Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Вступление
Трудно говорить о компании Gaming and Leisure Properties (NASDAQ:GLPI), не упомянув о том, что я считаю ее старшим братом VICI Properties (VICI). Оба они похожи, поскольку являются единственными двумя REIT в игровом пространстве, которые владеют казино. VICI гораздо более популярен, и за последние 5 лет его популярность выросла в геометрической прогрессии. GLPI, с другой стороны, продвигается вперед в своем собственном темпе. VICI очень популярен среди аналитиков SA и собрал почти 50 тысяч подписчиков на платформе по сравнению с 10 тысячами у GLPI.
Я не могу никого винить за то, что я большой поклонник VICI. Кроме того, это самый крупный холдинг в моем портфолио, так что вы можете сказать, что я тоже его фанат. И недавно я рассказывал о них в статье, опубликованной в прошлом месяце. Но это ничего не значит для GLPI, потому что я думаю, что они также являются отличным REIT и сейчас торгуются по привлекательной оценке.
Поскольку я писал о VICI, я решил провести анализ альтернативного REIT в том же секторе и пространстве. Давайте углубимся в то, что делает GLPI потенциальной долгосрочной инвестицией для дивидендных инвесторов.
Кто занимается недвижимостью для игр и Отдыха?
В то время как большинство самых престижных объектов казино VICI расположены на Лас-Вегас-Стрип, объекты казино GLPI более разбросаны по всей стране. В настоящее время они владеют 59 первоклассными игровыми и смежными заведениями в 18 штатах. Им принадлежит почти 16 тысяч гостиничных номеров, причем большая часть их недвижимости расположена на северо-востоке и Среднем Западе. Они также владеют недвижимостью в популярных игровых штатах Миссисипи (7 объектов недвижимости), Луизиана (2 объекта недвижимости) и Невада (3 объекта недвижимости).
Один отель расположен прямо рядом со стрипом, в Тропикане Лас-Вегас. Как вы можете видеть, как и VICI, GLPI также собрала 100% своей арендной платы во время COVID и делала это с момента основания. Инвестиции в игровые фонды REIT, на мой взгляд, являются отличными долгосрочными инвестициями, поскольку казино в некоторой степени устойчивы к экономическим спадам. Это связано с тем, что они, как правило, имеют гораздо более длительный срок аренды, чем, скажем, объекты розничной торговли, и их трудно построить.
Барьеры включают законы штата, расходы, связанные с покупкой и арендой недвижимости, получением лицензий и разрешений, а также конкурирующие казино. Кроме того, для открытия казино требуется большой капитал. Вот почему вы не видите только одну попсу в своем городе. Это совсем не то же самое, что открыть ресторан или кинотеатр. И даже несмотря на то, что такие явления, как рецессии, пандемии и инфляция, могут снизить посещаемость и / или прибыль, владельцы казино, скорее всего, все равно будут платить арендную плату по причинам, которые я перечислил выше.
Возможности для Расширения
Еще одна вещь, которая мне нравится в GLPI, — это то, что у них достаточно возможностей для расширения. На данный момент у REIT есть только 59 объектов недвижимости в 18 штатах. С ростом онлайн-гемблинга и ставок на спорт за последние несколько лет у REIT все еще есть много возможностей для роста. REIT практически не присутствует в штатах Западного побережья, кроме Невады. И хотя игорный бизнес не так масштабен, как в Неваде и Пенсильвании, приобретение местных казино в штатах Калифорния и Техас может оказаться выгодным в долгосрочной перспективе, поскольку эти два штата входят в число крупнейших в стране.
29 августа GLPI заключила соглашение с 815 entertainment о приобретении земли под Хард-Роком в Иллинойсе за 100 миллионов долларов. Годовая арендная плата составит 8 миллионов долларов и фиксированное повышение арендной платы на 2% в год, начиная с первой годовщины аренды, в течение 99 лет. Их генеральный директор заявил, что, по его мнению, это обеспечит привлекательную доходность акционерам благодаря выгодному местоположению и глубине рынка.
Договоры аренды земли
Для тех, кто не знаком с арендой земли, это именно то, на что это похоже. Арендаторы подписывают договор аренды с владельцем/оператором, рассчитывая построить и/или благоустроить объект недвижимости в течение срока аренды. Они обладают высокой доходностью, поскольку имеют необычайно длительный срок аренды — 50-99 лет — и обеспечивают стабильный и предсказуемый доход. В мае корпорация Bally’s Corporation (BALY) совместно с GLPI заключила сделку с командой MLB Oakland A’s по размещению их нового стадиона на части территории их собственности Tropicana в Лас-Вегасе.
GLPI также согласилась профинансировать до 175 миллионов долларов на определенные совместные улучшения в рамках будущей разработки. Bally’s приобрела здание и операционную деятельность у GLPI в прошлом году за 148 миллионов долларов. Текущий срок аренды земли составляет 50 лет с возможностью продления до 99 лет после достижения ключевых этапов. Лас-Вегас — главное туристическое направление, популярное с 1930-х годов.
В мае этого года количество посетителей превысило 40 миллионов, что на 13% больше, чем в прошлом году. В настоящее время в городе разрабатывается несколько новых проектов, таких как дополнительные курорты и гонки Формулы-1, которые также являются одним из самых популярных видов спорта в мире прямо сейчас. Скорее всего, это будет продолжать привлекать в город новых туристов в течение многих последующих лет.
Высокий уровень покрытия дивидендов
За второй квартал GLPI отчиталась о прибыли в размере $0,92, надежно покрыв свои дивиденды в размере $0,73. Это дает REIT коэффициент выплат в размере 79%, что соответствует отраслевому показателю. Я ожидаю, что FFO и AFFO продолжат расти в будущих кварталах благодаря недавним приобретениям. Это уже доказало свою эффективность, поскольку руководство сообщило, что общий доход превысил 1 квартал более чем на 30 миллионов долларов.
