Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Если вы находите название этой статьи спорным, позвольте мне сразу же объяснить, почему я выбрал именно его.
Некоторые люди могут обвинить меня в написании заголовков для кликбейтов. И в данном случае они были бы правы.
Эй, это заставило тебя выглядеть, верно?
Это также служит для того, чтобы представить спорную тему с еще более спорной ассоциацией, чтобы моя фактическая спорная точка зрения звучала менее спорно. Я надеюсь, что к тому времени, когда вы закончите читать это, вы будете полностью спокойны – все ваше разочарование сразу же выплеснется наружу, что позволит вам прочитать все о том, почему инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются таким отличным выбором для портфолио прямо сейчас.
И не пишите неприятных комментариев, как только закончите. Или, по крайней мере, не очень неприятные комментарии.
Конечно, если ты все еще думаешь, что я сумасшедший, и чувствуешь необходимость сказать мне об этом, это прекрасно. Я большой мальчик и справлюсь с этим.
Кроме того, я действительно понимаю, почему мое предположение может показаться абсурдным. Цены на акции REIT сейчас выглядят не так уж и хорошо. Не нужно быть экспертом, чтобы понять это.
Но, возможно, потребуется время, чтобы понять, что им не суждено оставаться внизу вечно. На самом деле, поворот может произойти прямо перед Новым годом.
Просто насколько нелестно на самом деле выглядит сегодняшняя сцена с REIT
Ранее я приводил сравнение акций ETF индексного фонда недвижимости Vanguard (VNQ) с индексом S&P 500 за текущий год. Но вот на чем мы находимся по состоянию на середину сентября:
Очевидно, что с течением года ситуация ухудшалась. И это на фоне тусклого 2022 года.
Так почему же, черт возьми, я все еще думаю, что REIT того стоят?
Я уверен, что многие из вас уже знают ответ или, по крайней мере, его часть: дивиденды. Сектор REIT по-прежнему выплачивает дивиденды, как и всегда.
Многие даже продолжают повышать свои дивиденды, как и всегда. Возьмем недавний глобальный отчет S & P о “8 американских REIT”, в котором только что было объявлено о “повышении дивидендов в августе”. Список состоит из:
- Sunstone Hotel (SHO) – до 40%
- Недвижимость Террено (ТРНО) – рост на 12,5%
- Железная гора (IRM) – рост на 5,1%
- Simon Property Group (SPG) – рост на 2,7%
- EastGroup Properties (EGP) – рост на 1,6%
- Недвижимость для игр и досуга (GLPI) – выросла на 1,4%
- Капитал Spirit Realty Capital(SRC) – увеличение на 1%
- Federal Realty Investment Trust (FRT) – рост на 0,9%.
Последний REIT, если вы не знали, увеличивал свои дивиденды каждый год вот уже 56 лет подряд. Это и есть само определение надежности.
Так вот, на данный момент я не обязательно рекомендую ни один из них. Необходимо учитывать множество факторов, а не только дивиденды, которые они выплачивают. Например, кто ими управляет… хорошо ли устроен их бизнес в этой экономике после Covid…
И по какой цене они продаются по сравнению с тем, где они должны продаваться?
Что касается последнего, то мы уже установили, что акции REIT в целом не пользуются большой популярностью в 2023 году. Они были сбиты с толку, потеряны и забыты большинством инвесторов в пользу искусственного интеллекта (ИИ).
И, похоже, этому пренебрежению не видно конца.
Но в таком случае имейте в виду, что внешность может быть обманчивой.
Качество и ценность: Идеальное сочетание REIT может стать Вашим
Мои постоянные читатели знают, что мне требуется надежное сочетание качества и ценности, прежде чем я порекомендую REIT.
Если это отличная компания, которая торгуется с наценкой, мне будет трудно ее купить.
И если это продается по дешевке, потому что оно заслуживает того, чтобы продаваться по дешевке, для меня это легкий проход.
Так что не думайте, что этот следующий аргумент — мой единственный аргумент в пользу того, что мне нравится внешний вид REIT, о котором я собираюсь написать. Поскольку я буду показывать в каждом сегменте, факты и цифры, стоящие за ними, складываются воедино.
Я также не из тех, кто выбирает время для выхода на рынок.
Опять же, если качественные акции торгуются со скидкой, то качественные акции торгуются со скидкой.
Я не знаю, достигло ли оно дна.
