Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
В относительно недавнем прошлом мы предположили, что Mid-America (NYSE:MAA) будет привлекательной ценной бумагой по несколько более низкой цене.
В этой статье мы специально указали 140 долларов как цену, на которую мы бы чуть-чуть пускали слюни. Это было не так давно, и за это время акции значительно упали. Он преодолел отметку в 140 долларов и достиг минимума в 115,56 доллара.
Мы не покупали. Мы рассмотрим некоторые из наших последних мыслей по этому поводу и расскажем вам, почему мы колебались и на что нам следует обратить внимание сегодня.
Производительность компании
MAA отлично управляла акционерным капиталом, и вы можете видеть это по ее инвестиционному выбору за последние два десятилетия.
Последний квартал ничем не отличался: фонды от операционной деятельности (FFO) выросли примерно на 4,56% в годовом исчислении до $2,29 на акцию.
Скорректированный FFO (AFFO) (который вычитает текущие капитальные затраты) также увеличился аналогичным образом.
Если вы искали какие-либо серьезные тревожные сигналы в отношении уровня занятости или арендной платы, вы не получили их в этом квартале.
На уровне отдельного города можно было видеть, что не было никаких слабых мест.
На самом деле мы вернулись и сравнили это с показателями последних нескольких кварталов, и не было никаких реальных недостатков. Так что же является точкой остановки?
Поставлять
Ну, есть одно слабое место — это воздействие солнечного пояса. Ниже (а также в разбивке по городам выше) мы можем видеть, откуда MAA получает большую часть своих денег.
Хотя MAA держит под контролем уровень вакансий, этого нельзя сказать о том, что сейчас происходит в этих городах. Мы рассмотрели все эти истории и обнаружили, что их истории на удивление похожи. Далее мы собираемся опубликовать недавнюю статистику по некоторым из них, но имейте в виду, что это действительно применимо ко всем направлениям. На первом месте Даллас.
Общая вакантность квартир, построенных в центре Далласа с 2019 года, составляет 9,9%. По оценкам Partners Real Estate, в центре Форт-Уэрта вакантные площади в новейших квартирах составляют почти 17%.
Согласно исследованию, доля вакантных площадей в новейших пригородных арендуемых объектах D-FW составляет менее 9%. «Большинство объектов недвижимости в пригороде, сданных в тот же период, показали себя гораздо лучше», — говорят аналитики.
Одним из факторов может стать медленное возвращение к работе в центрах городов после перехода на работу на дому из-за COVID. По последним оценкам, около 60% офисных сотрудников в Далласе вернулись на свои рабочие места.
Но увеличение количества вакантных квартир в центре города, вероятно, во многом связано со строительством.
В городских центрах Далласа и Форт-Уэрта существует большой спрос на квартиры, но предложение еще больше», — сказал Джей Парсонс, главный экономист компании RealPage, расположенной в Ричардсоне. «В начале прошлого года доля вакантных квартир в обоих случаях составляла менее 5%, прежде чем она начала расти».
Источник: Dallas News (курсив наш)
Постоянно поступает много предложений, но арендодателям становится все хуже. Есть еще один скрытый источник новых поставок, связанный с переоборудованием офисов.
Здание 211 N. Ervay — яркое пятно на горизонте Далласа.
65-летнее высотное здание, последнее сохранившееся из поколения офисов в центре города, которые когда-то имели красочный фасад, покрыто лазурными и аквамариновыми панелями.
Но яркий вид здания 1950-х годов является большим плюсом для нового владельца Кенни Вулфа.
Я поклонник модерна середины века», — сказал Вулф, чья фирма планирует переоборудовать башню площадью 187 000 квадратных футов в 238 сдаваемых в аренду квартир.
Офис на Эрвай-стрит — одно из немногих зданий в центре города, переоборудованных в жилые дома.
Источник: Далласские новости
Это большой объем нового предложения, которое необходимо поглотить на рынке с высоким уровнем вакантных площадей. Это справедливо даже с учетом низкого уровня жилищного фонда и иммиграционных тенденций. Нэшвилл, штат Теннесси, выглядит еще хуже.
В Нэшвилле более 16 000 свободных квартир, и эта цифра может резко увеличиться в ближайшие пару лет, учитывая, что еще 18 000 квартир находятся в стадии разработки, сообщает Nashville Business Journal со ссылкой на данные CoStar.
