моего последнего обновления была лучше, чем у большинства, но вряд ли хорошей: снижение составило 11% по сравнению со снижением на 20–30% с лишним, наблюдавшимся в такие компании-аналоги, как Hongkong Land Holdings (OTCPK:HKHGF), Sun Hung Kai (OTCPK:SUHJF), Henderson Land (OTCPK:HLDCY) и Hysan (OTCPK:HYSNY), и лишь несколько аутсайдеров, таких как Wharf (OTCPK:WARFF), делают успехи. значимо лучше.
Здесь по-прежнему есть положительные моменты: ориентация компании на рост регулярных доходов и прибыли придала операционной деятельности большую стабильность, девелоперский бизнес по-прежнему весьма прибыльен, а компания получает выгоду от увеличения количества поездок и покупок в Гонконге. Более того, компания улучшила показатели доходности капитала акционерам, в том числе потратила 1,4 миллиарда гонконгских долларов на выкуп в первой половине года, а нынешняя депрессивная ситуация в сфере недвижимости может стать возможностью пополнить земельный банк под застройку.
Тем не менее, для большинства инвесторов это непростая инвестиция, которую можно моделировать или ориентировать. Существует множество движущихся частей и «причуд», связанных с учетом недвижимости/строительства недвижимости, и этот сектор имеет репутацию управленческих команд, более заинтересованных в их долгосрочном успехе, чем акционеры. Я не думаю, что это применимо в такой же степени к CK Asset, но я отмечаю, что разнообразная деятельность компании, вероятно, является препятствием для инвесторов, которые хотят иметь характер бума/спада в девелопменте, и хотя акции выглядят существенно недооцененными, это не так. акции, которые можно рекомендовать большинству инвесторов.
Более высокие ставки, более низкая арендная плата и более слабый материк — ничто из этого не пойдет на пользу активу CK
При нынешнем положении дел существует лишь ограниченное количество факторов, которые я бы назвал положительными для застройщиков Гонконга, и еще немало факторов, которые я бы назвал встречными ветрами.
Более высокие ставки не помогли ситуации: месячная ставка HIBOR в какой-то момент подскочила с 4,2% до более чем 5%, а в последнее время стабилизировалась на уровне 4,8%. Поскольку компании, занимающиеся недвижимостью, обычно движутся в направлении, противоположном ставкам, это явно не помогло, и кажется оптимистичным ожидать какого-либо значительного снижения ставок в ближайшем будущем, поскольку такие страны, как США, продолжают бороться с инфляцией.
Слабая арендная плата также остается проблемой. Арендная плата за офисы снижалась примерно на 3–4% на протяжении большей части года и сейчас более чем на 30% ниже пика, предшествовавшего пандемии. Несмотря на то, что востребованные объекты недвижимости (современные здания в привлекательных районах) чувствуют себя лучше, а портфель CK Asset отклоняется выше среднего, это по-прежнему создает сложную среду, и CK Asset сообщила о снижении доходов от аренды офисов на 15% по сравнению с прошлым годом. в первом полугодии. Другие категории лучше, но ненамного. Арендная плата в розничной торговле практически не изменилась, и, хотя жилая недвижимость продолжает восстанавливаться, цены выросли лишь примерно на 5% и все еще значительно ниже прежних максимумов.
И последнее, но не менее важное: ухудшение экономических условий в материковом Китае остается угрозой. Большая часть бизнеса в Гонконге ведется в Китае, а в случае с CK Asset есть определенная доля влияния на гостиничный бизнес и розничную торговлю. Розничная торговля в этом году была хорошей, поскольку покупатели вернулись после снятия ограничений, связанных с пандемией, но даже здесь рост более чем на 20%, наблюдавшийся в первой половине года, замедлился до среднего (до 13,7%) роста в августе; Хисан и Уорф здесь более известны. Аналогичным образом, хотя заполняемость отелей была значительно выше у CK Asset в первом полугодии (75% против 58%), длительное ослабление экономики Китая не будет способствовать развитию гостиничного бизнеса таких компаний, как CK Asset, Kerry (OTCPK:KRYPF). ) и Китайская земля (OTCPK:SNLAY).
Никогда не тратьте зря кризис: является ли слабый рынок возможностью?
