Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Инвестиционный тезис Invitation Homes
Invitation Homes — крупнейшая компания SFR, которой принадлежит более 86 000 домов. У компании разнообразный портфель, и ни на один штат США не приходится более 15% выручки. Однако очевидно, что компания в основном ведёт деятельность на Юго-востоке (50% выручки), а также имеет крупные представительства в Калифорнии, Аризоне и Техасе.
Акции Invitation Homes за прошедший год демонстрировали неоднозначную динамику, снизившись примерно на 4%. Это уникальная компания, которая занимается арендой домов для одной семьи (SFR), в то время как большинство объектов, сдаваемых в аренду, являются многоквартирными домами. Учитывая текущую оценку INVH, операционный профиль и благоприятные рыночные условия можно рассмотреть акции компании как привлекательные к покупке.
Обзор рынка недвижимости
За исключением Калифорнии, объекты сосредоточены в штатах, где наблюдается значительный рост населения. Тенденция миграции жителей США на юго-восток достаточно хорошо известна. По данным Бюро переписи населения, эта тенденция продолжилась и в прошлом году. Как вы можете видеть ниже: на юго-востоке, в Аризоне, Техасе и Неваде наблюдался приток за счет севера и Калифорнии.
В целом, объекты INVH расположены там, куда переезжают люди, что при прочих равных условиях должно положительно сказываться на росте арендной платы.
Интуитивное представление о том, что наличие портфеля недвижимости в местах, куда переезжают люди, должно стимулировать рост арендной платы подтверждается на практике. В отчете о прибылях компании за второй квартал рост выручки составил 5,9%, что привело к увеличению основных средств от операционной деятельности на 5% до 0,44 доллара. Операционные расходы также выросли на 11,2%, учитывая увеличение затрат на рабочую силу и техническое обслуживание. Чистый операционный доход вырос на солидные 3,6%.
Заполняемость снизилась на 0,4%, но остается высокой — 97,6%. По мере ослабления поддержки государства, связанных с COVID, просрочки по оплате возвращаются к норме, аналогично тому, как это наблюдается в сфере автокредитов и кредитных карт. Таким образом, расходы по безнадежным долгам выросли с 0,5% до 1,5%.
Как видно из сентябрьской инвестиционной презентации компании, рост арендной платы замедлился по сравнению с двузначными темпами, наблюдавшимися в прошлом году, но 6% по-прежнему являются вполне приемлемыми.
Такие темпы роста арендной платы могут удивить тех, кто внимательно следит за тенденциями и комментариями по поводу инфляции, где центральное место занимают расходы на жилье и аренду. Например, ApartmentList показывает, что арендные ставки падают после их резкого ускорения в 2021-2022 годах.
Важно подчеркнуть, что тенденции в области аренды в основном определяются активностью в секторе многоквартирных домов, на который приходится подавляющая часть сдаваемой в аренду недвижимости.
ЮФО — это другой рынок; квартиры, как правило, находятся городах, жилье для одной семьи — в пригородах. Многоквартирные дома, как правило, строятся с намерением сдавать их в аренду, в то время как односемейные дома, как правило, строятся для продажи индивидуальным покупателям жилья.
Как вы можете видеть ниже, строительная деятельность сильно отличается. Рост арендной платы в 2021-2022 годах вызвал всплеск строительства многоквартирных домов до рекордных уровней, в то время как рост ставок в прошлом году, похоже, заставил застройщиков сократить строительство жилья для одной семьи.
Количество строящихся квартир, вероятно, вызывает перенасыщение на некоторых рынках, и это увеличение предложения помогло снизить арендную плату.
С другой стороны, предложение жилья для одной семьи в настоящее время растет медленнее, что должно оказывать поддержку ценам и арендной плате. Это позитивная динамика для INVH и причина, по которой темпы роста арендной платы могут быть лучше, чем по широкому рынку.
Также я хотел бы отметить, что низкий уровень строительства с 2008 года привел к значительному дефициту предложения на рынке жилья США.
За последние 20 лет мы создали примерно на 4 миллиона домохозяйств больше, чем единиц жилья. Вот почему уровень вакантных площадей такой низкий, и, на мой взгляд, именно поэтому цены на жилье остаются устойчивыми. Этим домохозяйствам нужно где-то жить, а структурная недостаточность предложения на рынке жилья означает, что стоимость жилья, будь то цены на жилье или арендная плата, скорее всего, останется высокой.
Это усугубляется тем фактом, что миллениалам, нашему самому многочисленному поколению, сейчас исполняется 30 лет — это годы формирования основной семьи. Многие покупают жилье, но многие продолжат снимать жилье для одной семьи, особенно потому, что у них есть дети и они хотят больше пространства, чем можно получить приобретя квартиру. Среднестатистическому арендатору INVH за 30, так что эта демографическая тенденция, которая будет сохраняться в течение следующих пяти лет, играет на руку компании.
