Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Для инвесторов, стремящихся создать портфель акций с неуклонным ростом дивидендов, в такой инвестиционной стратегии есть место качественным инвестиционным фондам недвижимости (REIT). Это связано с тем, что недвижимость, критически важная для арендаторов, часто приводит к росту арендной платы и повышению цен с течением времени, что также может быть использовано для финансирования роста дивидендов.
REIT, возможно, не становятся ни лучше, ни крупнее, чем компания по коммерческой и промышленной недвижимости Prologis (NYSE:PLD). Рыночная стоимость REIT составляет 114 миллиардов долларов, что делает его крупнейшим REIT на планете. Помимо размера, Prologis, возможно, также идеально вписывается в портфель для увеличения дивидендов. Давайте углубимся в основы REIT, риски и оценку, чтобы понять, почему.
Prologis — это Первоклассный REIT
Как потребитель в наши дни, многие компании повышают ваш уровень жизни, даже если вы об этом не подозреваете: Prologis — одна из таких компаний. Всякий раз, когда вы совершаете онлайн-покупки товаров, есть вероятность, что промышленная недвижимость компании играет решающую роль в выполнении вашего заказа.
Каждый год товары на сумму почти в 3 триллиона долларов проходят через более чем 5500 зданий Prologis, расположенных на четырех континентах. Для сравнения, это почти 3% мирового ВВП и около 4% от общего объема ВВП 19 стран, где работает компания.
Без обширной коммерческой и промышленной недвижимости Prologis мир, каким мы его знаем, и тысячи арендаторов компании не смогли бы функционировать. Вот почему уровень заполняемости industrial REIT по состоянию на 31 августа составлял устойчивые 97%.
Поскольку население и богатство мира со временем растут, трудно представить, что потребность в промышленной недвижимости будет расти в чем-либо, кроме как в восходящем направлении. Это объясняется тем, что растущая численность населения во всем мире поддерживает рост потребления, что требует увеличения объема промышленной недвижимости для обработки более крупных потоков товаров. По оценкам Prologis, реальный месячный объем предложения промышленной недвижимости в США в настоящее время составляет около 30 месяцев. Для контекста, все, что составляет менее 50 месяцев, приводит к реальному росту арендной платы для компании (это с поправкой на инфляцию). Наряду с продлением аренды по гораздо более высоким арендным ставкам, эти факторы являются хорошим предзнаменованием для Prologis. За исключением следующих двух лет замедления экономического роста, это должно помочь компании в значительной степени вернуться к своим пятилетним годовым темпам роста AFFO на акцию в размере 11,6%.
В качестве бонуса Prologis может похвастаться соотношением долга к скорректированной EBITDA, составляющим всего 4,2, и позицией ликвидности в размере 6,4 миллиарда долларов. Для сравнения, соотношение долга к скорректированной EBITDA примерно такое же, каким оно было пять лет назад во втором квартале 2018 года, когда оно составляло 4,1. В то время как его ликвидность значительно лучше, чем 4 миллиарда долларов во втором квартале 2018 года. Финансовое состояние компании постепенно укрепляется с течением времени, именно поэтому она имеет кредитный рейтинг A от S&P.
Prologis также мастерски управляет своим долгом, более 90% которого составляют долги с фиксированной процентной ставкой, защищенные от нынешних высоких процентных ставок. Средневзвешенная процентная ставка по долгу компании в настоящее время составляет всего 2,9%. Что делает Prologis еще более интересным, так это то, что его инвестиционный спектр расширяется. Рассматривая свою недавнюю сделку с Blackstone (BX) стоимостью 3,1 миллиарда долларов, Prologis приобрела еще 14 миллионов квадратных футов промышленной недвижимости по предельной ставке в 4%. Это уже инвестиционный спред в 110 базисных пунктов. Но это становится еще лучше: скорректировав эти арендные ставки с учетом того, что компания могла бы получать по текущим арендным ставкам, предельная ставка подскакивает до 5,75% — примерно на 285 базисных пунктов разброс инвестиций.
Благодаря низкой стоимости капитала и потенциальным сделкам, которые находятся в стадии разработки, у Prologis не должно возникнуть проблем с инвестированием в проекты роста в будущем (информация в предыдущих пяти абзацах взята из презентации Prologis для инвесторов в июне 2023 года и презентации Prologis для инвесторов в сентябре 2023 года и презентации Prologis 2018 Bank of America Merrill Lynch Global Real Estate Conference)..
Хорошо Обеспеченные Дивиденды Заложены В Основу Будущего Роста
Что касается сектора недвижимости, Seeking Alpha присваивает Prologis оценку роста дивидендов A — очень высокую оценку. Учитывая, что за последние пять лет компания увеличивала свои дивиденды в среднем на 12,6% каждый год, на мой взгляд, это вполне заслуженная оценка.
Хорошей новостью на будущее является то, что у Prologis должно быть в запасе еще много лет для повышения дивидендов, подобного последнему повышению на 10%, объявленному в феврале. Это связано с тем, что компания ожидает, что в 2023 году она получит $5,08 (от $5,06 до $5,10) основного финансового результата на акцию. По сравнению с дивидендами в размере 3,48 доллара на акцию, которые будут выплачены за год, это базовый коэффициент выплаты FFO на акцию, составляющий всего 68,5%.
