Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Запуск китайской политики «Трех красных линий» в 2020 году внезапно положил конец эпохе высокого уровня заемных средств для вольных застройщиков страны, заставив их иметь дело с огромными долгами, накопившимися за два десятилетия головокружительного строительства. Когда в прошлом году Пекин обратился к государственной компании China Bond Insurance Co. с просьбой помочь избранной группе частных застройщиков, предоставив гарантии по их облигациям, компания Country Garden Holdings Co. Ltd. (CTRYF, OTCPK:CTRYY) (2007.HK) была включена в список в списке обеспечило уверенность инвесторам.
С тех пор его показатели снизились, поскольку рынок недвижимости Китая ослабел, хотя относительно здоровое финансовое положение позволило ему привлечь больше средств за счет новых выпусков акций. В то время как многие из его конкурентов испытывали трудности, инвесторы считали, что Country Garden является одним из лучших вариантов среди все более проблемной сферы частных застройщиков Китая.
Но все это закончилось на прошлой неделе, когда компания не выплатила 22,5 миллиона долларов процентов по двум облигациям, что стало грубым пробуждением для инвесторов. Кажется, даже такой лидер, как Country Garden, не был застрахован от растущего спада на рынке недвижимости в Китае.
Первые признаки неприятностей появились две недели назад, 31 июля, когда Country Garden неожиданно предупредила, что сообщит об убытках за первую половину этого года. В тот же день компания, как сообщается, подготовилась привлечь новые средства, продав акции по цене 1,30 гонконгских долларов за акцию, что почти на 18% ниже цены закрытия в тот день, равной 1,58 гонконгских долларов. Собранная сумма составила относительно скромные 2,34 миллиарда гонконгских долларов (300 миллионов долларов), но даже в этом случае продажа акций была отменена.
Четыре дня спустя подразделение компании по управлению недвижимостью Country Garden Services (OTCPK:CTRGF) (6098.HK) объявило, что дивиденды за 2022 год и специальные дивиденды, первоначально запланированные к выплате 30 августа, будут выплачены досрочно 11 августа. , заставляя инвесторов ломать голову. Когда в прошлый вторник СМИ сообщили, что Country Garden пропустила выплату процентов, многие предположили, что ее основной акционер, миллиардер Ян Хуэйян, срочно нуждался в дивидендах для поддержки компании.
Заявление компании в прошлый четверг пролило больше света на ситуацию: Country Garden сообщила, что сообщит об огромных убытках в размере от 45 млрд юаней (6,2 млрд долларов США) до 55 млрд юаней за первые шесть месяцев этого года, что приведет к изменению годовой прибыли в 1,91 млрд юаней. ранее. Компания также призналась, что переживает самый трудный период с момента своего основания. Это объявление вызвало бегство инвесторов, и на следующий день акции компании упали почти на 6%, поскольку они упали ниже отметки в 1 гонконгский доллар и оказались на территории копейки, сократив рыночную стоимость компании всего до 27 миллиардов гонконгских долларов.
Скрытый долг?
Хотя Country Garden еще не объявила полные промежуточные результаты, ее годовой отчет за 2022 год показал, что на конец прошлого года у нее было 128,2 млрд юаней денежных средств, 271,3 млрд юаней обязательств и низкий чистый коэффициент собственного капитала в 40%. Исходя из этого, его финансовое положение, безусловно, выглядело безопасным. Итак, как же всего за полгода с небольшим его финансы могли так резко ухудшиться, что помешали ему выплатить проценты на сумму чуть более 20 миллионов долларов?
Последние новости заставили инвесторов беспокоиться по поводу долга Country Garden. Люди, которые следят за этим сектором, знают, что многие застройщики часто имеют гораздо больший долг, чем указано в их финансовых отчетах, благодаря агрессивному использованию внебалансовых обязательств.
Чтобы скрыть свои долги, девелоперы часто используют отдельные компании или совместные предприятия для получения кредитов, позволяя при этом листинговой компании или ее основным акционерам выступать в качестве гарантов. Такие кредиты не отражаются в балансе компании, но их все равно необходимо включать в раздел примечаний ее финансовых отчетов. Чтобы избежать такого раскрытия информации, застройщики часто договариваются с кредиторами о выпуске своих гарантий 30 июня и 31 декабря каждого года. Гарантии восстанавливаются на следующий день.
Подобные уловки позволяют компаниям избегать раскрытия информации о таких кредитах, поскольку технически они не гарантируют эти обязательства на официальную дату закрытия своих двух отчетных периодов каждого года. И, как по волшебству, эти обязательства исчезают из окончательных отчетов.
Мы не знаем, есть ли у Country Garden такие скрытые долги. Если да, то насколько они велики? И насколько серьезно ее положение? Добавим, что в случае дефолта такие долги больше не могут оставаться скрытыми и должны быть отражены в финансовой отчетности компании.