Уровень вакантных многоквартирных домов в Нэшвилле приближается к 11 процентам, что значительно выше, чем в среднем по стране, сказал Майкл Кобб, директор по рыночному анализу CoStar Group в Нэшвилле.
«В прошлом году было поглощено 7200 единиц. Давайте объединим эту цифру с поступлением еще 9000 единиц в этом году и еще 8000 единиц в 2025 году. Даже если [поглощение] продолжится такими темпами, мы все равно не приблизимся к заполнению», — сказал Кобб изданию.
Источник: Реальная сделка
Атланта, штат Джорджия, возможно, является худшей из трех стран и является крупнейшим объектом риска MAA.
Тем не менее, новый портфель поставок в настоящее время включает более 850 многоквартирных проектов. Некоторые из планируемых проектов могут выйти из стадии разработки, учитывая текущее состояние квартир в Атланте, но даже если рассматривать только проекты, находящиеся в стадии строительства, в ближайшие годы к жилому фонду Атланты будет добавлено около 38 000 квартир.
Большая часть существующего строительства сосредоточена в районах Даунтаун и Мидтаун, а также в северных пригородах. При добавлении запланированных проектов газопровод расширяется на юг и восток, особенно по коридорам I-75 и I-20.
Есть некоторая надежда на смягчение трубопровода, поскольку количество аннулируемых объектов в течение лета неуклонно увеличивалось, но даже если небольшая часть запланированных объектов будет реализована, период простоя в Атланте может быть продлен.
В какой-то момент показатели квартир в Атланте восстановятся, однако, поскольку волна предложения по стране продолжается, Атланта остается в эпицентре шторма. Прежде чем спрос и предложение вернутся к равновесию, могут потребоваться годы, чтобы освоить новые поставки.
Источник: Радикс
Годовой рост арендной платы в целом в некоторых из этих городов сейчас находится на отрицательной территории.
Все это цифры за третий квартал 2023 года, при этом рынки труда находятся на сильной стороне, а большое количество предложений все еще ждет своего часа. В течение следующих 12 месяцев мы увидим еще больше проблем для этих рынков, и если это будет сочетаться с весьма вероятной рецессией, ситуация может стать рискованной даже для относительно устойчивого MAA.
Вердикт
Превосходный баланс MAA (одного из 8 REIT с рейтингом «А») и исключительный менеджмент помогли справиться с первой волной предложения. Но проблемы останутся в течение следующих 12-24 месяцев. Средняя оценка аналитиков NAV (синяя линия ниже) достигла пика чуть выше 200 долларов и медленно снижается.
Самая низкая оценка на сегодняшний день составляет $135,63, что, по нашему мнению, на самом деле близко к реальной NAV. Вы можете видеть, что за последние 18 месяцев цена акций в целом была низкой по сравнению с расчетной NAV, но эта расчетная NAV (и ваш запас прочности) снизилась. Весьма интересно, что именно такая степень падения NAV у одного из квартирных REIT с наименьшей долей заемных средств. До сих пор пересмотры в сторону понижения FFO были довольно скромными.
Но мы думаем, что в этой области будет больше проблем, и ожидаем, что прогнозы на 2025 год в конечном итоге окажутся значительно ниже $9,00 за акцию. Это не делает MAA плохим выбором для долгосрочных инвесторов. Это просто означает, что здесь существуют риски, и эти риски могут действительно возрасти во время рецессии. Когда MAA приблизилась к своему минимуму, мы испытали искушение, но есть и другие REIT, которые, как мы видим, имеют более широкий запас прочности и меньше проблем с предложением. Вместо этого мы отдали предпочтение им. MAA остается интересной долгосрочной перспективой, и мы все равно можем ее купить. Покрытые коллы представляют собой еще лучший выбор для инвестора, не склонного к риску. Но мы пока остаёмся в режиме ожидания.
Mid-America Apartment Communities, Inc. PFD SER I (MAA.PR.I)
Поразительно, но поскольку MAA стал дешевле, цена MAA.PI выросла до еще более смехотворного уровня. Дата отзыва этой высокодоходной привилегированной акции назначена на октябрь 2026 года. Несмотря на большой купон в размере 8,5%, относительно близкая дата отзыва означает, что она предназначена только для проигравших. Доходность к погашению ниже, чем у 3-летних казначейских облигаций, и с хорошей маржой.
Мы оцениваем этот вариант как продажу.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