Дивидендная доходность Prologis в размере 2,8% несколько ниже среднеотраслевой доходности industrial REIT в 3,3%, поэтому Seeking Alpha оценивает ее как дивидендную доходность D-on. Но в силу того, что Prologis является REIT, доходность Prologis, по крайней мере, значительно превышает доходность индекса S&P 500 на 1,5%.
Мое лучшее предположение заключается в том, что у компании не должно возникнуть проблем с ежегодным ростом дивидендов на 7,25% в долгосрочной перспективе. Этот прогноз сочетает низкий потенциал роста годовых дивидендов, выражающийся двузначными цифрами, в течение следующих нескольких лет с возможным замедлением роста дивидендов в среднесрочной перспективе.
Риски, которые следует учитывать
Prologis — это REIT с блестящим будущим. Но даже самые лучшие предприятия не могут избежать риска.
Самый большой риск, с которым, возможно, сталкивается компания, заключается в том, что индустрия промышленной недвижимости потенциально переоценивает спрос. Когда отрасль переживает такой же бум, как промышленная недвижимость, компании могут слишком сильно захотеть развивать дополнительные объекты недвижимости. Это может привести к переизбытку предложения промышленной недвижимости, что может оказать давление на арендную плату за промышленную недвижимость.
Еще один риск, с которым сталкивается Prologis, усилится в ближайшем будущем. Как мы говорили ранее, более высокие процентные ставки не обязательно снижают инвестиционный спред компании. Но чем дольше процентные ставки будут оставаться повышенными, тем больше времени потребуется, чтобы цена акций восстановилась до рекордно высокого уровня — около 166 долларов в апреле 2022 года. Это связано с тем, что многих инвесторов в настоящее время больше привлекает безрисковая ставка 10-летнего казначейства в размере 4,4%, чем REIT. Если процентные ставки останутся неизменными или немного повысятся в ближайшие месяцы, ожидайте, что цена акций Prologis останется на прежнем уровне или упадет еще немного. Но поскольку процентные ставки в конечном итоге снова снизятся, это должно стимулировать спрос на ее акции и спровоцировать возможное ралли.
Потрясающая Компания По Разумной Цене
Prologis — это бизнес, достойный места в портфеле акций с растущими дивидендами. Но какой ценой? Давайте воспользуемся моими вкладами в пару моделей оценки в качестве руководства.
Первая модель оценки, которую я выделю для оценки акций Prologis, — это модель дисконтированных денежных потоков или DCF. Он состоит из трех входных данных.
Первым вводом в модель DCF является показатель базовой прибыли на акцию за последние 12 месяцев. В случае Prologis эта сумма составляет $6,01.
Следующим исходным материалом для модели DCF являются прогнозы роста. Рост будет незначительным в течение следующего года или двух. Но при восстановлении в последние три-четыре года я предполагаю, что годовой базовый показатель FFO на акцию в течение пяти лет составит 6%. Затем я буду использовать ставку в размере 5% в последующие годы.
Последним входным параметром в модели DCF является ставка дисконтирования, которая представляет собой годовую общую норму прибыли. Мне потребуется 10% за этот ввод.
Используя эти исходные данные для модели DCF, я получаю справедливую стоимость в размере 131,80 доллара за акцию. Это говорит о том, что акции Prologis торгуются со скидкой 6,8% к справедливой стоимости и предлагают рост на 7,3% по сравнению с текущей ценой акций в 122,80 доллара США (по состоянию на 18 сентября 2023 года).
Вторая модель оценки, которую я применю для оценки справедливой стоимости акций Prologis, — это модель дисконтирования дивидендов. Модель оценки также состоит из трех исходных данных.
Первым входным параметром для DDM является ожидаемый дивиденд на акцию, который представляет собой годовой дивиденд на акцию. В настоящее время это составляет 3,48 доллара за Prologis.
Стоимость собственного капитала является вторым входным параметром, который относится к годовой общей норме доходности. Еще раз, я буду использовать 10% для этого ввода.
Третьим фактором, влияющим на DDM, является годовой темп роста дивидендов. Я предполагаю, что для Prologis будет 7,25%.
Разложив эти входные данные на множители для DDM, я получаю справедливую стоимость вывода в размере 126,55 долларов. Это означает, что акции Prologis оцениваются на 3% ниже справедливой стоимости и могут обеспечить прирост капитала на 3,1% при текущей цене акций.
Когда я усредняю эти справедливые значения, я вычисляю справедливую стоимость в размере 129,18 доллара за акцию. Это указывает на то, что акции Prologis торгуются со скидкой в 4,9% к справедливой стоимости и предлагают рост на 5,2% по сравнению с текущей ценой акций.
Резюме: Покупка не из ряда вон выходящая, Но, Тем не менее, Покупка
Увеличивая ежеквартальные дивиденды на акцию в течение 10 лет подряд, Prologis является новоиспеченным претендентом на получение дивидендов. Учитывая потенциал роста и приемлемый коэффициент выплат, это, похоже, начало исключительной серии роста дивидендов.
По моим оценкам, акции Prologis недооценены примерно на 5%. Это ни в коем случае не выгодная оценка, но это достаточно привлекательная стоимость. Именно поэтому я инициирую рейтинг покупок в industrial REIT.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