Аренда земли в Лас-Вегасе увеличила денежный доход от аренды на 2,6 миллиона долларов. Это вынудило руководство GLPI пересмотреть прогнозный показатель AFFO на весь год с 3,63 до 3,67 долларов, с 3,66 до 3,68 долларов на разводненную акцию. С учетом текущих дивидендов, даже если AFFO окажется в нижней части прогноза, это даст GLPI коэффициент выплат за весь год менее 80%. И хотя я предпочитаю, чтобы мои REIT имели немного более консервативный коэффициент выплат, примерно около 75%, GLPI меня не волнует.
REIT обязаны выплачивать 90% своего заработка, но более низкий коэффициент выплат позволяет им удерживать больше прибыли для инвестирования в будущие разработки. Все, что превышает 80%, требует более глубокого погружения, так как это может быть тревожным сигналом. GLPI также вознаграждает своих акционеров специальными дивидендами. Последний раз это было в марте этого года, когда компания объявила о выплате специальных дивидендов в размере 0,25 доллара. Они также устроили специальное мероприятие в конце 2021 года.
балансовый отчет
Компания также имеет сильный баланс с кредитными рейтингами инвестиционного уровня от 2 из 3 крупнейших кредитных фирм. S&P и Fitch присвоили им рейтинг BBB, в то время как Moody’s оценивает их ниже инвестиционного уровня на уровне Ba1. Их долг также хорошо распределен: 400 миллионов долларов со сроком погашения в сентябре следующего года. Я ожидаю, что к тому времени процентные ставки будут снижаться, а снижение произойдет в первой половине 24-го года.
Кроме того, 100% их долга необеспечено, и у них соотношение чистого долга к EBITDA чуть меньше 5,0x, что немного выше, чем у Agree Realty (ADC) в 4,5 x, у которой, на мой взгляд, один из лучших балансов среди REIT. На конец второго квартала у GLPI также было более 1,7 миллиарда долларов доступной ликвидности.
Оценка
В настоящее время акции торгуются в соответствии со своим 5-летним соотношением P/AFFO, равным 12,5, и торгуются примерно на 4 доллара выше своего 52-недельного минимума в 43,46 доллара. Цена акций может снизиться в следующем месяце после заседания ФРС, в зависимости от того, будут ли ставки повышены или пока останутся на прежнем уровне. Я рассматриваю это как долгосрочное удержание и предлагаю инвесторам учитывать любое снижение цен на акции в ближайшей перспективе. В настоящее время их целевая цена составляет 56 долларов, что на 19% выше текущей цены.
Используя модель роста Гордона, я получаю внутреннюю стоимость акции в размере 36,75 доллара. Теперь читатели могут спросить, как я пришел к такой цене? Рост дивидендов GLPI за последние 5 лет составил 2%, а общая доходность REIT в годовом исчислении за тот же период составила примерно 15%. Предполагая еще одно повышение на 2% до $ 0,7350 и общую доходность в размере 10% в годовом исчислении с учетом замедления роста, это дает мне цену в $ 36,75.
Благодаря своему качеству цена REIT, возможно, никогда не опустится настолько низко, если только в экономике не произойдет серьезных потрясений, таких как очередная пандемия. И это вполне может быть правдой, поскольку качественные акции обычно продаются с премией к стоимости. Я думаю, что акции здесь стоит покупать, поскольку я рассматриваю их как долгосрочную инвестицию. Кроме того, их заместитель председателя правления Барри Шварц недавно купил в общей сложности 3500 акций в трех отдельных случаях в августе по средней цене 46,97 доллара. Их генеральный директор также является крупным акционером, в настоящее время владеющим 12 миллионами акций компании.
Риски
Говорят, что процентные ставки будут оставаться более высокими в течение длительного времени, и многие ожидают, что они не снизятся до 2024 года. Это будет продолжать оказывать давление на сектор недвижимости в ближайшей и среднесрочной перспективе из-за более высокой стоимости заимствований. У них также есть приличная сумма долга со сроком погашения в следующем году, хотя и не раньше конца года. К этому времени мы должны были бы увидеть постепенное снижение процентных ставок, но никто не знает этого наверняка. Еще одним потенциальным риском являются потребительские расходы. Если в ближайшие месяцы мы действительно вступим в рецессию, GLPI, скорее всего, столкнется с уменьшением посещаемости своих объектов, поскольку обычно это первые расходы, которые потребители, испытывающие трудности, сокращают из своего бюджета.
Совет инвестору на вынос
За последние несколько лет GLPI продемонстрировал впечатляющий рост. Недавно компания произвела фурор в постоянно растущем Лас-Вегасе. Они заключили договор аренды земли с Bally’s и Oakland Athletics, который сразу же принес прибыль, поскольку общий доход превысил 1 квартал на 30 миллионов долларов. REIT также обладает сильным балансом и достаточным количеством ликвидности, что делает их хорошо подготовленными к продолжающейся экономической неопределенности.
GLPI часто уступает VICI, но доказал свою устойчивость благодаря привлекательной общей доходности для акционеров за последние 5 лет и специальным дивидендам. Я рассматриваю GLPI как долгосрочную инвестицию и верю, что они продолжат расширяться, особенно в районе Лас-Вегаса. Инвесторы, желающие открыть позицию, должны учитывать любое снижение цен на акции, если ФРС решит повысить ставки в следующем месяце. Я думаю, что акции GLPI — это покупка, и сильная покупка ниже 45 долларов.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