Никто этого не делает.
И с таким же успехом его можно было бы поднять еще выше – быстро.
Так зачем тратить время на размышления, когда вы можете просто заключить выгодную сделку, которая лежит перед вами?
С учетом сказанного, есть определенные периоды торговли, которые кажутся более привлекательными, чем другие.
И я бы сказал, что это как раз один из таких случаев.
Потому что я верю, что Федеральная резервная система скоро начнет снижать процентные ставки.
Еще одно спорное утверждение?
Позвольте мне процитировать информационный бюллетень Джареда Диллиана «10-й мужчина» от 14 сентября. Озаглавленный “Фрс снизит ставки в 2024 году”, он сразу же разъясняет:
“Учитывая неблагоприятные показатели индекса потребительских цен, которые мы только что получили… представляется возможным, что ФРС повысит ставку еще раз, прежде чем убрать туристические ботинки. А может, и нет. В любом случае, эта кампания по повышению ставок, отличающаяся своей скоростью и агрессивностью, близка к завершению”.
Не согласен?
Мы более чем рады тебе.
Но я думаю, что к его доводам все же стоит прислушаться.
Долой повышение ставок! Долой повышение ставок!
Диллиан указывает на то, как:
“При положительных реальных ставках и значительном снижении инфляции с максимумов ФРС признает, что она сделала достаточно (на данный момент), и сделает паузу. Наверняка, в директиве будут какие-то формулировки, в которых говорится, что банк будет сохранять бдительность в отношении инфляции и готов еще больше повысить ставки, если это необходимо. Но ФРС в значительной степени должна учитывать это. Для всех намерений и целей… это должно быть сделано”.
Он также указывает на то, что “ФРС никогда не поддерживала ставки на пике более девяти месяцев”. И то, что ”банковская система находится в состоянии огромного стресса» – общеизвестный факт.
Я не могу не согласиться.
На самом деле, я распланировал эту статью – название и все остальное – за несколько дней до того, как прочитал «Дубль Диллиан».
Как и он, я уверен, что, когда ставки начнут падать, цены должны начать расти.
Я просто добавлю, что наибольшую прибыль должны получать самые нелюбимые качественные акции, доступные сейчас.
Я не говорю, что компании, занимающиеся искусственным интеллектом, не выиграют от этого объявления.
Шансы на то, что они это сделают, очень высоки.
Примечание: I’m long Digital Realty (DLR), Equinix (EQIX), Iron Mountain и American Tower (AMT) – все четыре REIT владеют дата-центрами.
Однако они уже убежали далеко.
Они просто не могут дать так много в процентном отношении.
На случай, если вам понадобится напоминание, вот VNQ vs. Снова S&P 500:
Итак, вот мой итог: как и Диллиан, я, в конечном счете, не знаю, готовит ли ФРС для нас еще одно повышение ставки или нет.
Я не могу предсказать будущее.
Но этот недостаток меня ни капельки не беспокоит.
Я читаю знаки и интерпретирую их так хорошо, как только могу.
И даже если я смертельно ошибаюсь в своих выводах?
Эти качественные REIT в конечном итоге обязательно придут в норму. И я не хочу упускать возможность, которую они предоставляют сегодня.
4 Великих американских рейта
А теперь давайте попробуем отличный американский яблочный пирог от REIT…
Мне нравятся следующие кусочки REIT, и я думаю, вам они тоже понравятся!
Недвижимость Александрии (ARE)
Alexandria Real Estate — это инвестиционный фонд недвижимости (“REIT”), специализирующийся на офисной недвижимости в сфере естественных наук. ARE является пионером в этой области и старейшим девелопером, владельцем и оператором недвижимости life science с момента своего основания в 1994 году.
Объекты Life science отличаются от традиционных офисных помещений тем, что они сдают лабораторные помещения в аренду фармацевтическим компаниям и исследовательским институтам, а не в обычное офисное здание, заполненное кабинетами для сотрудников.
ARE владеет недвижимостью в Бостоне, Сан-Франциско, Сан-Диего, Нью-Йорке, Сиэтле, Мэриленде и Исследовательском треугольнике и нацелена на создание инновационных кластеров AAA для содействия совместной работе и исследовательской среде.
Общая база активов ARE в Северной Америке составляет 74,9 миллиона квадратных футов, которая состоит из 41,1 миллиона арендуемых квадратных футов (“RSF”) эксплуатируемой недвижимости, 14,7 миллиона RSF объектов в стадии строительства или девелопмента и 19,1 миллиона квадратных футов будущих девелоперских проектов.