INVH сообщает о значительном росте арендной платы, что приводит к значительному росту средств от операционной деятельности. Это поддерживает его текущую дивидендную доходность в размере 3%. Кроме того, компания расположена на быстрорастущих рынках, а среднесрочные факторы спроса и предложения указывают на устойчивый позитивный прогноз темпов роста компании.
С 2017 года арендные ставки выросли более чем на 47%, и хотя рост арендной платы, вероятно, в ближайшие пять лет будет ниже, чем в предыдущие пять, не следует сбрасывать со счетов возможность увеличения арендной платы, обеспечивающей более высокий распределяемый доход.
Вдобавок ко всему, Invitation Homes имеет солидный баланс. Только 0,7% долга компании подвержено колебаниям процентных ставок. Это оставляет ему относительно хорошие возможности для того, чтобы пережить текущий период повышенных затрат по займам.
Более того, соотношение долга к капиталу составляет всего 43%. Учтите, что когда человек покупает дом, он обычно вносит всего 20%, при соотношении долга к капиталу 80% на дом. INVH, по сути, управляет своим балансом всего с половиной этого долга. Это оставляет ему достаточно возможностей для покупки домов, если цены станут привлекательны.
2 метода оценки компании
Далее я представлю два метода оценки INVH.
Первый это мультипликатор денежного потока. INVH прогнозирует, что в этом году основной финансовый результат составит $1,75-$1,81. Учитывая мои среднесрочные ожидания роста дохода на 3-5% из-за увеличения арендной платы, я был бы готов заплатить 20-кратный FFO или 5%-ную доходность FFO, создавая долгосрочный потенциал доходности в 8-10%. Это подразумевает справедливую стоимость акции чуть более 36 долларов. Это означает рост на 6%, наряду с дивидендной доходностью в 3%, при потенциальной доходности в 9% за 12 месяцев.
Второй метод оценки такой: что если завтра INVH решит продать все 86 000+ своих домов, погасить долг в размере 7,7 миллиарда долларов и вернуть остаток акционерам, что получат акционеры? Проблема оценки заключается в том, что, в отличие от акций или облигаций, не существует легкодоступной рыночной цены на каждый дом. Каждый из них отражается в бухгалтерском балансе по стоимости приобретения за вычетом амортизации. Дом, купленный в 2017 году, скорее всего сегодня стоит намного дороже, чем указано в балансовой ведомости.
Предположим, что средняя цена продажи составляет 407 000 долларов. Таким образом, при цене 400 тысяч долларов за дом INVH стоит 43,44 доллара. Сегодня акции торгуются по цене 34 доллара за акцию; это означает, что рынок оценивает INVH в 335 000 долларов за дом.
Теперь мы знаем, что, исходя из дохода от аренды в размере 544 миллионов долларов во втором квартале, компания заработала 2189 долларов арендной платы за каждый принадлежащий ей объект. Он был заполнен на 97%, так что средняя арендная плата за арендуемый дом составляла 2288 долларов. Теперь арендаторы будут сравнивать стоимость владения домом со стоимостью аренды жилья при принятии решения об аренде или покупке.
При ставке по ипотечному кредиту 7,25%, если бы вам было безразлично, что ипотечный платеж равен арендной плате, при 2288 долларах вы могли бы позволить себе ипотеку на сумму 335 000 долларов. При снижении на 20% это означает, что стоимость дома составит 419 000 долларов. При такой цене активы INVH стоили бы 46 долларов за акцию.
Это самый оптимистичный вариант расчета, поскольку большинство арендаторов, скорее всего, учтут налоги на недвижимость и другие расходы плюс ипотеку, чтобы получить равную арендную плату. Предполагая, что они откладывают на эти расходы 300 долларов в месяц, ежемесячный платеж по ипотеке эквивалентен 1 988 долларам, или ипотеке на сумму 290 000 долларов. При снижении на 20% это составляет 363 тысячи долларов за дом, или 38 долларов за акцию для INVH.
Конечно, продажа дома также сопряжена с затратами, и продажа всего пула недвижимости также, вероятно, окажет негативное влияние на местные цены на жилье. Таким образом, я бы ожидал, что INVH будет торговаться со скидкой по сравнению с этой теоретической оценкой в 38-46 долларов. Конечно, если бы цены на жилье росли более агрессивно, это подняло бы оценку INVH и обеспечило бы рост акциям.
Учитывая эти две методологии, я бы нацелился на то, чтобы стоимость акций INVH может достичь отметки в 36-38 долларов в течение следующих 12 месяцев, что обеспечит потенциал роста примерно на 10% плюс дивиденды в размере 3%. INVH также увеличивала эти дивиденды почти на 20% в год за последние пять лет, и я бы ожидал, что в течение следующих нескольких лет дивиденды продолжат расти примерно 10%.
Благодаря своему привлекательному позиционированию на рынке INVH является надежной долгосрочной инвестицией, предлагающей низкий двузначный потенциал доходности и стабильно растущее распределение денежных средств.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