Было бы преувеличением называть нынешнее состояние рынка недвижимости Гонконга «кризисом», но он определенно находится в состоянии стресса. У CK Asset не так уж много проектов, которые им придется продавать на депрессивном рынке, а рентабельность строительства по-прежнему хороша (более 38% маржи от продажи недвижимости в Гонконге в 1 полугодии 2023 года и 47% маржи). для Китая), но это проблемный рынок, и компания столкнулась с провалом ранее согласованной продажи (21 Borrett Road).
Обратной стороной всего этого является то, что это может быть рынок покупателя для таких компаний, как CK Asset, желающих и способных вложить капитал в развитие своего земельного банка. Насколько привержена этой идее CK Asset Management, остается открытым вопросом; руководство было осторожно в своих комментариях, и я бы не ожидал, что они заметят сильный интерес к покупке недвижимости (зачем эффективно предлагать цену против себя?). Тем не менее, поскольку высококачественная офисная недвижимость по-прежнему получает достойную арендную плату и могут быть возможности перепланировать или перепрофилировать старую, некачественную недвижимость, я не буду шокирован, если CK Asset будет больше ориентироваться на приобретение земли, даже несмотря на то, что компания продолжает строить. свой менее нестабильный бизнес.
По этому поводу я бы отметил, что пабный бизнес демонстрирует средние показатели: выручка выросла на 7%, а прибыль снизилась на 32% в первом полугодии, поскольку компания испытывает значительный удар из-за инфляции издержек. Инфраструктура и коммунальные предприятия также испытали некоторое влияние инфляции издержек: выручка осталась неизменной, а прибыль снизилась на 3%, но с высокой (34%) рентабельностью.
Я также хочу отметить приобретение, сделанное ранее в этом году — приобретение британской компании Civitas Social Housing за 4,8 миллиарда гонконгских долларов. Эта компания владеет портфелем объектов социального жилья в Великобритании, и, хотя ограничение арендной платы (около одной трети ограничено 4% или меньше, а остальная часть — ИПЦ или ИПЦ плюс 100 б.п.) действительно ограничивает потенциал роста, вакантные места на самом деле не являются проблемой. здесь и недвижимость не так уж и дорога в эксплуатации. Как минимум, это похоже на послужной список руководства, стремящегося отдать предпочтение более стабильным предприятиям, генерирующим денежные потоки, а не спекулятивным предприятиям, работающим на подъеме/спаде.
Перспективы
Предпримет ли CK Asset значительный шаг по пополнению своего земельного банка, пока неизвестно. Однако даже если бы компания сделала это, я не думаю, что это стало бы серьезным сдвигом в стратегии, а, скорее, просто оппортунистическим шагом, позволяющим воспользоваться привлекательными возможностями развития компании с сильным опытом в области девелопмента.
В настоящее время я ожидаю, что основные доходы снизятся примерно на одну треть в этом году (моя оценка на 23 год примерно на 3% ниже, чем на момент моего последнего обновления), а затем восстановятся в 2024 и 2025 годах. основной рост составит около 1% в период с 2022 по 2027 год, а долгосрочный основной рост — в диапазоне от 2% до 3%. Эти доходы должны поддерживать здоровые денежные потоки, но еще неизвестно, как руководство будет распределять их между доходами акционеров и реинвестированием в бизнес — скудные доходы акционеров были жалобой в прошлом.
Я думаю, что с учетом дисконтированной основной прибыли и подхода, основанного на NAV, CK Asset сегодня недооценен примерно на 30–40%. У каждого из этих подходов к оценке есть свои проблемы: на основную прибыль могут существенно повлиять крупные продажи недвижимости, а NAV часто может стать не чем иным, как упражнением по замене точности точностью (сделанием многочисленных небольших оценок или предположений).
Нижняя линия
Трудно быть настолько оптимистичным в отношении застройщика Гонконга, когда ставки высоки, спрос на офисные помещения незначителен, а условия в материковом Китае могут еще больше ухудшиться. Более того, этот сектор не так уж много сделал для акционеров за последнее десятилетие с точки зрения совокупной прибыли. Я действительно считаю, что CK Asset лучше, чем большинство других, и у него есть некоторые специфичные для компании факторы, которые подталкивают его к вершине списка, не говоря уже о привлекательной оценке, но я не могу утверждать, что это сектор или компания, в которую необходимо инвестировать. для инвесторов.
Примечание редактора: в этой статье обсуждаются одна или несколько ценных бумаг, которые не торгуются на крупнейших биржах США. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