В Александрии насчитывается около 825 арендаторов, среди которых транснациональные фармацевтические компании, компании по производству продуктов и устройств для науки о жизни, биотехнологические компании и академические / медицинские исследовательские институты.
У них высококачественные арендаторы, и они хорошо диверсифицированы: их главный арендатор, Bristol-Myers Squibb, приносит только 3,5% их годового дохода от аренды, за ним следуют Moderna, на долю которой приходится 2,6%, и Eli Lily, на долю которой приходится 2,5%. 16 из 20 крупнейших арендаторов ARE имеют кредит инвестиционного уровня рейтинги и в общей сложности их 20 лучших арендаторов приносят только 31,4% их годового дохода от аренды.
Средневзвешенный оставшийся срок аренды ARE составляет 7,2 года, а уровень заполняемости их действующих объектов составляет 93,6%.
Баланс Александрии инвестиционного уровня с кредитным рейтингом BBB+ от S&P и кредитным рейтингом Baa1 от Moody’s.
У них отличные долговые показатели, включая соотношение чистого долга и привилегированных акций к скорректированной EBITDA в 5,2 раза, коэффициент покрытия фиксированных платежей в 4,7 раза и отношение долгосрочного долга к капиталу в 38,85%.
Их долг составляет 99,2% с фиксированной ставкой при средневзвешенной процентной ставке 3,69% и средневзвешенном сроке погашения 13,4 года. Кроме того, ARE располагает ликвидностью в размере 6,3 миллиарда долларов и не имеет долговых обязательств со сроком погашения до 2025 года.
С 2013 года скорректированный темп роста средств от операционной деятельности (“AFFO”) составил 5,47%, а средний темп роста дивидендов — 8,62%. Аналитики ожидают, что AFFO увеличится на 8% в 2023 году, а затем на 9% и 8% в 2024 и 2025 годах соответственно.
ARE выплачивает дивидендную доходность в размере 4,35%, которая хорошо покрывается коэффициентом выплат AFFO, равным 72,17%, и в настоящее время торгуется на уровне P/AFFO 16,56x, что является значительным дисконтом к их среднему 10-летнему коэффициенту AFFO, кратному 24,21x.
В iREIT мы оцениваем недвижимость Александрии как выгодную покупку.
Доход от недвижимости (O)
Realty Income — это REIT, который специализируется на приобретении и сдаче в аренду отдельно стоящей коммерческой недвижимости с одним арендатором на основе тройной прибыли. Их портфолио состоит из более чем 13 000 коммерческих объектов площадью около 255,5 миллионов квадратных футов, географически распределенных по всем 50 штатам, а также международной недвижимости в Соединенном Королевстве, Италии, Испании и Ирландии.
Realty Income планирует приобретать недвижимость в отраслях, устойчивых к электронной коммерции, посредством сделок купли-продажи с обратной арендой. В процентном отношении к годовой арендной плате по контракту их крупнейшей отраслью являются магазины повседневного спроса (11,1%), за которыми следуют продуктовые магазины (9,9%) и долларовые магазины (7,1%).
В разбивке по типам недвижимости большая часть их портфеля состоит из объектов розничной торговли, на долю которых приходится 82,5% их арендной платы, за которыми следуют промышленные объекты, на долю которых приходится 13,1%, и игровые объекты, на долю которых приходится 2,7% их годовой арендной платы.
По состоянию на конец второго квартала объекты недвижимости Realty Income были сданы в аренду более чем 1300 арендаторам, ведущим бизнес в 85 отраслях, при этом заполняемость портфеля составила 99,0%, а средневзвешенный оставшийся срок аренды составил приблизительно 9,6 лет.
Realty Income — это дивидендный аристократ с послужным списком роста дивидендов в течение 29 лет подряд. Несмотря на многочисленные рецессии и другие значительные экономические потрясения, они не только сохранили свои дивиденды, но и увеличили их.
Realty Income объявила 638 ежемесячных дивидендов подряд и 12 сентября объявила о 104-м квартальном увеличении дивидендов подряд. В общей сложности они увеличили дивиденды в 122 раза с момента своего IPO в 1994 году.