Падение продаж
Даже если Country Garden не имеет такого скрытого долга, погашение огромных долгов, которые он раскрывает, в основном зависит от получения денежных средств от продажи недвижимости. Сильные продажи недвижимости могут помочь держать проблемы с долгами под контролем. Но это становится все труднее на нынешнем рынке, где продажи недвижимости в этом году стали все хуже и хуже.
Продажи Country Garden в январе составили 22 млрд юаней, а в феврале выросли до 24,8 млрд юаней. Но следует отметить, что январь этого года был медленным из-за Лунного Нового года, поэтому февральский отскок часто является циклическим явлением. Фактически, продажи компании упали с пика в 25 млрд юаней в марте, упав вдвое за четырехмесячный период до 12,1 млрд юаней в июле. Продажи недвижимости Country Garden за первые семь месяцев года составили 140,8 млрд юаней, что на 35% меньше, чем в прошлом году, и более чем на 60% меньше, чем за тот же период в 2021 году.
Итак, каковы шансы, что ситуация изменится в оставшуюся часть года? Политика Пекина «Трех красных линий» явно отдает приоритет сокращению долга китайских застройщиков. Проблема в том, что единственный способ погасить долг – это продать недвижимость. И чтобы сделать это быстро, разработчики должны предлагать рекламные акции, часто снижая цены. Но другие застройщики также хотят продать свою недвижимость и предлагают свои скидки. Порочный круг привел к резкому росту предложения недвижимости, несмотря на то, что агрессивные рекламные акции еще больше снизили цены.
Реальность такова, что дома предназначены не только для проживания, но и являются популярным инвестиционным инструментом. Когда цены на недвижимость растут, люди спешат ее покупать, даже если им не нужно жилье. А когда цены падают, никто не хочет покупать, каким бы дешевым оно ни было.
Интересно, что когда цены впервые начали падать, многие люди, которые годами ждали выхода на рынок, увидели возможность и бросились покупать. Но они быстро обнаружили, что сегодняшняя сделка завтра оборачивается завышенной ценой на недвижимость. Другие видели, что происходит, и стали проявлять осторожность, что привело к растущему охлаждению продаж недвижимости. Хуже того, многие потенциальные покупатели были напуганы, поскольку все большее число застройщиков, испытывающих нехватку средств, не могут завершить свои проекты, оставляя людей, внесших предоплату за такие дома, с пустыми руками.
Четыре стратегии
Столкнувшись с ухудшением ситуации на рынке, Country Garden не стала просто стоять на месте. Помимо открытого письма с извинениями, компания объявила о четырех стратегиях, которые, как она надеется, смогут изменить ситуацию.
Первый заключается в том, чтобы полностью гарантировать доставку своей собственности, а второй заключается в решении проблемы долга путем общения с кредиторами и рассмотрения других мер по управлению долгом.
В-третьих, обеспечение продолжения упорядоченной деятельности. Компания подчеркнула, что ее текущие чистые активы достаточны и на конец прошлого года составляли около 310 миллиардов юаней. Его общие реализуемые ресурсы оценивались примерно в 1,2 триллиона юаней. Country Garden также заявила, что упростит свою организацию и сократит расходы.
Четвертый и последний шаг – усиление организационного руководства в «особый период».
Итак, можно ли обратить вспять внезапное падение Country Garden? Пока ни один «недостроенный дом» не сдан в соответствии с обещанием «гарантированной сдачи». Решение проблемы ликвидности может во многом зависеть от того, сможет ли он предоставить план обслуживания своего долга и убедить кредиторов подписать его.
Акцент на достаточных активах не имеет большого значения, поскольку активы недвижимости — это не что иное, как здания и земля. Все зависит от будущих тенденций на рынке. Если цены на недвижимость продолжат падать, недвижимость и земельные ресурсы Country Garden также потеряют свою ценность. Падение цен на активы также приведет к увеличению коэффициента задолженности компании. А сокращение расходов, как обещает Country Garden, может оказаться не более чем каплей в море для компаний с долгами в сотни миллиардов долларов.
Очевидно, внезапного поворота к лучшему на рынке недвижимости Китая будет достаточно, чтобы спасти Country Garden. Но дальнейшее ухудшение может поставить будущее компании под угрозу. Текущая ситуация, конечно, выглядит не очень хорошо, поскольку вряд ли ситуация восстановится всего за год. Соответственно, план Country Garden по восстановлению своей опоры, возможно, легче сказать, чем осуществить.
Раскрытие информации: нет
Исходное сообщение
Примечание редактора: итоговые пункты для этой статьи были выбраны редакторами Seeking Alpha.
Примечание редактора: в этой статье обсуждаются одна или несколько ценных бумаг, которые не торгуются на крупнейших биржах США. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