Realty Income является одним из всего лишь 8 REIT в S&P 500 с кредитным рейтингом A-/A3 или выше от S&P и Moody’s и имеет солидные долговые показатели, включая отношение чистого долга к скорректированной на проформу EBITDA в 5,3 раза, отношение долгосрочного долга к капиталу в 40,64%., а коэффициент покрытия фиксированной платой составляет 4,6 раза.
Их долг на 96% необеспеченный, с фиксированной ставкой на 92% и средневзвешенным сроком погашения 6,7 года. Кроме того, у них минимальный срок погашения долга в 2023 году и ликвидность в размере 3,5 миллиарда долларов по состоянию на конец второго квартала.
Realty Income имеет отличный послужной список стабильных и надежных доходов и обеспечила положительный рост AFFO в течение 26 из последних 27 лет при среднем темпе роста AFFO примерно на 5% с 1996 года.
С 2013 года они обеспечили смешанный средний темп роста AFFO на уровне 6,14% и средний темп роста дивидендов на уровне 5,76%, и аналитики ожидают роста AFFO на 2% в 2023 году, а затем на 4% в 2024 и 2025 годах.
Realty Income выплачивает дивидендную доходность в размере 5,57%, которая хорошо покрывается коэффициентом выплат AFFO, равным 75,69%, и в настоящее время торгуется с коэффициентом P/AFFO, равным 13,89x, что является значительным дисконтом к их среднему 10-летнему коэффициенту AFFO, кратному 18,86x .
В iREIT мы оцениваем доход от недвижимости как покупку.
Свойства VICI (VICI)
VICI Properties — это REIT с тройной чистой арендой, которая специализируется на коммерческой недвижимости, включая игровую недвижимость, гостиничный бизнес и развлекательные направления.
Их портфолио состоит из 54 игровых объектов, расположенных в 15 штатах и 1 канадской провинции, и включает в себя такие знаковые места, как Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand и Venetian Resort Las Vegas.
Их игровые объекты занимают площадь около 124 миллионов квадратных футов и включают примерно 60 300 гостиничных номеров, около 500 торговых точек и более 450 ночных клубов, ресторанов и баров.
Кроме того, VICI владеет 4 чемпионскими полями для гольфа и 33 акрами незастроенной земли, прилегающей к Лас-Вегас-Стрип, которые могут быть использованы для будущих девелоперских проектов.
VICI сдает свою недвижимость в аренду ведущим игровым и гостиничным операторам, таким как Caesars, MGM Resorts и Penn Entertainment. У них 11 арендаторов, но подавляющее большинство арендной платы поступает от двух ведущих операторов: Caesars составляет 40% от их годовой арендной платы наличными, а MGM Resorts — 36% от их годовой арендной платы наличными.
Если учесть все варианты продления аренды, средневзвешенный срок аренды у крупнейшего арендатора VICI Caesars составляет 32,1 года, а у второго по величине арендатора MGM Resorts средневзвешенный оставшийся срок аренды составляет 51,8 года.
VICI имеет инвестиционный рейтинг с кредитным рейтингом BBB- от S&P Global и кредитный рейтинг Ba1 от Moody’s. У них солидные долговые показатели, включая коэффициент чистого кредитного плеча в 5,6 раза, отношение долгосрочного долга к капиталу в 42,32% и отношение EBITDA к процентным расходам в 3,92 раза.
Их долг на 82% необеспечен, на 99% с фиксированной ставкой и имеет средневзвешенный срок погашения 6,4 года. Кроме того, у VICI нет сроков погашения долга в 2023 году и примерно 4,0 миллиарда долларов ликвидности по состоянию на конец второго квартала.
С 2019 года VICI обеспечила средний темп роста AFFO на уровне 7,29% и средний темп роста дивидендов на уровне 10,80%. Аналитики ожидают, что AFFO увеличится на 11% в 2023 году, а затем на 5% в 2024 и 2025 годах.
VICI выплачивает дивидендную доходность в размере 5,27%, которая хорошо покрывается коэффициентом выплат AFFO, равным 77,72%, и торгуется с коэффициентом P/AFFO, равным 15,20x, что выгодно отличается от их среднего коэффициента AFFO, равного 16,29x.
В iREIT мы оцениваем VICI Properties как покупку.
Американская башня
American Tower — это REIT-компания сотовой связи, инвестирующая в мультитенантные коммуникационные активы, которые сдаются в аренду поставщикам услуг беспроводной связи и компаниям теле- и радиовещания. AMT представлена по всему миру примерно 226 000 средствами связи, расположенными в 25 странах и на 6 континентах.
У них примерно 43 000 вышек сотовой связи, расположенных в США и Канаде, и примерно 181 000 международных вышек. В дополнение к своим вышкам сотовой связи AMT располагает примерно 1700 распределенными антенными системами, а также 28 центрами обработки данных, которые в основном расположены в мегаполисах США.
AMT получает большую часть своих доходов за счет долгосрочных договоров аренды, но она также генерирует дополнительный доход за счет предоставляемых услуг, включая стороннее управление строительством крыш и башен и другие сопутствующие услуги, включая управление строительством, структурный анализ, зонирование строительной площадки и услуги по выдаче разрешений.
AMT получила примерно 42% выручки от продажи недвижимости в США во втором квартале от трех своих крупнейших арендаторов — T-Mobile, AT&T и Verizon. Доля T-Mobile в доходах от продажи недвижимости в США составила 16%, за ней следуют AT&T, на долю которой пришлось 14%, и Verizon, на долю которой пришлось 12% доходов от продажи недвижимости в США.
30% их выручки получают международные арендаторы, а 8% их выручки генерируется их портфелем центров обработки данных. Договоры аренды AMT обычно включают первоначальный не подлежащий отмене срок в диапазоне от 5 до 10 лет и, как правило, предлагают многократные 5-летние периоды продления.
В их договорах аренды предусмотрены встроенные эскалаторы, стоимость которых обычно фиксируется в среднем на уровне 3% для их активов в США, в то время как стоимость эскалаторов для их международных активов, как правило, основана на местных индексах инфляции. Кроме того, только 6% их договоров аренды нуждаются в продлении в 2023 году, а большинство их договоров аренды (73%) не нуждаются в продлении до 2027 года или позже.
American Tower относится к инвестиционному классу с кредитным рейтингом BBB- от S&P Global. У них солидные показатели долга, включая коэффициент чистого левереджа в 5,3 раза, отношение долгосрочного долга к капиталу в 82,49% и отношение EBITDA к расходам в 6,54 раза.
По состоянию на 30 июня 2023 года долг AMT составлял 85,4% по фиксированной ставке, что является улучшением по сравнению с их долгом по фиксированной ставке на конец 2022 года в размере 77,5%, и средневзвешенный срок погашения составляет 6,1 года.
Кроме того, у AMT есть тонна сухого порошка с ликвидностью примерно в 8,2 миллиарда долларов, которая состоит примерно из 2,0 миллиардов долларов наличными и их эквивалентов и 6,2 миллиарда долларов в рамках их возобновляемой кредитной линии.
American Tower демонстрирует одни из самых впечатляющих темпов роста в секторе REIT и обеспечила смешанный средний темп роста AFFO на уровне 10,98% с 2013 года и средний темп роста дивидендов на уровне 20,70% за последние 10 лет.
Акции приносят дивидендную доходность в размере 3,40%, что является очень надежным показателем при коэффициенте выплат AFFO 60,04%, и торгуются с коэффициентом P/AFFO 18,58x, что является большим дисконтом к их среднему 10-летнему коэффициенту AFFO, кратному 23,19x.
В iREIT мы оцениваем American Tower как выгодную покупку.
Сделайте американские REIT снова великими
Вы меня знаете, я всегда ищу катализатор для поддержки рекомендации о покупке или продаже.
И когда дело доходит до REIT, я считаю паузу в повышении ставки ФРС идеальным сигналом.
Как показано ниже, REIT показали удивительно хорошие результаты после завершения циклов повышения ставок.
И когда ФРС приостанавливает повышение ставок, это исторически является критической точкой перегиба; в среднем доходность REIT составила 15,8% в первые 6 месяцев после того, как ФРС прекратила повышать ставки.
Кроме того, REIT имеют сильные балансы, со средним отношением кредита к стоимости менее 35%, и более 86% их долга фиксировано на срок более 6 лет.
Это ставит их в выгодное положение и помогает смягчить последствия повышения процентных ставок.
В заключение, мы считаем, что существуют благоприятные точки входа для REIT, и инвесторам следует рассмотреть сектор, который обещает рост цен выше среднего в течение следующих 3-6 месяцев.
Как всегда, спасибо вам за чтение, и я с нетерпением жду ваших комментариев ниже.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
